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阜阳房地产市场结构研究
内容摘要：本文对阜阳市房地产市场的结构进行测度，以小见大明确了阜阳房地产市场是属于区域性巨头垄断市场结构；讨论了巨头垄断类型房地产市场的竞争情况，表明巨头垄断企业通过垄断定价、价格歧视及价格合谋进行价格竞争，通过产品差异化进行非价格竞争。建议是国家应该加强宏观调控，以确保阜阳房地产业的健康长期的发展。　　关键词：房地产 测度指导 价格机制　　　　房地产在经济发展过程中占有非常重要的地位。同时房地产业也是关系广大人民生活的基础性行业，与我们的生活密切相关，房产交易已经成为全国上下热议的话题，其中房价已成为全民关注的焦点。但如今房地产业普遍存在着定价过高、中低价位住宅供给不足、高档住宅空置率较高等问题，已经在一定程度上影响到了产业的健康发展乃至社会稳定。所以加深了解房地产行业，了解房地产市场的结构，并对其竞争机制进行研究可以为房地产业的发展、完善提供一些思路和借鉴的材料。　　　　阜阳房地产业的市场结构测度　　　　房地产业是一个与社会生产和生活密切联系的基础性行业，是一个生产密集型的行业。市场结构的各个测度指标可以分别从不同的角度测定市场的垄断程度和竞争，从而确定该市场的市场结构；在阜阳独特的市场情景下，用市场集中度、产品差异性和进入壁垒三个市场结构的测度指标来对阜阳房地产业的市场结构进行测度。
　一 . 房地产业的市场集中度
　　根据2004年“中国房地产百强企业研究”报告，在阜阳这个市场，属于阜阳房地产百强企业的几家开发商的销售额和销售面积占当地市场份额的41%和30.8%。而在阜阳香港，房地产企业前三强的市场份额要占到51%；2005年房地产百强企业总资产规模超过200亿元的企业有7家，资产总额达到2034.2亿元，占百强企业总资产规模的33.45%；2006年和2007年房地产百强企业房屋销售额分别为2710亿元和5007亿元，增幅分别为34.8%和65.32%，均远远高于同期行业平均水平。【1】

 二. 房地产商品的差异性
 　　土地位置的固定性决定不同位置的房产价格不同的特点。房产价格变动区间越大则垄断的可能性就越大，开发商对价格的操控能力也更强。与普通消费品不同，房地产产品的好坏考虑很多因素，如物业管理情况、地理位置和空间大小、通风条件采光条件、开发商的资产能力等，其中房产位置和空间大小最为重要，这使得房地产具有不可复制性，形成其自然垄断性。房产地理位置的差异是固定的，购房者的选择区域也是有限的，因而在人口密集的城区，购房者所能选择的余地也非常有限，如果单靠市场机制，则他们只能是房地产高额垄断利润的提供者。【2】　　而且阜阳所采取的阻止潜在进入者的竞争策略方面，这是造成阜阳房地产业区域性巨头垄断市场结构的重要原因。　　　　房地产业是属于资本密集型的行业，项目投资巨大，但是房地产可以通过贷款来解决资金问题，自然银行融资成为其重要来源，这在相当大程度上使得行业资本进入壁垒失效。【3】
 阜阳房地产业中80%到90%的企业属于三级资质以下的中小规模企业，其投资总额却占全行业总投资的近70%。说明中小规模房地产企业具有旺盛的生命力。这也进一步证明规模经济对于房地产业潜在进入者来说，根本不是进入壁垒；由于当前房地产开发企业未能形成强有力的企业品牌形象，不能有效构筑消费者的选择偏好，所以后进者在这个方面不是很吃亏。　　政策是阜阳房地产业一个重要的行业进入壁垒。由于我国土地产权的国有性质以及地方政府对土地使用权的控制，使得土地出让制度以及在该制度下的土地获取，成为房地产业的主要进入壁垒。在我国是以颁发土地许可证（土地出让合同和土地使用证）的形式来规范房地产开发的，而许可证本身就是政府设置的进入壁垒，开发商只有经过政府许可才能进行开发活动。同时，政府对土地的出让绝大多数采取的是协议出让方式，即由地方政府与开发企业就特定地块通过协商谈判的方式而进行有偿转让土地使用权。【4】
 　　　　巨头垄断市场结构下的房产市场的竞争机制和原理　　　　一.   房地产市场的价格竞争
 　　巨头垄断市场的显著特点是：一个行业中仅有少数几家企业，而这少数几家企业的单个规模大到足以影响市场价格。由于阜阳房地产业巨头垄断的市场结构环境，房地产价格并不是像完全竞争市场那样由供求决定，而是由垄断厂商掌控。最大限度地获取垄断利润是所有巨头企业的行为目标，而这一目标是巨头企业借助各种竞争策略和行为，培育市场势力，获取垄断高价来实现的。房地产巨头垄断企业对房价的操控主要是通过垄断定价、价格歧视和价格串谋来实现。　　1.垄断定价。只有有市场优势的企业才能做到价格垄断。企业的市场势力是与企业处的市场结构相联系的，不同的市场结构决定着企业的市场势力的大小。在阜阳房地产业巨头垄断的市场结构中，房地产企业不仅具有市场势力，而且市场势力还相当强。在此市场结构中，企业不再是市场价格的接受者，而是价格的制定者，并且，企业能够把价格定在高于边际成本之上，这也就意味着企业就具有市场势力，企业就能赚钱，就具有垄断的能力了。
 2.价格歧视。对同一商品制定不同的价格，即根据购买数量、购买者特征，或者各种商品销售条款确定相应价格的定价行为被称为价格歧视（Price Discrimination）（李伯含，2006）。要做到价格歧视的需要满足三个方面：第一企业必须具有一定的市场势力；第二在其市场上，企业要么能够识别有不同预期价格的消费者，要么能够区分有不同需求弹性的市场区域；第三不让消费者有套取利益的机会。
 全国的房地产企业是巨头垄断企业，具有相当的市场垄断力量，因此可以进行歧视性定价活动。但是，由于市场的不完全、信息的不完全，房地产企业不可能掌握每个消费者的需求，因此，现实经济中的房地产企业的价格歧视行为属于二级价格歧视和三级价格歧视。在价格歧视定价行为下，房地产价格会由于产品质量、空间格局、销售时间、销售方式以及消费者收入情况的不同而有所不同。　　3.价格合谋。所谓价格合谋（Collusion），是指企业之间通过正式或非正式的途径在定价决策中采取一致性行动，以提高市场势力，使所有参与企业均达到最优【5】。
 房地产企业的价格串谋行为则是处于同一市场区域中的房地产企业之间通过正式谈判或其他方式，在房地产产品定价决策方面保持协调和一致，以使各方都获取更多的垄断利润。阜阳房地产业市场结构是巨头垄断市场，这些巨头之间为了获取垄断利润，很容易达成某种形式的价格合谋。可见，房地产价格的形成是垄断厂商价格合谋的结果，而这种价格合谋也是近年来阜阳房地产价格居高不下的一个重要原因【6】。　　　　　　
 
 
 结论：　　　　本论文介绍了什么是测量指标和市场结构的含义，并通过这些指标对阜阳房地产结构进行了测度。结果表明阜阳房地产业区域市场集中度比较高，产品差异化明显，政策法律制度进入难度较大，属于区域性巨头垄断市场。正是由于阜阳房地产市场的区域垄断性，房地产市场的价格竞争方式主要为垄断定价、价格歧视和价格合谋。因此，政府应积极发挥宏观调控作用，采取相应政策与措施，确保阜阳房地产市场由寡占向竞争的健康方向发展。　　　　参考文献：　【1】杨继瑞.中国经济改革30年—房地产卷[M].西南财经大学出版社， 2008　【2】.张玉，刘光中，于忆骅.中国房地产业的巨头垄断趋势分析[J].经济体制改革，2006　【3】.周刚，孙尧，许远明.阜阳房地产业市场结构探析[J].重庆建筑大学学报，2010　【4】.李伯含.中国房地产业的市场结构与竞争行为研究[D].中共中央党校，2009　【5】.余凯.阜阳巨头垄断下的房地产价格形成机制研究[J].城市发展研究，2009　【6】.曾燕.房地产营销中的市场细分定位[J].重庆商学院学报，2002

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