房地产行业财税风险与应对

内 容 摘 要

地产开发作为一个链条式工作，其中任何一个环节比如拿地、开发、产品定位、营销上都出现大的问题，都会引发财务危机，带来资金链的紧绷，导致项目无法开发或者烂尾。房地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、到建设实施、销售及后期物业管理的全过程。涉及的税种繁多、资金需求大、带动的行业多、受政府部门监管环节多。做好房地产财税风险管理与应对，对一个项目成败至关重要。在拿地阶段，不同的取得方式及合同的签订形式对房地产开发经营有着不同的影响。建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配生产成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。大多数行业企业都可以实现年度的财税配比，而房地产公司通常只能实现项目的配比，也就是说项目的收入、成本、费用税金和利润五者的配比。

[关键词]：房地产；土地；收入；成本；财税风险管理与应对 

目       录

1、拿地环节的成本财税风险管理与应对3

1.1政府手中直接拿地3

1.1.1土地出让合同与土地增值税相关性分析3

1.1.2征地、拆迁补偿协议3

1.2母公司拿地子公司开发4

1.3收购其他企业土地过户与税费问题4

1.3.1资产转让方式4

1.3.2土地出让方式5

1.3.3股权转让方式6

2、实际建造过程中成本财税风险与应对6

2.1做好预算、制定目标成本7

2.2定岗定则、事事有人管、能追究8

2.3实时跟踪执行与预算差异9

2.4制定奖惩机制10

3、收入、成本涉税、归集与分配11

3.1收入成本结转11

3.1.1对于收入确认会计准则的规定11

3.1.2常规情况下房地产企业结转收入和成本的时间节点11

3.1.3成本发票、结转时点12

3.2地下车位成本分摊与涉税问题17

3.2.1地下车位归属17

3.2.2成本分摊与计税方法17

4、结论19

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