地方政府对房地产行业投融资行为影响的研究

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地方政府对房地产行业投融资行为影响的研究
[摘 要] 房价的高低时刻牵动着广大百姓的神经。随着中央明确的表态要遏制房价过快上涨，宏观政策已从“宽松”转为“趋紧”。特别在今年开始，中央和地方政府连手出台相关的政策打压房价的上涨和整治房地产行业的规范，这将对房地产行业等公司形成了巨大的影响，房价回调已成为不争的事实。本文主要是针对房地产行业的投融资行为在宏观经济政策调控下受影响的研究，且得出结果，即房价正在“软着陆”，投融资行为趋于理性多样。这有利于加强对政府政策的理解，有利于比较清楚的把握房地产行业资金的流动过程，有利于抑制经济过热发展，以防经济泡沫增大。
[关键词] 宏观经济政策 投融资 软着陆 经济泡沫

 房地产行业的投融资，是指投资与融资，简单来说，就是钱从何来，如何使用。政府通过政策，控制房地产行业资金的来源，引导房地产行业资金的投入方向，从而达到调控经济的目的。其实，这就是一种博弈。
 一、房地产行业的投融资
 （一）房地产行业的投资
 1、房地产行业的投资概念
房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。
 2、房地产投资类型
 一般按物业类型的划分，主要包括商业房地产投资、工业房地产投资和住宅房地产投资三方面。
 商业房地产投资在房地产投资中所占比重量大，其成本高、风险大，投资回报也最高，往往是房地产投资的重要目标。
 工业房地产投资的适用性差，技术性强，相对于商业房地产，对投资者吸引力小。
 住宅房地产投资主要是满足随着社会经济发展和人口的持续增长的居住需要。由于我国目前住房整体上处于供不应求的状态，所以住宅投资是目前至今后一段时期内都是热点。
 （二）房地产行业的融资
 1、房地产行业的融资概念
 房地产行业的融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的业务活动。
 2、房地产行业融资的方法
 房地产是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持。因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
 （1）房地产的内部融资
 内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据、债券、立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收账款，近期可以出售的各种物业的付款，也包括公司向消费者预收的购房定金，房地产企业内部融资主要有以下具体形式。
 ①自有资金
 ②预收账款
 （2）房地产的外部融资
外部融资又可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获得的资金。主要是房地产货款，解决房地产开发中短期的资金需要。直接融资主要是从资本市场获得的资

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