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浅谈我国的房地产市场调控政策及其效果分析
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毕业论文范文题目:
浅谈我国的房地产市场调控政策及其效果分析
,论文范文关键词:
浅谈我国的房地产市场调控政策及其效果分析
浅谈我国的房地产市场调控政策及其效果分析毕业论文范文介绍开始:
引言
房地产业作为我国的支柱产业,与GDP有着密不可分的关系。 在最近几年中,房地产行业创造出的产值,占GDP的比重越来越大,即房地产行业对中中国的经济发展的贡献极大。
拉动GDP的三驾马车:投资、需求、出口。 投资占GDP近建50%,房地产投资占投资的很大比重。 自2002年以来,在扩大内需和全面推进住房制意改革等宏观经济政策引导下,我国建房地产业蓬勃兴起,出现高速增长的态势。 房地产市场的过热投资也引发房地产泡沫的膨胀给国民经济的发展带来了一系列回题。 连续出台与房地产市场相关的多项重大政策表明了政府调控房地产市场及控制房价的決心,2010年以来加息、限购、提高首付、加强子预售款监管等调控措施来看,房地产市场的调整势在必行。
2010年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。央行2010年6次上调存款准备金率,两次加息。 以新国十发条为先锋,限购令为阵,限货,打击屯地。被认为是房地产调控的严厉年。2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。
一、当前房地产市场的主要特征
1、限购
2011年初国务院出台楼市调控政策,要求在直辖市、计划单列市、省会城市和房价上涨过快的域市实施首批限购措施;为更好地落实楼市调空政策,7月下句,一些房价上涨过快的二三线城市也加入限购行列中。国内大中城市楼市已陆续进入“房票时代。
2、限贷
2011年以来央行执行了6次存款准备金率和3次利率的调整,大中型金隔机构存款准备金率和货款利率(5年期人上议分别达到21.5%和7.05%的历史高位水平。受此影响,与房地产有关的开发货款和按掲货款均受到了不同程度的限制。
3、限预售
在房地产开发企业的顽售环节中,相关行政部]对预售价格施加影向,要求企业主动降低价格涨幅,从而达到控制全年房地产价格的目的。 对备案价格过高的项目暂缓力理预售证或勒令重新定价,推延楼盘销售时间,谨防新入市楼盘房价冲高,影响调控效果,带来不良的论影向。
4、限价
部分未被列入限购名单但房价上涨过快的三四线城市相继采取了限价措施,通过对行政区划内的楼盘销售价格设定封来顶值的方式,以期规避限购。
5、限地价
近年来各地地王易主频繁,高地价记录屡次被刷新。 地价作为房价的重要组成帝部分,价高者得得的土地交易制度被认为是推高房价的诟病所在,要求改革的呼声渐涨。 2011年以来,北京、广州等大城市土地交易中心进行了限地价、竞房价、限房价、竞地价、勾地等新型土地交易方式的有益尝试,对地价上涨起到了一定的限制作用。
二、调控效果
1、市场观望氖围浓厚虽然目前市场频繁出现特价楼盘,但普遍的实质性降价潮尚正形成,购房子预期房价下跌,看空楼市后市,且高与速房价与购买者预期差距较大,使得购房者观望气氛浓厚。
2、房价上涨势头初步受到遏制,涨幅趋缓 据国家统计局最新据,2011年9月份全国70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有17个,持平的29个,房价环比上涨的城市数量进一步减少,且涨幅明显收窄,京沪广深4个重点城市的房价涨幅已连续3个月停滞。另据中国指数施研?研究院对国内100个城市的全样本调查显示,9月份全国100个城市住宅平均价格出现近一年来的首次下降。子预计未来二手房价格可能紧随下降,区域整体房价下行周期指日可待。
3、楼市成交量骤降
据相关机构究计,全国龙头房地产企业9月份销售业绩同比出现不同程度的下降,其中9月份万科销售金额同比减少12.0%,万科销售金额已连续两月出现同比下滑,8月份同比减少12.6%;中国海外集团9月份房地产销售额、销售面积同比分别下降1.80%、13.29%金地集团9月份签约金容同比减少36%,签约面积同比减少37.6%
4、房地产开发企业资金面趋紧
存款准备金率和利率的调整以及存准缴存基准的扩容,导致如今国内银行可货额度日 益减少,惜货现象蔓延,以往被视为优质业务的涉房货款被严重挤压。房地产开发企业的隔资方式受阻,隔融资金额縮水,融资成本增加,这直接加剧了房地产开发企业资金短缺的状况。过去房地产开发企业躺着吃银行低息资金,利用高杠杆融资获利的低利货时代将在短期内很难重现。
5、库存量激增
中报显示,万科地产、金地集团利和招商地产三大巨头的存货分别同比增长5365%、33579%、3456%y,上市公司存货周专率快速下滑。子预计2011年三四季度入市房源还将持续大幅攀升,房企库存压力将大幅增加。
6、土地市场低迷
2011年以来,各房地产企业章地意愿和积极性不高,表现得更为谨慎与理性,房企之间联含章地现象增多。因后市不乐观,政府推地节奏也明显放缓,土地成交面积和成交金额下降,土地收入随之锐减;加上土地出让时配建条件苛以及部分企业承受资金压力,土地溢价率普遍不高,以底价成交居多,土地流拍现象时有发生。
三、调控政策影响下房地产市场将发生的根本性变化
中央多次重申,将坚持本轮楼市调调控決心不动摇,调控方向不改变,调控力度不放松。随着楼市调控的深化,将逐步给房地产市场带来根本性的变化:
(-)住房属性的专要
未来任房市场的投资属性将逐渐弱化,投资投机需求和网性需求各据市场的局面将转变为以刚性需求和改善性需求为主导的住房新局面,住房市场将真正地重回以居住属性为主导的轨道上来,房价也将回理性,房地产市场受到的波动也会较小,将更为平稳健康。
(二)银企间话语权的转变
银企间的话语权和议价空间会随着房地产市场行情周期的变化产生变选:
当房地产市场行情处于上涨趋势时, 涉及房地产货款往往被银行视为优质业务,享有优先受理权, 银行可供选择余地大,开发企业往往处于绝对强势位置,话语权和议价空间往往掌握在开发企业手中,相应的资难度和成本较低,企业的杠杆率较高; 而当房地产市场行情处于下跌趋势时,受货币政策调整和银行存货比指标限制,此时话语权和议价空间会发生转移,涉房货款受到限制,融资难度加大,融资成本也会相应地上升。
(三)任房买卖双方市场的转变
当前,住房市场调控政策已进入稳定期,任房市场将由上半年度的政策力量主导转向以市场力量为主导、供求双方博弈的时期。房地产开发企业经营策略会发生调整,推盘数量和速度明显加快且较为集中,供应量上升,房价下行压力骤増,房价话语权将发生转变,住房市场也将实现由卖方市场转向买方市场。
(四)土地市场交易方式的专变
以前土地市场采取无上限的竞价方式交易,往往是价高者得,可以实现土地价值的最大化,也符含高度依赖士地财政的地方政府的利益最大化要求。 子预计未来土地交易方式将转向以保障土地价值和配建条件的同时最大限度实现房价合理化的优化模式,关注更多的是对政策性住房的保障。
四:总结
近年以来,我国宏观经济底部显现并呈现型拐点。鉴于形势的变化,中央多次提出要加快决供给侧改革”,尤其是要抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长的么幻想。对于房地产业,同样强调供给侧改革,不能加杠杆去库存,而要通过加快城镇化,满足城镇合理任房需求,促进房地产市场健康发展。目前,中国房地产市场面临投资增长乏力、成交量放缓、房价调整等趋势。子预计今年下半年至明年,全国房地产市场可能会进入调整期,市场将从少数城市热、多数城市冷年转向全面下行。
另外:杜绝炒房!!真爱生命!!
以上为本篇毕业论文范文
浅谈我国的房地产市场调控政策及其效果分析
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