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城市化对房价的影响 (3)
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毕业论文范文题目:
城市化对房价的影响 (3)
,论文范文关键词:
城市化对房价的影响 (3)
城市化对房价的影响 (3)毕业论文范文介绍开始:
目 录
第 一 章 城镇化与房价相关性综述.综述............... ........................................3
第 二 章 房价与城镇化关系的理论分析.. .................. ...................................3
第 三 章 城镇化与房地产价格关联.素........................................................... 4
第 四 章 城镇化对房价的影响的定性分析.................................................... 5
参考文献......... ................................................. ............................................. ....8
第一章城镇化与房价相关性综述
房价与城镇化关系研究包含定性和定量两方面。定性研究中包含目前新型城镇化建设对房价影响的理论分析。尹伯成,马光远认为对认为城镇化必定诱发房价上涨是缺乏对城镇化正确认识的结果。他指出该进程增大的住房需求并不能形成实际购买力,对房价上涨起不到根本影响[1,2]。相反应注意防止房价上涨对新型城镇化发展形成阻碍。邱峰从新型城镇化与房产协调发展,产业配套,公共产品承接等方面论证了房价上涨主要来自各种投资投机性购房行为,而城镇化产生的作用微乎其微。刘颖春则关注地产开发,针对人口数量这一主要因素分析了对房地产开发的作用。认为各地区城镇化发展处于不同阶段,这种发展进度的不同使得我国房地产市场形成多样性需求,而且老龄人口对住房需求会进一步加大,这些都形成了促使房价上涨动因。翟晓玲在具体例子中证明了房地产与城镇化的关系,根据两者目前状况及理论研究成果,分析出城镇化对房产市场起促进作用,正面推进房价膨胀。通过我国各省市 2005 年的数据,以房地产投资额、城镇化率、当地政府预算等指标建立面板数据模型,分析出以上因素对房地产价格均有显著正面效应[3]。
从定量层面看,相关研究包括:陈石清,朱玉林[4]通过协整检验和误差修正模型对 1991-2005 年城镇化率和商品房价格数据进行拟合,结果表明两者存在正向长期相关,短期内这种关系会有短期均衡向长期偏离过度。陈采用全国1995~2005 年的数据和 31 个省市自治区的面板数据,以商品房价格为房价指标,进行了实证研究,研究结果表明城市化发展对房价上涨确有较大激励作用,而人口增加对房价上升的影响主要集中在沿海地区"[5]。 封伟强从经济,社会,文化,环境等方面建立了衡量城镇化的指标体系,以城镇化率结合 GDP,收入等经济指标得出房价与城镇化率的弹性系数,以此说明了两者在时间上的正相关性[6]。许多文献对这一问题的研究未考虑通货膨胀因素,而曾江辉在考虑了该因素条件下,分析1990 年-2009 年数据得出城镇化是促进房地产发展的重要因素,反之则不然。周新柠运用 VECM 模型研究出广西房价与城镇化表现出负相关性质,两者短期交互作用不明显[7]。邓翔,孔红枚运用动态面板数据的 GMM 估计方法实证分析了房价不仅受城镇化水平作用,上一年房价对当期价格波动也会产生作用。文章提出若把握好城镇化发展进程对房价上涨会起到一定抑制作用[7]。
第 二 章 房价与城镇化关系的理论分析
房地产市场的发展关系着国计民生,一直以来都是国家社会关注的热点。从1998 年房地产市场化开始我国住房分配和供应体制的根本性变化加大了开发商开发投资力度,房地产进入快速发展阶段。08 年金融危机后房地产市场最先复苏,迎来了该行业的黄金时期。近几年政府加大对市场的调控,以及市场刚性需求下降使得该行业呈现下滑趋势。 发展过程中,房价作为反映市场情况最直接的指标,备受百姓关注。宏观调控对房价有显著影响,但并非完全有效。市场化运行使得房价受各经济因素影响。近几年城镇化进程的不断推进,特别是新型城镇化的提出为房地产市场的发展加入了催化剂,成为现今影响房价的一项重要因素。城镇化现象对房价的影响与其自身的发展规律及两者的发展规律的一致性相关,且呈现出一定的地区差异。因此,在分析两者相互关系之前,有必要了解我国城镇化发展历程,及房地产市场与城镇化发展的一致性规律。本章在分析两者发展规律的基础上,剖析房价与城镇化的关系。从而把握城镇化对房价影响。
第三章 城镇化与房地产价格关联
城镇化是人类生产和生活方式由农村向城市跨度的过程,是国家经济发展,工业化进步的必然产物。其发展伴必然随着城市由量到质的改变。城镇化规模上,大量农村人口向城市转移,城镇人口逐步增加,各地区不断发展使得城镇数量增加以及城市占地面积扩大;城镇化经济上,城镇地域的产出增加,表现为经济总量的提升;社会产业结构开始由第一产业向二、三产业过度,产业发展更加符合经济发展规律。社会城镇化上,生存空间及生活环境的改变使得人们生活方式,行为习惯甚至思想观念,价值观等人们精神文明出现极大提高[9]。
世界城市化实践证明阶段性是城镇化发展的一大特点,美国地理学家诺瑟姆将这种性质归纳为“一条被拉伸的 S 型曲线”。这条曲线存在可以划分各阶段的拐点,这个拐点对应相邻两阶段城镇化率的临界值。当城镇化率低于临界值时,说明城镇化进程处于前期阶段,以加速先向前发展;反之则处于后期阶段,以减速度发展。以上是从加速度角度加以分析,我们也可以以绝度发展速度来划分。由此可将城镇化发展看成 4 各阶段的历程:刚起步时,城镇化率低于 25%,发展处于慢加速时期;当城镇化率达 25%-50%时,处于快速发展期,速度加快;接下来进入减速度阶段,城镇化率达到 50%-75%;最后当城镇化率达到 75%时,该进程处于平稳状态。
房地产的发展同样具备与产业发展相一致的规律:成长期、成熟期、减速期及衰退期。起步期,市场发展条件尚未成熟,整体速度非常缓慢,此时房地产价格几乎处于低峰值,且保持上升趋势。成长期,消费需求加大,房地产在整个产业中的产出比例逐步提升,市场迅速发展,其速度超出产业平均发展速度,该时期房价也会加速提升。减速期,房地产业因其产出达到稳定状态,发展速度渐进缓慢,但整体仍维持上升趋势,房价也呈现小幅上涨。到了衰退期,房地产出现不断下滑趋势,价格开始回落。
以上描述可以看出,房地产的发展轨迹同城镇化发展曲线相一致。两者同时从起点低,发展缓慢的时期开始,经过加速度发展进入减速度发展阶段,直至趋于平稳逐步下滑。在城镇化水平最低时,房价也处于最低值,城镇化水平平稳发展时,房价上涨速度也有所减缓。
接下来采用 2005 年至 2013 年商品房平均销售价格及城市化率数据绘制城镇化与房价在该段时间的走势,描述两者相关关系,反映两者发展的一致性。 全国商品房价格与城镇化率同时呈现上升趋势。近几年城镇化率上升趋势较为平稳,2010 年后,上升率有所下降。房价在 2008 年金融危机前期,大幅下降。2009 年金融危机后房地产市场最先复苏,房价急剧上升。此后由于国家宏观调控,整个趋势呈平稳上升。
2009 年全国平均房价为 3800 元/平方米,北京,上海,广州和深圳这些一线大城市平均房价分别高达 13940 元/平方米,17860 元/平方米,9222 元/平方米,15000 元/平方米。
第四章 城镇化对房价的影响的定性分析
1 城市人口增多住房需求扩大
大量农村人口走向城市是城镇化进程的主要特点。城市人口集聚必然产生住房需求,此时房价上涨。这也是城镇化进程中房地产市场发展,价格上涨的主动力。但从实际看,城镇人口增长产生的大量住房需求是否能转化为实际购买行为?进入城市的都是农村人口,就业能力有限,能够成为高收入人群并有能力买房的人微乎其微。以目前一线城市房价而言,即使收入较高的城市人口也未必能承担,大量农村转移的劳动力人口就更加没有能力购房,加上政府限购政策,住房销售价格不会因城镇化产生太大影响。但人们会选择租房,这会导致房租价格或许有所上涨。综上所述,农村迁移至城镇的人口会有较强的购房需求,但实际购买力又会抑制这种需求,二级市场价格或许变化不大,但房租会有一定上浮。
2 城市建设提升房价
城镇化不仅是人口数量的城镇化,更体现在质量上:城市基础设施不断完善,新城建设,旧城改造,这一系列举措都将加大对房地产的有效需求。 本章以城镇化与房地产市场的发展规律为基础,从理论背景上阐述了城镇化对房价起着一定的推动作用,对两者的关系进行概念性的了解。
参考文献
[1] 尹伯成.新型城镇化带来的基于和挑战[J].上海房地,2013(9):18-20
[3] 马光远.城镇化引发房价暴涨[J].中外管理,2013(3):23-24
[22] 陈石清,朱玉林.中国城市化水平与房地产价格的实证分析[J].经济问题, 2008(1):47-49
[4] 封伟强. 城镇化建设对我国房地产业的发展研究[D].吉林:吉林大学,2005.5
[5] 周新柠.广西城镇化与房价互动关系的实证分析[J].经济研究,2011(9):92-94
[6] 邓翔,孔红枚. 基于动态面板模型的城市化与房价关系研究[J].统计与决策, 2013.12:105-108
[7] 王曙光.中国城镇化发展模式研究[D] 吉林:吉林大学, 2011
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