中国商品房房价飙升的成因及对策

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中国商品房房价飙升的成因及对策
[摘 要]房奴（mortgage slave）一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一。现如今“房奴”这个名词已经越来越成为我们社会所共同关注的热点，已经成为普通老百姓生活中的流行词。国际上将整套房屋总价与家庭年可支配收入的比例作为度量住宅市场的重要指标。居民住房消费支出超出家庭收入比重的30%就算过度负担。据有关调查显示，目前约31%的购房者月供占到月收入50%以上，早已超过国际上公认的住房警戒线。房价是反映国民经济发展水平的一个重要指标，其上涨的比例应当与国民经济的发展水平相适应，一旦其远远高于后者，势必出现泡沫成分，不利于国民经济的健康发展和可持续发展。本文从最基本供求关系入手，结合国家政策进行分析，并提出切实仰制房价上涨的途径。
[关键词] 房价 银行贷款 泡沫经济
 首先我们来看一组数据，这组数据是2000年-2010年北京海淀区楼市价格走势（图表1）。2000年均价4000元/平方米，2001年均价4500元/平方米，2002年均价4600元/平方米，2003年均价4200元/平方米，2004年均价4800元/平方米，2005年均价6000元/平方米，2006年均价8000元/平方米，2007年均价13000元/平方米，2008年均价11000元/平方米，2009年均价34000元/平方米，2010年均价38000元/平方米[ 周旺 《北京房价十年分析》，2011年。]。进入2011年北京海淀区楼价最高已经突破每平米120000万元大关。
 
 图表1 2000-2010海淀区房价走势图
 通过这组数据可知，该地08年到09年间，在短短的一年之内房价上涨幅度高达300%，但是其人均可支配收入增长比例却为8.1%。显而易见，房价上涨幅度大大超过了当地人民的收入增长幅度。房价的过快飙升已经与国民经济发展水平严重不适应。而此情形并非北京独有的现象，全国各地均有类似情形。
 近年来我国各地城市房价呈现出普遍且持续快速上涨的势头，特别是一线城市和大部分二、三线城市房价飙升。一边是大量老百姓在高房价压迫下面临“买不起房”的困境，另一边以“温州炒房团”为代表的投机者不断推高房价并造成大量房屋空置，浪费了大量的社会资源，扭曲了房屋市场的供求关系。在“房价永远上涨”的神话深入民心之际，“全民炒房”已经成为中国楼市一副独特的景象。房价的飙升对我国民经济的各个环节造成严重负面影响，甚至已经影响了我国国民经济的正常发展。温家宝总理多次强调要控制房价的疯涨，维持房价的稳定。可见“房地产市场过快飙升，表明楼市出现泡沫已是不争的事实”[ 王世平，钟长清《浅析中国房地产泡沫经济》，《当代经济》，2010年12期，第72页。]。房价飙升不但不利于国民经济的健康发展和可持续发展，而且也不利于社会稳定和谐。控制房价的疯涨，挤去泡沫，维持房价的稳定，已成为政府工作的重要任务。
 一直以来，对商品房涨价的一个说法是土地供应不足，可国土部前部久一次就曝光全国闲置土地16.95万亩，据说被查出来的数字只是冰山一角，不少开发商囤地不建，坐等土地升值，说明土地和楼市有被遗留的监管黑洞。北京大学城市与区域规划系教授董黎明认为，这是一个卖方主导的不属于完全竞争性的市场，地产商人为囤积土地，减少供应，抬高价格，才是房价上涨的主要因素[ 谢良兵，王晨波 《房价飙升四城变奏》，《中国新闻周刊》，2006年第15期，第33页。]。
 究竟是什么原因导致房价在短短几年内，如此大幅度的飙升呢？
中国商品房房价飙升的成因
1、影响房价的需求因素
 从需求角度来看，影响因素主要以下几种：一是商品本身的价格；二是消费者的偏好；三是消费者的收入；四是信贷的成本和难度；五是人们对未来的预期；六是其他替代商品的价格[ 李翀 《现代西方经济学原理》[第五版]，中山大学出版社，2007年。]。
 现阶段房价的一路高歌猛进，在房产商和有些专家看来，主要由消费者人数的持续增多支撑着，而消费者人数的持续增多又是由我国正处于城镇化加速发展阶段所导致的。但是在08年到09年这短短的一年内，农村人口转移到城市人数并没有明显增加，而且即便人数增加，他们也没有实力去购买动辄几十乃至上千万的房产。另外银行一般也不会贷款给他们。所以在上面列举的六个影响需求的主要因素中，人们对未来的预期是房价上涨的主要因素，其次是信贷的成本和难度。
 对于一般商品的需求而言，商品本身的价格应该是最主要的影响因素。然而，如果人们对这种商品价格预期是上涨的话，那么人们就有忽略商品本身价格购买这种商品的意愿。当然，光有意愿还是不行的，要将意愿变成实际行动，还要具备购买能力。为了解决购买力，我国银行做了很大的贡献。从购房的资金来源看，主要由购房者的自有资金和贷款构成。银行信贷成本和门槛的降低，加大了人们购房能力。
 消费者的偏好在供给过剩的条件下也是很有影响力的。有些购房者甚至没来得及了解房子质量的好坏，交通是否便利，小区环境如何等重要问题，就已经先下手为强了。不过这些影响因素并不能构成房价飙升的主要因素。
 房产是不动产，土地是有限的，房价在长期内一般是上升的；城镇化加速发展强化了房产需求。由于货品流动性过剩引发的通货膨胀预期，让人们手里拿着现金不踏实，想去换成保值增值的东西。现阶段，能起到保值增值作用的商品有黄金、股票、收藏品、房产等，相比较而言，房产是不错的选择。既能满足人“衣食住行”中“住”的基本需求，又能满足保值增值的功能。人们预期房价上涨，同时又预期现金贬值，所以大家迫不及待地去买房，房产需求加大，满足了商品价格上涨的条件，从而造成房价飙升。
 2、影响房价的供给因素
 从供给角度来看，影响因素主要又以下几种：一是商品本身的价格；二是厂商的目标；三是生产技术水平；四是其他商品价格；五是生产要素的价格[ 李翀 《现代西方经济学原理》[第五版]，中山大学出版社，2007年。]。
我国的房地产供给可以大致分为计划统筹阶段、商品化起步阶段和全面市场化阶段。20世纪90年代以前，城市住宅由国家统一投资、统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配，单位福利房仍然是城镇居民获得住房的基本来源，房价和租金相当低，房子供应量增长不快。98年取消福利分房以后，市场化的住房体制全面展开。与此同时，房价节节攀升，面对房地产市场的高利润，新房地产公司如雨后春笋。市场化的住房体制的结果是让中国房地产经济从房地产供给曲线的低价位、低供给量区间运行转移到高价位、高供给量区

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