浅析我国房价飙升的原因及对策研究

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浅析我国房价飙升的原因及对策研究
【摘要】：伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展，对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是自过去十几年里以来,特别是近几年,我国的房价一直保持持续上涨趋势且价格偏高。且在中央政府一系列宏观调控政策下某些城市房价仍一路飙升。一时间,关于房价上涨的原因分析众说纷纭。所以针对我国房价飙升的原因分析及对策研究是十分有意义的。
【关键词】：房价飙升   原因     对策
一、我国房价飙升的基本情况
    上世纪80年代初，伴随着城市经济体制改革的进行，在城市住房严重短缺的大背景下，作为城市经济体制改革重要组成部分的住房制度改革也在全国悄然兴起。我国住房制度由福利、实物分配向货币化、商品化分房转化进程中，住房建设不断发展，住宅业成为新经济增长点，城市的房价也在不断上涨。尤其是2005年之后，房屋价格更是出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。
 目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快。国家统计局最新数据显示：2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比与上月持平。而早些时候国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。
    世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，一般认为房价收入比在3-6倍之间较为适当，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。这就意味着一个工薪家庭要不吃不喝十几年甚至几十年才能买得起一套住房。如此高的房价，超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。
二、我国房价飙升的原因分析
 1、供求关系导致房价飙升
决定房价的原因很多，但最为直接的、起决定作用的，只有一个：供求关系。在市场经济中，商品房价格是由需求和供给的均衡决定的，而要研究房地产市场的真实状况就应该从需求和供给这两个分析工具入手。这里指的需求和供给是指有效需求和有效供给。有效需求就是指消费者有购买意愿和购买能力，并且正在或者近期即将实施购买行为的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。供给就是供应方有能力的提供，而房地产市场的有效供给指的是开发商满足购房者即期居住的自住需求。由以上的定义可知，提供给投资需求和投机需求而处于空置状态的供给不是房地产市场的有效供给。纵观我国房地产市场的发展，我国房价过高是由于有效需求远大于有效供给造成的，供不应求的局面以及供求关系的严重脱节，使得我国房价飙升。
 2、金融的支持导致房价飙升
住房作为一种特殊的商品，它的价格形成比其他商品更为复杂， 从各国房地产市场的发展情况来看，房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关的，特别是房价短期内快速飚升，基本上都是银行金融支持的结果。而就目前国内的情况来说，房地产市场快速上涨原因之一就在于银行信贷快速扩张，让大量资金涌入房地产市场。当房地产市场完全是一个投资品市场时，加上这个市场的价格有政府的隐性担保，那么这个房地产市场的价格肯定是只涨不跌的。在这样的情况下，由于进入房地产市场的投资风险为零，必然会促使投资者大量涌入。在房地产企业、银行及投资者一起合力下，导致国内房地产市场的价格飙升。
 3、社会的经济预期导致房价飙升
居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速了房价上涨。
    4、房地产税费较重导致房价飙升
房地产开发企业需承担的税金，包括城镇土地使用税、印花税、营业税及附加、土地增加税等。国家为了控制房价上涨和投资过热，曾多次增加房地产开发企业的税金，特别是在06年强调严格按照超额累进税率征收土地增值税后，房地产开发企业的税负成本不断提高，这类税负最终还是由最下游的消费者即购房人来承担，从而推动了房价的上涨。
 5、开发商刻意操作。目前，除了容积率外，开发商完全垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。这种价格垄断使开发商获取了巨大超额利润，并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。
    6、土地开发建设成本提高导致房价飙升
土地开发建设成本提高。据了解，由于地价飞涨，全国各地“地王”频现，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。由此可见，尽管房价取决于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最终会计入房价，最后还是由购房者来承担。另外，建筑材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价飙升的推动。 

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