论我国房价飙升的原因分析1

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我国房价飙升的原因分析
[摘 要]随着房地产市场化改革以及国家一系列政策和制度的出台，我国房价经历了快速的向上攀升的阶段，近年来房地产市场价格的持续攀升成为社会各界越来越关注的热点问题。而我国住房市场价格急速走高的原因也是多方面的，认清房价上涨的成因，对于政府加强房地产行业宏观调控，引导房地产行业健康可持续的发展具有现实意义。
[关键词] 房价攀升，基本认识，制度体系
 一、我国房价的基本原因分析
 我国于1978年拉开房地产市场化改革的帷幕，于1998年加快房地产市场化改革进程，在此过程中，房地产价格快速攀升。房价地价的快速上涨，一方面彰显了我国房地产业的快速发展，另一方面也引发了诸多社会担忧。
 为此，国家不断出台诸如“国八条”等宏观调控政策，试图稳定房价，但收效甚微，甚至出现部分城市房价“越调越高”的现象。就此现象背后的原因，下文会从基本层次和深层次两方面来解释。
 从国家统计局的数据来看，2006年第三季度全国70个大中城市新建商品住宅同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要包括：深圳12.3%、北京10.9%、厦门10%、成都8.9%、呼和浩特8.4%和广州8.3%；下降的城市只有2个城市：上海2.3%、丹东0.1%。与居民收入水平相比房价虚高，已基本上成为我国百姓和政府的共识。国际公认的房价和购买者年收入比例是3～6倍，而我国大致在8～15倍。这与国际比例相差甚远，节节攀升的房价使大多数居民只能“望房兴叹”。
   （一）中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求
 中国的人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题，1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米，低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发展，特别是市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，但仍无法满足日益增长的需求。当人口增长下降且住房能满足基本需求时，房价就失去了上涨的压力，如现在的德国家庭总数少于住房总套数，房价自然也就难以上涨了。
 中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数近几十年下降了很多，而且目前还在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。
 中国的城市家庭新增户数迅速上涨，而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。
  （二）全球房价上涨趋势分析
   房价大幅度上涨不是我国的独有现象，除了德国、日本外，世界各国的房价都在一路飙升。自1995年以来，美国的房价上涨27%，其中纽约市的房价上涨47%、旧金山上涨70%；澳大利亚、西班牙、瑞典的房价至少也上涨了2/3；而瑞士和英国的房价上涨了2倍；爱尔兰的房价上涨了3倍。近几年，美国、英国、澳大利亚、西班牙等国家，平均房价与平均工资、租金的比率已达到创纪录水平，这意味着目前房价的高估已超过历次房价波动周期中的高峰时期。分析其中原因，主要是全球经济快速发展推动的，再加上前些年股市的大幅下挫，近几年世界上的游资较多，因此，投资者将大量的资金投向了比较安全的房地产行业，这对世界房价的上涨起到了推波助澜的作用，自然我国房价的上涨也在情理之中。
  （三）房价上涨内在因素分析

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