论我国房地产定价的困境和出路

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论我国房地产定价的困境和出路
 [摘 要] 在我国房地产定价上，已经逐渐形成一个开放型的、社会主义市场经济环境。在这一环境下，房地产定价既要符合社会主义市场经济的要求，坚持发挥土地公有制下的市场机制作用，遵循供求规律和价值规律等商品经济的基本规律；又要适应开放经济条件下，跨境资本流动对房地产定价和一国财富在国际转移的作用。
 
 [关键词]房地产 定价 困境 影响因素 出路
 
     一、我国房地产定价的根据和组成因素 
 我国房地产供求从福利化、计划化转向商品化、市场化的过程中，房地产定价的困境就一直存在，特别是在房地产价格高企的时候尤为突出。由于住房涉及到人们生存的基本条件，在我国，又由于房地产定价在很大程度上关系到了各个阶层或各个集团的利益，于是乎房地产定价就成了极其敏感的、政治色彩浓厚的社会大问题。那么我国房地产定价的困境在哪呢？首先定价最主要的依据就是看此产品的使用价值，但就目前的房地产所体现的价格已经大大超出了其商品房本身的使用价值，导致其根本原因是由于房地产所开发的商品房住宅用地具有稀缺性特点，而中国人口基数，和城镇人口比重，等特点从某种程度上对商品房住宅用地的稀缺性的严重性起扩大作用，显然当人们明白这个道理时候就会家家户户购置商品房，导致商品房价格居高不下，而就起商品房成本来讲也是越来越高，原因是当地政府为了实现其政府收入，也台高了土地价格，并纷纷标出本地区的地王让其开发商购买并开发，在多种作用力的作用下房地产定价的难题也就随之诞生并持续备受社会各阶层人士的关注，我国房地产定价社会舆论有脱离定价基本环境和偏离定价基本依据，受人为因素作用的倾向。
    1、在一般商品经济条件下，房地产和其他生活资料一样，都要在价值上得到体现，并具有特殊的价值规定。价格是价值的货币表现，房地产定价要受到商品经济内在规律，主要是供求规律和价值规律的制约。土地是大自然的“赐予物”，是具有自然力的综合体，其具有特殊的价值规定：一是土地的稀缺性，可供建造住宅用的土地的有限性；二是土地的差异性，即土地本身的级差性和固定性。具体土地定位之间要靠交通运输联系，这些特性都要在价值上得到表现。在任何商品经济条件下都存在由于土地差别带来的超额利润；不论是私有还是公有的土地所有权都要将超额利润转化为地租；按利息率计算的地租的购买价格，表现为土地价格。以使用土地为条件的住宅(或商品房)所处位置的差别，土地上的住宅(或商品房)的价值规定也因此得到补充，从而住宅(或商品房)价格的构成也得到补充，即以使用土地为条件的住宅(或商品房)价格.........

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