试论当前楼市调控政策分析与建议
 近几年来，国家针对房地产行业的宏观调控政策陆续出台，这些措施也已经对如今居高不下、如火如荼的房地产市场产生了一定影响。正确认识和对待当前房地产形势，认清我国楼市宏观调控政策的出台效应的背景，使我国房地产市场不断健康稳步发展，这是当前我国政府面临的重要课题之一。本文着重探讨了楼市宏观调控的政策背景和市场背景，希望通过对调控政策的分析能够有助于我们对调控政策的把握，从而做出正确的行业判断，也希望此文能对我们政府下一步采取更有效的措施也有所启示.
 一、我国进行楼市宏观调控的背景
 “居者有其屋”自古以来就是人类重要的共同理想和美好愿望之一。人们日常生活中“衣食住行”四项最基本的需求之一中的“住”很大程度上就是楼市问题。近年来，楼市在我国国民经济中的地位日趋重要。楼市问题不仅是一个重大的经济问题，而且也越来越成为一个重要的社会问题，甚至是一个政治问题。这个问题解决的好坏，直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。特别是最近几年随着全国各地楼市价格的飞速上涨，使得越来越多的人成为“房奴”。有专家认为，目前楼市正钳制着国家经济命脉，严重影响着国民经济的健康运行。如何对楼市问题进行调控，已成为当前我国政府面临的重要课题之一。
 1、国内经济形势与金融形势
 我国的楼市发展起步是从20世纪80年代中后期开始的，自20世纪90年代初以海南为中心的“地产泡沫”破裂后，全国楼市发展进入了调整期。1996年，建设部正式提出把住宅建设培育成为国民经济新的增长点，这一意见后来被中央政府所采用，自此，楼市在我国的发展掀开了新的一页。1998——2002年，我国楼市产业发展迎来了黄金时期。根据统计，这5年中，全国房地产开发投资年均增长19.5%，全国城镇个人购买占商品住宅销售总额的比重由54.5%提高到95.3%。2002年全国个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，5年中城镇住宅建设累计竣工建筑面积34亿㎡。楼市产业的快速发展，对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。
 然而，另一方面，伴随着楼市供销两旺局面的是楼市价格的快速上扬。2002年我国住宅平均销售价格的名义值上升为1986年的7倍。各大中城市普遍出现了楼市价格的快速上升，不少城市楼市价格的上升速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。以上海、杭州为例，2000-2002年3年累计涨幅为27.5%，2003年全年涨幅超过25%。杭州市楼价由1999年的均价2000元/㎡上升到2003年的5000-6000元/㎡，2003年市中心均价已经突破8000元/㎡。不少专家学者指出，一些区域和城市的高房价已经成为宏观经济健康持续运行的隐忧。为了防止楼市泡沫，防范金融风险，从2003年2月起我国政府共计出台了约40项全国性的关于楼市市场的政策法规，努力寻找有效调控楼市市场的方式。这些措施集中在楼市市场、楼市信贷和土地市场等领域作出规定，明确了楼市产业发展的政策倾向，加强了对楼市金融风险以及土地使用的监管，借助土地和金融政策加强对楼市市场的调控。
 二、当前楼市与政策调控存在的问题
 1、政策滞后，供应结构问题仍然存在
 目前，在全国部分城市，供应结构不合理问题仍然存在，主要表现为大户型所占比例偏高，而普通中小户型住房需求旺盛，供不应求。据统计，2006年上半年，全国40个大中城市上市预售的套均建筑面积115平方米，15个城市套均建筑面积高于120平方米。出现这种情况的原因之一是房地产开发周期比较长，合理供应结构的形成存在一定的滞后时间，供应结构调整政策进一步发挥作用，还需要一定时间。
 2、紧缩供给加剧供需失衡，一线城市房价上涨过快
 随着我国城市化快速发展，新增市民对住房基本需求和原有城市居民对住房改善性需求都在不断提高，住房需求在相当长的时间内将呈现刚性需求十分旺盛的局面。然而，由于当前我国住房供应结构仍然存在问题，供给总量不足的矛盾仍然是当前房地产市场面临的主要矛盾，这种供给不足加剧了市场供需失衡。这种供不应求的矛盾导致全国特别是一线城市楼市价格一路高涨。根据国家发改委和国家统计局近日发布的信息，2005年以来，深圳、北京、广州、天津4城市房价上涨较快，其中，深圳两年内上涨了近60%，北京上涨了近40%，广州、天津上涨了近30%。
 3、缺乏对住房制度的整体把握，二级市场和租赁市场发展迟缓
 从楼市体系上看，目前全国楼市一级市场发展较快，而二级市场、租赁市场发育缓慢，整体市场体系不完善，住房梯级消费理念缺乏支持。另一方面，在租赁市场和二手房市场中，由于缺乏规范的机构租赁主体，大量个人租房基本处于半地下状态，中介市场秩序混乱，难以满足居民的梯度住房消费需求。一部分租赁消费和二手房消费被迫转向一级市场，使得我国居民住房消费过度依赖一级市场，这种状况客观上加剧了一级市场的供求矛盾，加大供给和价格压力，影响了社会存量房源的合理流动和优化配置。　　
 4、措施缺乏实施细则与问责制度，政出多门且缺乏协调
 由于我国实行的是条块分割的管理体制，受行政管理体制所限，在楼市宏观调控过程中，中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用，由于政出多门，中央政府出台的各项宏观调控政策不可能产生合力，宏观调控各项措施互相分解、相互矛盾，最终导致这些政策逐渐失去效用。地方政府在执行中央各部门宏观调控措施的时候，就会各取所需，这就使得中央的楼市宏观调控政策最终变成了一纸空文。
 三、对我国楼市调控的一些建议
 1、继续强化住房保障，逐步解决低收入家庭的住房困难
 解决城市低收入家庭住房困难，是各级党和政府义不容辞的责任，是保障社会公平的重要使命。目前，从总体上看，全国住房结构性矛盾仍比较突出，特别是中小套型住房和廉租住房供应总量不足，对中低收入家庭购房造成了困难。各地应坚持以人为本、执政为民，进一步强化住房保障职能，建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件，同时，大力发展住房二级市场和租赁市场，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，切实保障社会公平。
 2、推行新住房建设模式和消费模式，引导理性住房消费
 目前我国不少人买房过度贪大求洋，房子越买越大。事实上，买房决不是面积越大越好，房子大了不仅支出多，而且使用成本高，不利于节能。由于我国人均占有资源十分有限，其中人均耕地只有世界人均水平的三分之一，这一基本国情决定了必须建立一个节约型社会，在建筑领域不能一味追求大房子、大窗子。平抑过高的房价，政府除了加强宏观调控外，同时也要加大宣传，引导百姓树立科学理性的消费观。
 3、严厉打击房价人为炒作，防止楼市泡沫产生及恶化
 当前，一些城市楼市价格疯涨，投机炒作是一个重要因素。在不少城市，一些开发商利用市场信息的不对称，做庄操纵，虚张声势，恶意炒作，哄抬房价。一些消费者受其误导，盲目跟风。一时的投机获利，诱使越来越多的机构和个人参与其中，频频转手炒作，致使房价在众人哄抬下节节拔高，房地产泡沫越吹越大。这种过度的投机炒作，不仅威胁到金融安全，也威胁到城市经济的可持续发展，更严重的是，它使得楼价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力，阻碍了群众住房条件改善的步伐。因此，要抑制房价疯涨，必须遏制投机炒作风，防止楼市泡沫产生及恶化。

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