中国的房地产与广告心理学解析
      随着我国经济的不断发展，近年来由于政策环境不断改善，我国工业化进程不断加快，中小企业获得了快速发展的巨大空间，对日常生产经营、技术创新与固定资产投资的资金需求量越来越大。然而从我国中小企业融资的现状来看，融资渠道单一，规模偏小，中小企业融资难的问题依然没有从根本上得到解决。在我国现阶段，中小企业融资问题是制约我国中小企业发展的“瓶颈”之一。中小企业融资存在着许多不容忽视的问题和不足，我们要认真分析现阶段我国中小企业融资的现状和问题，并采取有力的措施使其走到健康的轨道上来。     根据广告的目的，房地产广告大致可分为四种类型：
1、促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。
2、形象广告。以树立开发商、楼盘的品牌形象并期望给人留下整体、长久印象为广告目的所在。
3、观念广告。以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。例如“广州后花园”概念盘就是传播一种在繁忙紧张工作之余，去郊外居所里享受轻松生活的新观念。
4、公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙、联谊通知，各类祝贺辞、答谢辞等。
    开发商可根据营销战略的需要，将几种广告类型结合起来考虑，组合运用。在进行广告策划时，应遵循以下原则：
1、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。
2、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现“把握特色，创造特色，发挥特色”的策划技巧。
3、实用性。策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。
4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。
5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。
   房地产广告策划内容
房地产广告策划内容丰富，步骤众多。策划者各有各的做法，繁简不一，没有统一模式。大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。
1、广告目标。主要确立广告的类型；广告欲达到的目标和有关建议。
2、市场分析。主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。
3、广告策略。广告策略的制定可从以下5个方面着手：
①目标市场的策略。开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是我对其中的某个细分市场。哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例。当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。
②市场定位策略。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不时，受众难以留下特定的鲜明印象。
③广告诉求策略。根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。
④广告表现策略。广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。以获'97全国优秀报纸广告作品金奖“金鹿山庄”广告为例，它的诉求重点是现代都市人梦寐以求的居住环境，如清新的空气（“开窗吧，夜里的米仔兰好香”）、林间情趣（“叽叽啁啁，鸟叫的声音真好听”）及便利的交通（“悠悠几步，就汇入都市繁华”）等。其主题广告语“白云山麓的一抹风雅”，配以钢笔淡彩的写意画面，勾勒出一幅与大自然完美和谐的居家画卷，传达给受众的是一种优雅的现代生活的感觉，比诉求重点更进了一步。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。
⑤广告媒介策略。据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介”。“线下媒介”也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。
4、广告计划。又称广告实施计划，内容包括广告目标、广告时间、广告诉求、广告表现、媒体发布计划、与广告有关的其它公关计划、广告费用预算等。在形成书面的广告计划书时要注意提案的技巧、文字的风格和格式的赏心悦目。
5、广告效果的测定。广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。
   广告心理学对于广告实践的意义很早就被明智的广告人所到，这一观念早在多年前就开始为人们所意识，而且在广告人的言谈中常常被提及。有人预言，或许在不远的未来，广告人要学会从心理学原理那儿寻求指导。
 “或许将来有一天，在得到更多的启蒙之后，广告人就会像教师那样，去认认真真地研究心理学。这是因为无论广告人与教师这两种职业，乍一看存在着多么大的差异，但二者却有一个共同的伟大目标：就是如何影响人们的心理。”
 尽管人们都期望有朝一日能够看到建立在心理学原理基础上的广告，但这一天一直没有到来。只有当广告人发现心理学知识无法估量的价值时，并让自己的广告建立在心理学原理的基础上，这一天就指日可待了。
 早就有研究表明科学的广告，一定是遵从了心理学定律。成功的广告人，无论是通过个人的努力获得了成功，或者是通过他所在的广告的集体努力获得了成功，都必须认真研究心理学。他必须懂得人们微妙的心理活动；他必须知道什么让人厌恶反感，而什么又能引人入胜；他必须了解什么能够创造利润，什么会导致产品滞销等等。
 今天广告界的对广告心理学的态度已经发生了转变，虽然人们在以一种对广告人有帮助的形式去介绍心理学方面，已经做了不少工作，但广告界还很难看到十分适合自己的心理学作品，这主要是因为许多研究不能为广告界轻而易举地获得。心理学家们发表的一些与广告有关的文章，其中有些打着此类标题的文章，其实并不很重要；而其他一些非常重要的文章，则需要被收集起来，经过细致分析与归纳，以便让最广大的读者群看到。广告心理学这些年来已经大有发展，它的发展应该为人们重新审视广告有着重要的意义。
 1908年W.D.斯科特的《广告心理学》是美国出版的第一本《广告心理学》专著。在广告心理学研究开始兴起的大背景下，本书作者W.D.斯科特义无反顾地承担起使广告心理学的课题系统化的重任，并以一种对所有关心广告宣传的人来说，都具有实用价值的形式，去讲述这些课题。本书运用了较为通俗易懂的语言及丰富的实例，将广告心理学生动地展现在了我们的面前。最基本的心理学原理，都在本书中被以具体而易懂的形式讲述，非常便于读者领会和掌握，无论是专业心理学家、广告人，还是那些对广告宣传本没有特别兴趣的人，都能予以接受。
 国内学者丁家永的《广告心理学--理论与策划(修订版)》，暨南大学出版社，2005年版。本书的主要观点是：广告心理学是研究在一定社会文化背景和营销环境下，广告活动与消费者（受众）在相互作用过程中产生的心理现象及其心理规律的科学。
 以广告心理学理论构架为基础、广告策划过程为主线构建广告心理学体系，这是作者的一次大胆尝试。这一构思在广告类书籍中并不多见。因此，广告心理学教材建设的重要目标应从理论与策划相结合的角度，加强对应用的指导，构建该学科的教材体系。本书正是在这一观念的指导下，通过对理论与策划的有机结合，以探索适合当前高等院校广告、营销等专业学习广告心理学课程的新体系。根据现代广告与消费者心理学理论，以广告策划过程为主线构建广告心理学学科体系，这一构思也算是中国广告在21世纪走向世界道路上的一次新的尝试和开拓，对广告人来说，更是有非同寻常的学习指导意义。
 近年来有关广告心理学的问题研究者们提出了大量新研究方向，如：注意前过程的研究、诉诸感性的广告的情绪动机因素的研究、非文字沟通的研究等。广告的中心任务在于说服视听观众去购买广告所宣传的产品和服务，同样社会心理学中关于沟通，特别是大众沟通的理论对于广告心理学也具有重要的意义。例如利用权威信息源来制作广告，便能提高广告的说服力。广告心理学研究几乎涉及心理学的各个研究专题，从注意、知觉、联想、理解、记忆乃至情绪、动机、需要和个性等等。引起注意是广告心理学的一个重要问题。通过广告测验可以查明不同广告的特点引起注意的能量及其在宣传产品和服务上的效力。人们利用实验室技术对观察广告屏幕的人进行摄像，研究这种录像就可以决定设计广告时认为重要的那些特点是否能产生预期的注意效果。除此之外，还可利用双眼竞争技术，即同时呈现两幅广告使之彼此竞争，改变设计的不同方面，可以查明哪个方面在引起注意上最为有效等等。
    房地产广告的表现规则与特色
 1、房地产是高卷入度的商品，无论广告信息多么丰富，消费者也不可能仅凭广告，未见商品就指名购买。房地产广告就在于使消费者由注意、理解到感兴趣，因为感兴趣而打电话或专程到房地产销售处询问更多讯息，以进一步了解，从而作出是否购买的决策。而在销售人员做工作时，消费者由广告得到的物业形象、公司实力印象会对销售工作带来积极的影响。
　　2、 房地产广告的任务是让消费者感兴趣而打电话，因而广告就没必要面面俱到，只要突出物业与营销最具特色之处。
　　3、房地产广告的诉求主要集中在地理位置、交通便利以及环境；房产质量、设计、配套设施、管理等；价格；品位与社会地位的象征。根据房屋档次的不同，广告在诉求点上也应各有侧重：
　　（1）针对工薪阶层的普通住宅广告，较多地强调价格的优惠、布局的合理、交通的方便、服务的完善等。
　　（2）以富裕阶层的消费者为对象的高档别墅、公寓等则更注重社区环境、所代表的身份地位等。
　　（3）针对购房产出于投资获利目的的消费者，强调房产的升值潜力会有较强的吸引力。
　　（4）此外，树立开发商的诚信形象，也易于赢得消费者信赖
　　  4、 房地产广告的相关法律、法规：
创作房地产广告时，除了遵守《广告法》中“真实、合法”不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者"等一般规则外，还应遵守房地产业有关的法律法规如《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营方案条例》、《房产销售管理办法》、《消费者权益保护法》等，以及各地的具体管理细则。
   在为数不少的地产项目中，我们仿佛已经无需做广告——而更强调内外部资源整合。有一张总谱摆在我们手里，就像乐队指挥，李雪凇说，“品牌建构”由我们的TEAM来做，“公共关系”找某媒体，主编是我的朋友，由他召集媒体人开个会，“展卖空间”可以由某艺术家来做，“卖场不卖，卖场有场”；“文本资料”可以找一个专业出版人，再加上一个建筑评论家……至于“广告运动”，为什么要做广告？给谁看，主要针对不买房人群吗？从专业的角度看，这是广告从量变到质变的过程——广告的最高境界就是非广告。
　　而从时代文化的角度看，行业革命释放的文化冲击波，正是由广告推波助澜、煽风点火。虽然，采访任何一家广告公司，他们都会严肃地说，服务地产商是第一位的，而所谓时代文化之于他们，要么是研究要素、要么是表现手法、要么是业余爱好，要么就是扯淡。但是，广告语越来越深刻，搂书越来越厚，以至建筑师张永和说：房地产广告形成了对中国知识分子的智力挑战。
　　但广告人说，不懂也是价值。关键是，没有哪种广告像房地产广告，对社会的生活形态影响那么大，获取了更多的社会意义甚至生活价值，世纪瑞博副总经理丰信东说，不得不服气，房地产广告越来越成为生活潮流的风向标。

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