营改增对房地产企业未来影响及对策分析

营改增对房地产企业未来影响及对策分析

内 容 摘 要

当前，随着中国特色社会主义市场经济改革的不断深化与加强，营业税改征增值税改革试点工作的设立以及深入拓展，就对房地产及相关行业内部的税务管理体制的改革提出愈加严格的合理规范性要求。“营改增”是我国规模最大的结构性减税措施。在我国国民经济高速、健康发展的今天，“营改增”对房地产开发企业也必然会产生一定的积极影响。实行“营改增”后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额；而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题。在“营改增”之前，房地产业营业税平均比例为5.5%。“营改增”后土地成本不再计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，“营改增”将改善企业毛利水平，大部分房地产企业毛利率均在均衡点以下，因此，“营改增”对大多数房地产企业起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高要求。本文简要分析并引荐去年“营改增”对房地产开发企业经营带来的主要影响，并在此基础上从地方政府以及土地企业经营两个不同方面的深入讨论，并提出相应的改革对策。

[关键词]：营改增；房地产企业；影响；负税；对策，方法

目       录

引言5

一、中国房地产市场发展现状5

（一）行业增加值与GDP占比5

（二）土地出让金与财政收入5

（三）固定资产投资6

二、营改增对房地产企业未来的影响6

（一）房地产企业现金流以及利润会受到影响6

（二）加大房地产企业的税负概率高6

（三）房地产企业施工成本回升6

（四）对开发成本的影响7

三、 房地产企业应对营改增影响方法7

（一）实时获取增值税专用发票7

（二）优化经营形式8

（三）完善税务筹划工作8

（四）争取递延纳税8

（五）强化征税意识8

四、营改增对于我国房地产企业造成的核心影响问题整理9

（一）综合影响问题9

（二）营改增后期存在着专用发票虚开的隐患10

（三）营改增给企业资金链带来的影响10

五、房地产企业对“营改增”应采取的对策 10

（一）改善企业账务处理流程 10

（二）加强财务人员培训 11

（三）提升企业财务管理水平 11

（四）加强企业内部控制 11

结束语 13

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