目 录

一、房地产评估风险的涵义

（一）房地产评估的涵义。

（二）房地产评估风险的涵义。

二、房地产评估风险的表现形式

（一）宏观政策风险。

（二）机构运营风险。

（三）执业能力风险。

（四）职业道德风险。

三、房地产评估风险产生的原因分析

（一）房地产评估市场不成熟，尚处于初级阶段。

（二）评估行业各自为政，收费标准和评估规程不统一。

（三）评估专业人才匮乏，整体素质偏低。

四、房地产评估风险的防范措施

（一）规范房地产评估机构体制。

（二）健全内部管理体系，加强外部监督机制。

（三）建立房地产市场信息数据库，加强信息资源共享。

（四）强化风险意识，切实提高评估人员的专业技术水平。

（五）强化评估人员的职业道德意识和诚信观念。

内容摘要

房地产评估是一项收益与风险并存的工作，房地产评估风险是评估结果与房地产的真实价值之间的偏差使得房地产价格产生“高估”或“低估”的可能性。房地产评估风险的表现形式有宏观政策风险、机构运营风险、执业能力风险和职业道德风险。产生房地产评估风险的主要原因有：房地产评估市场不成熟，尚处于初级阶段；评估行业各自为政，收费标准和评估规程不统一；评估专业人才匮乏，整体素质偏低。为了防范房地产评估风险，本文提出了以下措施：规范房地产评估机构体制；健全内部管理体系，加强外部监督机制；建立房地产市场信息数据库，加强信息资源共享；强化风险意识，切实提高评估人员的专业技术水平；强化评估人员的职业道德意识和诚信观念。

浅谈房地产评估的风险与防范

[摘要]房地产评估的准确与否是影响一个国家经济发展的主要因素之一。房地产评估值过高或过低，不但不能反映房地产的真实价值，反而会影响金融机构的信贷，从而影响国家整个经济体系的动荡，影响社会稳定。因此，加强房地产管理、规范房地产评估行为、提高评估从业人员素质，强化房地产评估风险与防范，对整个国民经济的平稳运行和社会的稳定起着举足轻重的作用。

[关键词] 房地产 评估 风险 防范 

房地产评估风险的涵义

（一）房地产评估的涵义

我国房地产评估活动历史悠久、源远流长。据史料考证，早在4 000多年前我国就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。我国现代的房地产评估活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度和国有土地使用制度，房地产可以进入市场流通而出现。

房地产估价又称房地产价值评估，是指专业评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序，选用适宜的评估方法，并在综合分析影响价格因素的基础上，对房地产在评估时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。

（二）房地产评估风险的涵义

风险无处不在，无时不有。房地产评估也同样存在风险。所谓风险，归纳起来主要有两种观点，即主观说和客观说。主观说认为：损失或损害的有机或者可能性。这种说法的特征是强调“损失”和“不确定性”，并认为“不确定性”是属于主观的、个人的和心理上的一种观念。客观说认为：风险是给特定情况下一定时期可能发生的各种结果间的差异。这种误差法的特征是将风险视为客观存在的，可以用客观尺度来衡量的事物。若各种结果之间的差异大，则风险大；若差异小，则风险小。总的来说，普遍认为风险是人们因对未来行为的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生的偏差。

房地产评估活动和其他经济活动一样具有风险性。由于在房地产评估的过程中存在的不可预见因素较多，导致评估师将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性，使得评估结果与房地产的真实价值发生偏差等，即产生房地产评估风险。一般来说，偏差越大，则风险就越大。所谓房地产评估风险是评估结果与房地产的真实价值之间的偏差使得房地产价格产生“高估”或“低估”的可能性。这种偏差可由两类参数来描述，一是发生偏离的可能性即事件发生的概率；二是发生偏离的方向和大小即后果。用函数表达为R=f（p，c），在表达式中R表示风险，p 表示风险损失发生的可能性即概率，c表示风险损失的严重程度。所谓房地产评估风险就是指与房地产评估有关的单位或个人因资产评估事项所引起的遭受损失的可能性。

房地产评估风险具有客观性、不确定性、潜在性和阶段性四个特征。客观性是指只要开展房地产评估工作，就必然会出现由此而引起的遭受损失的事件。不确定性是指资产评估风险何时何地都发生，发生何种类型的风险，发生的程度如何等具有不确定性。但通过人们的努力，可以将风险控制在尽可能小的范围之内。潜在性是指：导致资产评估风险的可能性已经客观形成，而有关当事人要承担的责任和遭受的损失还没有成为现实。但是，如果这种现状一旦被相关利益人员发现，并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失，那么，这种潜在的风险将会成为事实风险。阶段性是指资产评估风险在一定时期内可能只是潜在性风险，而另一段时期内则可能成为事实风险（指资产评估工作付诸实施，并且已对相关当事人的利益造成损害，已被对方发现，并且已诉诸行政程序或法律程序以保障其利益不受损害）。

二、房地产评估风险的表现形式

一个合格的评估执业人员应该具有辨识评估风险的能力。在评估操作的整个过程中，必须仔细辨别评估项目中可能存在的风险，这是防范风险的基础，如果不能正确判断可能存在的风险，更谈不上去防范它。房地产评估的风险主要有以下表现形式：

（一）宏观政策风险。

宏观政策风险主要指由于政策法规的潜在变化使得房地产价格产生失真的风险。政策法规的变动会对房地产价格产生重要影响，而政策的变化是一般评估人员无法或者说是没有能力预期的。政策法规的变化包括产业政策、税收政策、土地政策、金融政策（货币供应政策、利率变动政策）、环保政策以及城市规划政策。这些政策法规的变化都必然会对房地产价格及其走势产生影响，这使得房地产评估师面临巨大的风险。同时，市场供求、经济发展形势、区域发展状况、通货膨胀以及物价变动等因素，对房地产评估影响也很大。

（二）机构运营风险。

目前，我国房地产评估行业的相关法律政策和制度等不尽完善，评估规范、技术标准和市场参数等跟不上市场的发展；房地产评估长期以来由财政部、建设部、国土资源部、发改委多个部门多头管理，主要涉及注册资产评估师、注册房地产评估师、注册土地评估师、价格鉴证师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评估员、矿业权评估师和旧机动车评估师等，评估机构执业资质也有多种。各评估专业的评估依据也分别使用各行业主管部门所制定的规程和规章。由于各行业、系统内的规定不统一，不但给评估工作带来了很大的难度，而且也给评估工作带来了很大的风险。

（三）执业能力风险。

房地产评估在我国是一种新兴、而又对专业技术要求较高的行业。它不但要求评估师熟练掌握评估专业知识，而且还要求评估师具备广泛的经济、法律、金融、财务、管理等方面的知识。由于评估人员执业水平的高低，对评估方法、评估原则、评估参数及评估对象及相关因素选择及评估信息资料真实性的甄别、价格含义的把握等都将影响评估结果的科学性和可接受性，评估人员执业能力和经验不足将增加执业风险。

（四）职业道德风险。

房地产评估是公正性的独立中介服务行业，评估人员在执业过程中，应恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。在实际操作中，一方面一些评估机构和个人为某种利益或其他原因提供虚假报告，导致评估结果失真，对相关利益主体产生影响；另一方面，一些评估机构为取得评估业务，采用不正当的竞争手段，竞相压价，形成恶性竞争，损害行业健康、良性地发展。追根到底，职业道德意识淡薄是职业道德风险产生的主要原因。同时。评估师在执业中，未能谨慎地审查有关法律文件，未能勤勉地进行项目的实地踏勘，或对法律、政策等问题未进行严谨的考虑而提供意见，也是造成执业风险的一个重要原因。

三、房地产评估风险产生的原因分析

（一）房地产评估市场发展不成熟，尚处于初级阶段。

房地产评估在房地产行业中属于中介服务业。进入90年代初，我国房地产评估中介机构诞生以来，发展非常迅速，大小中介机构已有400多家。但公司发展规模普遍较小，档次较低，技术含量不足。随着房地产行业的不断升温，房地产市场空前活跃，房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁作用，促进了房地产交易的专业化、规范化运作。但是，由于我国房地产中介服务起步较晚，立法也不够健全，运作不规范的问题仍然突出，容易产生评估风险。

（二）评估行业各自为政，收费标准和评估规程不统一。目前，我国政府部门管理的评估中介行业很多，它们分属财政部、建设部、国土资源部、发改委等多个行业部门管理，各评估专业的评估依据也分别使用各主管部门所制定的规定。如房地产评估按建设部制定的规定进行评估，土地资产的地价评估以国土资源部的规定进行评估，造成相类似的工作要分别按不同的收费标准进行收费，并按不同的技术规程和规范操作出具评估报告。由于各评估专业管理机构自立门户，主管部门监管不力，职业道德标准建设严重滞后，不但影响了评估行业的健康发展，也容易产生评估风险。

（三）评估专业人才匮乏，整体素质偏低。我国房地产评估师执业资格制度建立以来，目前全国有2万多人取得了房地产评估师执业资格，其中注册执业的只有1.8万多人，而注册房地产评估机构则多达3千多家，从评估师结构状况来看还难于满足评估业务发展的要求，导致从业人员整体素质偏低。特别是部分经济不发达的市、县，受各种条件的限制，取得专业职称较为困难，因评估专业人员有限，尤其是能够取得注册资格的人员更是少得可怜，受法定专业评估人数的制约，难于具备开设评估公司的规定条件。一些未取得评估资格的评估人员可能会超越资格权限承揽业务，不但会搅乱评估市场，而且还会使评估结果与房地产的真实价值之间产生“高估”或“低估”的偏差，容易使评估产生更大的、新的风险。

四、房地产评估风险防范措施

风险是评估执业的天然属性，防范评估风险需要在评估执业中不断寻找对策。执业人员对房地产评估存在的风险要有正确的认识，同时，要提高防范风险意识，充分发挥房地产评估工作的作用，牢固树立“以质量求生存、以质量求发展的竞争观念”，积极防范房地产评估风险，认清房地产评估可能出现的风险，提高风险意识和有效的防范措施。

（一）规范房地产评估机构体制。规范房地产评估机构体制是规范全国房地产评估秩序和行为的重中之中。

一是建立和完善资产评估法律、法规体系。当前，最重要的是尽快制定《中国注册资产评估师法》，只有通过《中国注册资产评估师法》，把前面所述的资产评估管理方面的问题加以解决。同时，建立和完善资产评估法律、法规体系有助于减少资产评估立法风险。

二是理顺资产评估行业体制，建立统一的行业自律组织。具体地说，应从以下方面考虑：①结束资产评估工作多头管理的现状，实行统一的行政管理。明确一个资产评估的行政主管部门，统一对资产评估行业进行管理，为评估行业的发展创造一个良好的外部环境。②建立统一的行业自律组织，实行统一的行业自律管理。依照现有的与资产评估有关的行业组织（如注册资产评估师、土地评估师、房地产评估师等）状况，在相互协商的基础上，由政府协凋，组建统一的具有权威性的资产评估行业协会。统一的资产评估行业协会可以按照资产类型（如建筑物、土地等）和地区设立分会，从而做到既有利于不同类型资产评估的完善发展，又有利于不同地区资产评估之间的技术交流。同时，实行统一的行政管理，建立统一的行业自律组织有助于减少资产评估管理风险。

三是建立注册资产评估师的分类分级制度。分类是指对注册资产评估师按其所熟悉的专业进行划分，分为建筑评估师、土地评估师、机器设备评估师等。分类管理的好处是可以发挥每个评估师的专业特长。分级指对注册资产评估师按其执业年限和经验进行分级，一般可以分为初级评估师、中级评估师和高级评估师。同时，建立注册资产评估师的分类分级制度有助于减少资产评估执业风险。

四是建立资产评估专家咨询委员会。由于资产评估涉及评估的范围太广，而每个评估人员的知识面相对有限，这就要求在资产评估行业协会的指导下建立资产评估专家咨询委员会，对资产评估机构和人员进行专业指导。资产评估专家咨询委员会可以由财务会计、工程技术、经济管理、金融、法律以及特殊资产（如自然资源、珠宝文物等）方面的专家组成。其主要任务是对资产评估的基本理论、基本方法及其法律法规进行研究；对资产评估执业中的难点、疑点问题进行研讨；搜集与资产评估有关的信息资料并建立档案；接受评估机构、评估人员以及社会各界有关问题的咨询对无形资产评估进行研究；与国内外评估机构和评估人员交流合作；评估人员的后续教育等。建立资产评估专家咨询委员会有助于减少资产评估执业风险。

五是建立资产评估行业协会指导下的评估争议调解委员会。评估争议是指评估机构与客户或评估机构之间在评估依据、评估方法及评估结果等方面产生不同意见而引发的争议。如果采取仲裁或诉讼的方式解决，无论对哪一方当事人都是一件很麻烦或不情愿的事情。这样可以为当事人节省费用、时间和精力，还可以为当事人保守商业秘密等。建立资产评估行业协会指导下的评估争议调解委员会有助于减少资产评估执业风险和资产评估结果使用风险。

（二）健全内部管理体系，加强外部监督机制。一是要从获取评估业务开始，一定要对委托方提供的目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析。为提高执业质量，选派适合的、能胜任的专业人员承接评估业务，在项目实施过程中，一定要遵循执业规范，做到核查验证谨慎，现勘底稿记录完整、详尽，保证评估的真实、可靠、科学、公正，从而有效降低风险。

二是建立评估复审制度。复审制度不仅可以及时纠正报告存在的质量问题，还可以提升评估师的专业水准，从而有效地降低评估风险。

三是加强企业的绩效考核，严格公章的使用管理制度。

四是对年轻的房地产评估师，要加强业务培训并由有经验的房地产评估师定期或随时进行实践技巧指导，对新的政策、法律或案例，应该定期进行讨论研究，以更新房地产评估师的知识结构。

五是加强对房地产评估行业的统一管理，促进评估行业的良性循环和发展，评估行业的主管部门必须加强其统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，发现有违法违纪行为要坚决给予查处，以促进评估工作水平的提高，为评估工作营造一个良好的外部环境。

（三）建立房地产市场信息数据库，加强信息资源共享。房地产评估师在进行房地产评估时，需要大量的信息作为评估的参考和类比的依据，由于我国信息资料的发布存在不系统、不完整、严重滞后的问题，评估人员不能分辨信息的局限性、真伪性、时效性，在评估操作中选用依据不充分、或已经过期失真的参数评估，造成评估值与市场价偏差较大，从而引发风险。如市场法、收益法、基准地价修正法在应用中大量参数由于未能及时更新而与实际情况存在较大差异。因此，建立房地产市场信息数据库和信息平台，加强服务功能，真正实现信息资源共享，创造和维护公开、公平的社会经济环境，有利于房地产评估信息化和科学化，可防范和抑制评估风险。

（四）强化风险意识，切实提高评估人员的专业技术水平。一是转变思想观念，强化风险意识。评估人员应充分认识到风险的广泛性和可能带来的危害，不仅关系到房地产评估机构自身发展，还关系到评估人员的自身利益。因此，评估人员要慎重对待客户的特殊要求，严格按《房地产估价规范》和有关法律法规进行评估工作，采用正确、恰当的评估程序和评估方法，制作全面规范的评估报告，减少评估风险。

二是全面进行评估理论及相关知识的学习。每一个评估人员对自己所得出的评估结论担负着相应的法律责任。在存在不确定因素的情况下，评估人员作出评估相关判断时，必须谨慎，充分考虑房地产未来可能发生的风险和损失，不低估或高估市场价值，并在评估报告中作出必要的风险提示，如可能发生的自然灾害或通货膨胀等原因导致风险，评估人员应充分考虑到。比如，房地产抵押评估要考虑房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行考虑。房地产评估的最终成果是房地产评估报告书，完善评估报告的内容和格式，语言精炼、表述准确，可以减少评估人员的执业风险，起到自我保护的作用。

我国加入WTO后，给我国房地产评估行业提供了发展的机遇，同时也带来了挑战。房地产评估理论、技术规程在不断地完善、更新，对评估人员提出了更高的要求。评估行业要在激烈的市场竞争中得到发展，必须有一支思想好、业务精、懂管理、善经营的房地产评估服务队伍，传统的知识结构、执业方式，已不能适应未来市场发展状况的需要，评估人员只能不断地学习新知识、新技术，才能适应快速发展的市场要求。

另外，随着经济全球化步伐加快，与国际评估标准接轨，需要评估人员熟悉、学习、借鉴国际评估行业所采用的评估方法和技术，结合实际，丰富和发展我国内地的房地产评估理论和方法。房地产评估是一门理论与实践相结合的科学，评估师需要循序渐进，不断点滴积累和扩大知识面，总结经验，进一步丰富和加深对市场的认识，不断提高评估的专业技术水平，提高评估业务质量，在实践中丰富自己的头脑，用理论化的头脑指导具体操作实务，并以高质量、全方位、多层次的专业服务，维护房地产市场的健康发展，从而有效地防范由于执业能力所带来的风险。

三是完善房地产评估的后续教育，提高评估人员素质。时代在发展，知识在不断更新，评估人员要时刻跟上发展的步伐，确保执业能力适应社会发展的要求，行政主管部门或评估行业给予评估师接受后续教育，不断提高评估人员素质、保持其执业能力。

（五）强化评估人员的职业道德意识和诚信观念。一名合格的房地产评估师，不仅要有扎实的房地产理论知识和丰富评估实践经验，还应具备良好的职业道德修养。评估人员有很精通的评估理论知识，丰富的评估实践经验，是对评估能力的要求，但缺乏良好的职业道德，评估出的价值也不会客观、公正，将损害当事人的合法权益，无法维护正常的房地产市场秩序，还会搞乱房地产市场，背离了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。具有良好职业道德，是对评估诚信的要求。在评估项目操作过程中，评估人员应该严格遵守《城市房地产中介服务管理条例》、《房地产估价师注册管理办法》，充分履行评估程序；在出具评估报告时，应通过严格的复核制度控制报告风险，努力降低职业道德风险。

总之，只有不断完善法律体系，规范行业管理，实现房地产评估资源的共享，加强企业内部管理和评估人员后续教育，努力提高评估人员综合素质以及职业道德修养，才能有效地防范和降低评估中的风险。

参考文献

1、沈建忠主编，《房地产基本制度与政策》，中国建筑工业出版社出版社，2004年

2、刘 兵主编，《房产投资前必读》，暨南大学出版社出版社，2005年

3、潘学模主编，《资产评估学》，西南财经大学出版社，2004年

4、柴 强主编，《房地产评估理论与方法》，中国建筑工业出版社，2004年

5、工方主编，《中国房地产经营管理全书》，中国言实出版社，2005年

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