探析物业管理企业现状及发展对策
摘 要：物业管理企业还是一个新兴的行业。直到20世纪90年代末物业管理才由沿海地区逐渐发展起来，然后逐渐向内地纵深发展。物业管理企业发展的速度快且发展历史较短，使得其在发展过程中不可避免也伴随着各种各样的问题的显现。对这些问题经过一段时间的分析研究和实践，物业管理行业可以通过多种渠道来提高自己的社会地位，发挥行业自身的发展。物业管理引入中国内地仅10年左右的发展历史。专业化、社会化、市场化管理模式的物业管理已经逐渐被社会各界所认同，也促进了物业管理队伍的壮大。物业管理覆盖面的快速上升，物业管理服务领域的不断拓展，与此同时也出现了各种各样的问题。因此我们需要对物业管理现状进行认真的思考分析，在问题中悟出物业管理在今后的时期中发展。
关键词：现状   发展  服务 
 
一、物业管理的现状
物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。珠海市作为一个发展中的城市，物业管理自1997年萌芽以来，2000年开始启动物业管理工作，已经历了十多年的成长历程，物业管理在珠海发展得也相当快，自2002年成立第一家物业管理有限公司——诚标物业管理有限公司，至今珠海本地有资质的物业管理公司共38家。其中有在珠海本地成立的有规模较大的物业公司，如珠海真诚物业管理有限公司；也有从外地进驻珠海的高资质的物业管理公司，如珠海真诚物业管理公司。但是，物业管理行业在珠海快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾.
案例一:格林春天业主张某，骑车回家取物品，由于比较着急，他未将自行车存入小区收费存车处，而是随手将车放在了自家楼下。没想到的是，张某取完物品下楼一看，自行车已经不翼而飞。于是，张某极其气愤地找到物业公司，指责物业保安人员未尽到义务，要求物业公司予以赔偿，物业公司拒绝了他的要求，并告知张某，物业公司只对在收费存车处内丢失的车辆进行赔付，而对小区内随意停放的自行车不承担保管义；这就是在物业管理行业中引起震惊的珠海“丢车案”
案例分析:由此可以看出物业存在的问题,再说了物业管理条例中并没有关于自行车存车管理的有关规定。有关自行车丢失责任问题，主要看业主与物业公司双方就自行车存放方面达成的协议或约定。物业公司在小区内建立存车处，派专人看管，凭证存放自行车，收取或免收存车费，业主和物业公司双方就形成了有偿或无偿的自行车保管合同。物业公司承诺对在存车处内丢失的车辆进行赔付，正是其履行保管合同，承担保管义务的体现。由于业主张某未将自行车停放在存车处，物业公司当然无法为他的自行车提供保管服务了。
 案例二: 2006发生在华南名宇小区内犯罪分子潜入小区，“纽扣大王”小区被杀案发生了命案，物业公司又被业主索取巨额经济赔偿.
 案例分析:这个结果给物业管理敲响了警钟。由于物业管理公司未全面、认真地履行合同义务，物业应承担违约责任，赔付死者家属10万元。通过这个表明，物管公司头顶除了光环，还有达摩克利斯悬剑。因为物业管理公司未对可疑人员进行盘问和必要的巡查，让凶犯在小区空房内潜伏了整整3天，最终惨案导致发生。如果物业管理人员能及时的对进出小区的人员进去盘问和巡查,这个惨案就不会发生,这就是物业管理人员的疏忽.要想堵截这些问题的要为业主们提供一个安全舒适的生活环境,就必须把以下的问题解决好.
1.业主与物业管理公司纠纷问题

 近年来，珠海物业管理方面的纠纷明显增多，出现了多起业主炒物业管理公司“鱿鱼”的事件，出现了业主和物业公司暴力对抗直至对簿公堂的现象。
2．物业管理中缺乏人文关怀
 21世纪是提供人文居住环境的时代，物业管理是直接、集中体现住宅人文关怀的环节。但在目前的物业管理领域，往往较多注重“硬件”建设，忽略“软件”方面的人文关怀。业主期望“人文关怀”在物业管理中得到明显体现。目前，房地产开发商在造房时，对小区内绿化建设等无不殚精竭虑，力求做得绿树成荫、环境宜人。然而，有些新建住宅小区在居民入住后，绿化管理则每况愈下，昔日绿化宜人的环境却成“昙花一现”，而今映入眼帘的是，树木枯萎、枝叶凌乱、草坪泛黄。这是物业公司不重视管理所致。尤其绿化管理是技术性很强的工作，只安排缺乏专业知识的普通工进行养护，修剪不规范，不会治病除虫，投资不菲的小区绿化必致“日落西山”。俗话说“三分种，七分管”。绿化管理至关重要，应引起充分重视.
3．物业管理收费难
 物业管理费是由物业管理辖区内业主来承担的用于对物业进行管理所发生的费用和物业企业必要利润的总和。对物业管理公司来说，目前最头疼的是物业管理费的收缴问题。通常，物业管理水平高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。但物业管理公司普遍存在收费难的问题。目前高档居住小区的物业缴费率达到90%以上，而在普通居住小区的物业缴费率不到60%，实际上在绝大多数小区都存在着欠交物业管理费用的现象。
4．业主拒绝交费
 受市场承受能力的制约，在目前收入不高的情况下，每月物业管理费过多，居民特别是收入低的企业职工是难以承受的。每月的四五百元工资，要交四五十元的物业管理费，所占比重太大。但是，物业管理企业又不是福利机构，而是企业，又不可能承担救济义务，导致收费困难。有些业主拒绝缴费：第一，对物业管理的不满意，认为物业服务没有到位；第二，质价不相等，多收费少服务；第三，除政府定价的普通住宅外，一些小区的业主对物业公司制定的收费标准不认可；第四，因房屋质量等问题而应有开发商承担的责任转到物业管理公司；第五，由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主因出国或者出租房屋等原因致使缴费不及时等。
 现在，物业管理费普遍实行的是按物业面积大小收取，而且这种办法似乎已经被人们所接受。这种办法表面上看起来公平，其实掩盖着不公平。比如住房面积大的每天产生的垃圾量未必就大。相反，住房面积小，居住人口多的住户产生的垃圾要多一些，对环境和安保的影响要大一些。有些业主拖欠或拒付物业管理费的理由，是认为物业公司“管理不到位”，也有些业主怀疑物管公司暗箱操作，管理费被上级部门挪用等。物业服务究竟值多少钱？这一直是业主和物业公司产生矛盾的焦点。大多数商品房的业主认为“管理费过高但没享受到相应服务”，对此，物业公司似乎也有苦衷。一天扫一遍地和扫三遍地，也许在保洁效果上没有太大区别；保安，找个退休人员或聘请训练有素的专业人员都可以；但为此支出的种种费用却不大一样。
 目前已有不少楼盘通过招标方式来选择物业管理公司，但在招标活动中，招标单位往往有越便宜越好的消费心理，不少物管公司为赢得项目不惜代价，不计成本大打价格战。使得物业管理费收缴走入了恶性循环。
二、物业管理企业发展对策
 由于种种原因，导致了物业管理规模不足，从而把物业管理逼进了两难境地。因此，为了实现物业管理的大发展，就必须进一步扩大物业管理规模，而要实现物业管理规模的扩大，就必须采取破产、招投标等办法实现物业管理发展。所谓“物业管理发展”，就是通过采取破产、招投标等办法，把各物业管理公司分别零星地分割经营管理物业改变为统一、成片的、大规模管理，以降低经营成本，提高服务质量，从而实现物业管理飞跃式发展.为了实现物业管理企业发展对策,我们应该做到以下几点:
 有关专业人员根据社会发展和人民生活水平的实际情况，科学地测算物业管理正常运营所需要的最低合理规模；
2．对不符合最低合理规模要求的物业管理公司要坚决给予清理；
3．进一步规范化物业管理收费，以防止物业管理公司乱收费行为；
4．积极采取招投标等办法；
5．解决住宅售前，售后管理脱节问题；
6．采用前期介入的方法来解决。
 

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