论“营改增”对房地产行业的影响

中文摘要

在我国财政部二Ｏ一五年将房地产行业纳入“营改增”试点范围，次年财政部全行业推进试点工作之下，房地产行业由营业税税率的5%的转变为一般纳税人增值税税率的11%，“营改增”的推行给各行各业都带来了极大挑战性。在当今社会的经济形势下，“营改增”对房地产行业各方面的影响越来越大，作为国家税收的重要支柱产业之一，房地产自身特性本就比较复杂，长周期、大金额是比较突出的特征。企业应对因税制改革而带来的变化是文章的重点对象，研究“营改增”对房地产的影响具有重要的意义。文章通过对“营改增”的理论等进行描述，分析“营改增”给房地产会计核算、资金流向、税务负担及财务管理等方面带来的影响，并结合保利地产的相关实际情况，文章从会计核算、经营模式、核算机制、财务管理制度等方面展开讨论，并提出了相应的解决方案和措施。

关键词：“营改增”；房地产行业；影响

目录

一、 引言 1

（一） 选题背景和研究意义 1

1． 选题背景 1

2． 研究意义 1

（二） 国内外研究现状 1

1． 国内研究现状 1

2． 国外研究现状 2

（三） 研究方法和可能的创新之处 2

1． 研究方法 2

2． 可能的创新之处 2

二、 房地产行业“营改增”理论概述 3

（一） “营改增”的通俗理解 3

（二） “营改增”的理论基础 3

1． 税收中性理论 3

2． 税收宏观调控理论 3

3． 税制优化理论 4

（三） “营改增”的政策梳理 4

（四） “营改增”下房地产行业现状 4

三、 “营改增”对房地产行业的影响分析 5

（一） “营改增”对房地产会计核算的影响 5

1． 税款抵扣考虑不够周详 5

2． 会计核算系统不够健全 5

（二） “营改增”对房地产资金流的影响 5

1． “营改增”对资金流入的影响 5

2． “营改增”对资金流出的影响 5

（三） “营改增”对房地产企业整体税负的影响 5

1． 账务核算复杂，风险较大 5

2． 发票处理流程改变，进项税管理难度提升 6

（四） “营改增”对房地产业财务管理的影响 6

1． 对企业在风险管控方面提出更高要求 6

2． 对相关工作人员的工作能力要求更加严格 6

四、 案例：“营改增”对保利地产的影响分析 6

（一） 保利地产概况 6

（二） “营改增”对保利地产会计核算的影响 6

1． “营改增”对会计科目的影响 6

2． “营改增”对会计核算方法的影响 6

（三） “营改增”对保利地产资金流的影响 7

1． 预缴流转税的资金占用减少 7

2． 预缴土地增值税的资金占用减少 7

（四） “营改增”对保利地产税负的影响 7

1． 流转税税负降低 7

2． 土地增值税税负增加 8

（五） “营改增”对保利地产财务管理的影响 8

（六） 案例启示 8

五、 房地产行业“营改增”后的应对措施 8

（一） 会计核算方面 8

1． 提高员工意识及业务培训 8

2． 建立健全奖惩机制 9

（二） 转变经营模式缓解企业的资金短缺问题 9

1． 拓展房地产企业外部融资形式的多样化 9

2． 转变房地产企业融资思路 9

（三） 建立健全核算机制 9

1． 建立健全各项核算制度 9

2． 提高核算人员素质 9

（四） 完善财务管理制度 10

1． 财务管理制度建设，强化资金监管 10

2． 明确集团财务人员的职责 10

3． 分布实施集团财务管控 10

六、 结束语 10

七、 参考文献 12