我国房地产业发展与政府的调控功能
[摘 要]房地产行业是随着我国经济发展、城市化建设过程中逐渐发展起来的重要支柱产业，带动许多相关行业的发展，对促进经济发展起着巨大作用。随着全国房产市场一片火暴,价格直线上升,政府开始逐渐加大力度调控市场，出台相关法律法规和公告以防止房产市场产生过多泡沫, 抑制盲目投资、过分投机,引导其健康发展。近期房地产行业的逐渐变暖就是政府宏观调控的结果，所以充分认识、分析政府对房地产行业的宏观调控对房产市场的健康长久发展，改善人民生活水平，解决住房难的社会问题有着必不可少的作用。
[关键词] 房地产市场  市场发展 政策调控
 1998年以来，城镇住房制度改革深入推进，居民住房观念发生重要转变，住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业己经成为国民经济的支柱产业，对于改善人民群众的居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。但其发展也越来越暴露出很多问题，充分认识、分析政府对房地产行业的宏观调控对房产市场的健康长久发展，改善人民生活水平，解决住房难的社会问题有着必不可少的作用。
 一、房地产行业发展的现状
 20世纪80年代以来，我国住房建设以跳跃式速度发展，我国目前世界上建房数量最多的国家之一，其成就主要表现在以下几个方面：第一，城镇住房制度改革深入推进，住房保障制度建设有新的进展，房地产市场体系逐步建立。目前，住房实物分配己经在全国范围内停止，多数城市实施了住房分配货币化。第二，建设规模大，居民居住条件有较大的改善。第三，房地产开发投资快速增长，住房市场化进程加快，商品住房供求两旺。第四，规范市场行为工作得到加强，住房质量提升快，城市面貌变化巨大。新建的住宅绝大部分都是设施齐全、配套完善的集合型住宅。目前我国居民住房条件得到了明显改善，整体居住水平己达到发展中国家的前列。
 可以说，我国房地产业经过多年的发展，虽然出现很多不完善的地方，但总体上是健康的。
 二、房地产业发展过程中存在的主要问题
 毫无疑问，大规模的住房建设显著地改善了群众住房条件，也促进社会和谐，社会安定，社会团结，初步实现了“居有其屋”的小康目标，为我国的社会主义改革开放和经济发展创造了一个安定的社会环境。但我们也应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的、亟待解决的问题，部分地区房地产市场存在的问题还相当严重，已经严重的影响到和谐社会的建立。主要表现在以下几个方面：①资源的浪费与流失。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。 ④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。
 三、国家出台相当的法律法规和公告对房地产的发展进行规范和制约
 面对房地产行业发展中出现的各种问题，国家的相关法律法规和公告也逐渐完善，并对房地产的发展进行规范和制约，主要表现在针对房产和地产出台了相关的的法律法规。
 ①针对资源的浪费与流失，提出合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉，但土地资源是有限的，不可再生的，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。为此，国家出台了《土地管理法》、《城市房地产管理法》，对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。
 ②对商品房空置量增加的问题，提出经济适应房和廉租房的方案。国家发展改革委日前在对房价形势进行分析时指出，今年二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。 发改委由此提出，调整居住用地供应结构，加强房地产市场监管，着力解决城市低收入家庭住房困难，并出台《城市房屋租贷管理办法》，保障了租贷当事人的合法权益。
 ③面对越来越多的业主和物业管理之间的问题，出台了《物业管理条例》用来维和业主和物业管理企业的合法权益；并出台《物权法》明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，
④面对一些开发商在进行房地产行业时出现的偷税漏税、烂楼盘和拆迁过程可能出现的霸王条款，制定并实施了《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》，保障了国家，业主的合法权益。
 总之，国家现在对房地产行业发展中出现的各种问题，国家的相关法律法规和公告也逐渐完善，尽量做到有法可依，有法必依，既保障了当事人的合法权益，又能使房地产业能够的可持续发展。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发，展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。我们可以相信，国家政府对房地产行业的调控会一直伴随着房地产行业的发展而日趋完善。

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