房价涨跌中的意思自治与政府调控

 

[摘 要] 本文简要介绍了关于房地产市场发展的市场规律与政府为平衡社会发展进行的法律规制以及市场规则与政府宏观调控之间的关系。

 

[关键词] 市场规则、政府调控、协调

 

一、房地产市场的发展和特征。

 

1、房地产市场的发展和现状

 

近年来，由于我国正处于经济调整增长中，城市化进程的不断加速和城市的大拆大建，致使房地产业极为迅速发展，并对经济的持续高速增长起到了一定的推动作用。房地产市场暴露出了，许多城市房价上涨过快，远高于当地同期GDP增长率；房屋的空置率较高，房屋利用率不够理想等等许多问题。

 

首先，城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级租赁市场的加速成长，住房市场还存在较大的发展空间。房地产市场参与者就是房地产市场的主体，有4类：使用者（个人、公共组织、政府）、供给者（国家、企业和个人）、管理者（各级政府）、各种中介组织。从一般意义上说，房地产企业是房地产项目的构思者，它根据市场需求构思出房地产的想法，并且是房地产项目的发起人，它将资本、劳动力及所需各种资源结合在一起；他们还是房地产开发活动的管理者，将各方面的参与者协调起来，以实现共同目标；最后他们还是房地产产品的提供者，出售房地产产品的产权者使用者。其次，在我国，以城镇人口人均增长10平方米计算，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快，使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年1亿平方米左右），今后10年，随着人民生活水平的逐步改善，对居住条件的要求也将不断提高，我国的住房建设没有持续发展趋势。再次，最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在2—5年内有换购住房的意愿，已购公房户有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少居民有愿意投资住房，因此，住房市场潜在需求量还相当大。

 

近几年的房产市场销售情况显示，我国房地产市场逐渐以集团或机构消费为主，改变为以个体消费者为主。个人买房的比列还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的扩展，住房个人贷款的问题还会上升，物业管理的覆盖还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。

 

2、房地产市场的特征

 

（1）房地产市场是一种竞争不充分，不完全开放的市场。房地产市场的行为应严格服从国家的宏观调控，强化交易活动的规范管理。并且房地产市场的各种信息的告知程度不够充分，信息不对称造成物业的出售、出租因其地理位置的差异性和不可移动性而往往具有一定的垄断性。

 

（2）房地产市场是一个投机性与投资性相结合的市场。其保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力。使其成为一个十分诱人的投资领域。同时由于房地产投资的风险性及房地产资源（尤其是土地）的稀缺性，又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域，如存在于房地产领域内的“炒地皮”、“炒楼花”等投机活动。“热钱”、“温州炒房团”等概念也都是这样形成的，1999年以来，住宅销售额占房地产销售额的比重均保持在80%以上，2003年这一比列达到82.2%。住宅市场的供求状况，直接决定着房地产市场的基本走向。

 

（3）影响范围的区域性。房地产市场的区域性是指房地产市场供求的影响范围具有地域性，只能在同一供需圈内实现提供调剂，如前面提到的环形竞争。房地产市场位置固定，不可以移动，这决定了当某一区域的房地产供过于求或供不应求时，由于不可能将建成的房产运到异地市场，导致本地房产空置或市场价格下跌；当供不应求时，加上房地产项目之间因地域位置不同具有差异性，导致房地产价格上升并呈现刚性。房地产市场的流动性弱、变现能力差。这一特点主要由于房地产是不动产，且使用年限长，一般不易做到“货畅其流”，也不能像其他商品市场那样随时弃旧换新，而一宗具体的房地产交易通常需要较长时间才能完成。

 

（4）房地产市场具有滞后性。主要体现在其对经济形势的短期波动不敏感，虽然房地产业的发展趋势在总体上是与国民经济发展趋势基本保持一致的，但由于房地产市场本身是一个竞争不充分的市场，在经济趋向繁荣和走向衰退时，房地产业的整体涨落幅度往往低于整个经济的涨落幅度，使得房地产业对短期经济波动的反映往往滞后，而且有时表现为不敏感。

 

（5）对金融业的依赖性。房地产市场几乎离不开金融业的支持，由于相对于普通商品来说，房地产商品的价值量大、占有时间长，无论开发商还是一般的购房者，都需要金融机构的支持，而金融政策以及利率的变化，会对房地产市场产生很大的影响。

 

二、房地产市场中的政府的角色。

 

1、政府的市场主体规制权

 

政府基于维护社会公共利益的需要对房地产市场主体（主要是企业）的组织和行为进行必要的干预。由于在当代，市场已不是简单的日常消费品和生产资料的市场，而是由产品市场和要素市场构成的复杂体系，人们进入房地产市场，在什么地方设立企业，都是涉及国家产业结构和生产力是否合理的重大问题，尤其是房地产市场，所以政府被依法授予经济干预权，通过对审批许可、工商登记等市场准入制度的确认和执行，来塑造适格的房地产市场主体，并贯彻国家的产业政策，以弥补市场和民法调整机制的不足。其次，在企业法中政府被授权对资本不得抽逃和转移、禁止破产逃债等制度的监督，对出资者退出市场的自由进行适当的限制和监管。因此，在房地产市场主体方面，一方面按照民法所提供的意思自治原则，为市场主体的资质和行为提供了基本的法定范式，另一方面，将国家的干预意图渗透到市场主体的组织和行为之中，以使市场主体的意思资质符合社会的利益。

 

2、政府的市场秩序规制权

 

政府为了培育和发展房地产市场体系，维护公平、自由竞争，保护经营者、消费者和其他社会公众的合法权益，而对房地产市场主体的市场行为进行必要的干预。政府对房地产市场的干预是当今世界各国的普遍做法。市场的自发性和盲目性以及市场主体的趋利性和民法规则的自主性，决定了房地产市场体系的不完整性，并且无法消除自身市场体系内各种市场的无序状态，以实现其运转效率。就需要政府以经济干预，从而实现房地产市场体系的健全和高效。另外，市场经济的本身是一种竞争经济，而在民法所保障下的市场主体自由、平等竞争随着市场本身的作用会有向不正当竞争及垄断发展的自然趋向。政府以经济干预权来对房产市场中的垄断和不正当竞争进行规制，维护了竞争秩序。

 

3、政府的宏观调控权

 

政府依法对国民经济总量进行调节和控制，来实现宏观经济总量的平衡和经济结构的优化，引导过紧经济吃席、健康和快速发展，而对国民经济总体所进行的调节和控制。房地产市场的自由竞争和意思自治不能够自动实现经济总量的平衡。相反，可能会引起供求的严重失衡，进而是经济运行呈现出周期性波动。日本等国家的房地产市场的自由放任而导致的金融危机就很好的说明了这一点。因此，政府以参政政策和货币政策对总需求和总供给的调控，从而使房地产市场进入一个较为平衡的发展状态。

 

三、房价涨跌中政府所做的干预措施及产生的影响。

 

1.中央和地方政府近期纷纷出台了一些降低交易税费、调整住房抵押贷款发放条件的政策，这些政策调整，对于降低居民在购买住房过程中的负担，促进居民住房消费，进而稳定住房市场，有积极意义。

 

2．针对市场环境的变化，政府及时调整住房交易税费和住房贷款政策，是实事求是的。我国目前较高的交易税费水平和住房抵押贷款发放门槛，是国家在2006年、2007年打击投机性购房、引导理性住房消费的过程中，逐步积累起来的。如今，住房市场交易量萎缩、交易价格下降，投机性和非理性购房已经基本消失，住房市场环境与2007年相比已经发生了很大变化。

 

3．政府住房市场政策的目标，就是通过各种住房政策工具的干预，尽量降低市场向上或向下波动的幅度，促进市场稳定和高效率的运行。因此，当前市场不景气情况下政府出台相关政策干预，其道理与在房价持续上涨时政府要进行干预是一样的。稳定住房市场、提高住房市场效率，是政府的长期政策。

 

4．政府政策调整的主要目标，是启动内需、促进住房消费，不能简单的将其理解为“救市”或“救开发商”或“救高房价”。虽然这些政策调整有利于促进潜在购房者放弃观望，可能间接起到了帮助开发商增加住房销售量、缓解开发商资金压力的效果，但政策调整的主要目的，是为了应对国际、国内经济环境压力，启动内需、促进住房消费。而通过降低住房交易税费，提供更优惠的住房信贷条件，有利于减轻普通购房者的购房负担，为有实质住房需求的家庭创造更好的购房条件，帮助其实现改善居住条件的愿望，并最终实现政府促进住房消费的目标。

 

5．面对大部分城市存在的高房价与居民购房支付能力不足的矛盾，政府已经开始做出努力。接下来就是看房地产开发企业是否能够正确判断市场形势，调整自己的市场行为。希望开发商能审时度势，从企业长期生存和可持续发展的角度，降低短期盈利预期，及时调整企业的销售和定价策略，在共同为缓解高房价带来的矛盾、促进住房消费做出贡献的同时，也为企业的长期发展积蓄能力和力量。

 

四、政府干预的适度性

 

政府的适度干预是经济法的一项基本原则，从政府干预的正当性和谨慎性出发。对于我国房地产市场的现状，一方面，房地产市场是不完全竞争的市场。我国房地产市场具有非标准化和异质性、信息缺乏、不易进入、交易成本高且具稳定性,容易产生垄断等不完全竞争性。这些特点决定了房地产这种特殊商品不象其他商品那样在统一市场中价格由供求双方定,自行均衡。同时,土地投机活动会加剧地价上涨,增加房地产价格波动幅度。鉴于此,政府有必要采取干预措施,抑制土地过度投机,保障房地产市场平稳运行。 另外一方面,地产的有限性要求政府干预,以优化资源配置。房地产的供求特点不同于其他商品,如果政府不加调控,就会造成地价高扬和闲置浪费并存的现象。同时,土地和房层建筑如果得不到政府的有效保护,也会受到过度使用的侵害。所以,政府对房地产资源配置的干预是实现房地产市场的社会效益所必须的。 再加上,房地产市场位置的固定性,决定了政府要运用政府所有权、土地储备、土地开发政策和城市区划等对房地产市场加以干预,以保护土地的合理利用,抑制和消除垄断因素。这就要求政府必须从正当性和谨慎性两个层面来把握干预的适当性。首先，干预必须给予法律的授权，受制于规则的约束，在规则的框架下进行干预，而不得超越规则随意干预，其次，干预应该有其合理性，着重于将“市场之手”和“政府之手”相结合。

 

五、结论

 

房地产业作为国民经济发展的支柱产业之一，对于相关行业有着举足轻重的影响。据估计，房地产市场的发达程度与发育情况，可以影响建材、化工、能源、轻工等约五十个部门，加之房地产是特殊商品，市场结构也是非完全竞争的。在我国，由于土地制度的特殊性，市场结构更具有这样的特征：土地供应的双轨制、商品和要素的非流动性、产品差异化显著、市场信息部充分与不对称、自住与投资的双重需求性等等这些因素决定了房地产市场的不完全竞争性质，其供给和需求不同于一般商品。在这种情况下开发商往往利用自己的垄断优势，控制舆论导向，根据市场行情控制投放供应量，压低中低档商品房比重，造成人为结构性短缺，维持高房价，获得垄断利润。而房地产价格超常上涨，远远偏离其内在价值时，就会形成房地产泡沫，房地产泡沫的快速膨胀会形成市场上种种虚假繁荣现象，在参与者的账面和资产表中增添收益。但是，房地产泡沫的过度膨胀又往往具有快速破灭的特征。如日本、东南亚等国泡沫经济银发的金融危机，很大程度上是由于房地产泡沫的破裂。由于房地产业直接或间接影响一大批相关行业，尤其与银行的金融支持存在难以割裂的联系所以房地产泡沫的危害具有关联性、延续性、纵深性的特点，并且通过造成金融机构坏账、降低其资产质量等形式危及金融体系的正常运行和一国的经济安全。因此，对于房地产市场这样一个既不具有完全竞争性质，又能影响国家金融安全乃至经济安全的市场，国家的监管必不可少，政府的“有形之手”对房地产市场的发展方向与制度变迁骑着决定性的作用。建立房地产监管乏力制度是房地产市场健康发展的必要条件。

 

参考文献

 

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