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浅谈房地产宏观调控研究(一)
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浅谈房地产宏观调控研究(一)
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浅谈房地产宏观调控研究(一)
浅谈房地产宏观调控研究(一)毕业论文范文介绍开始:
浅谈房地产宏观调控研究
目录
一、现阶段房地产市场调控政策的研究现状
二、房地产调控政策过程中需要注意的问题
三、加强政府的调控政策治理
四、土地政策
五、房地产金融政策
六、房地产税收政策
七、各大政策的简要评析
一、现阶段房地产市场调控政策的研究现状
国家统计局发布的2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,在新建商品住宅中,与前一月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。环比价格变动中,最高涨幅为1.1%,最低为下降1.7%。与前一年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。
二、房地产调控政策过程中需要注意的问题
(1)从房地产商品的持久性上看,政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房,从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向,从近几年的市场调查效果看,商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现;
(2)从房地产商品的不可移动性上看,这个特性决定了房地产市场的地域性特点,由于地区经济、文化、环境的各方面差异,房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小,因此,一定要根据地域特点合理的实施调控政策,才能够起到预期效果;
(3)从房地产商品的泡沫程度上看,房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度,需要强调的是,衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。
三、加强政府的调控政策治理
(1)加快中低价位商品住房供应,控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应,加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理,确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的,不予办理房地产登记;对存在规避住房限购措施的商品住房项目,责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,责令停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,追究当事人的法律责任。四、加强政府的调控政策治理
为保证政府调控政策的有效实施,首先,应该加强开发商的信息披露力度,建立一套完善的房地产信息披露体制,强制性的要求开发商披露房价的成本、房子的销售信息等,遵循公开、公正、及时、有效的原则,尽可能的减少地方政府与开发商之间的信息不对称现象,防止房地产市场上出现价格泡沫等不利现象的发生,做到信息资源的公开化,使得房地产对于开发商的服务真正的透明化;其次,建立独立的监督机构,实现第三方治理的公平现象,目前中央政府还没有单独的设立房地产的监督机构以便规范房地产市场的不正当行为,由于房地产的调控涉及的部门众多、相关利益者之间的调控政策的复杂,造成的政府对于调控政策的侧重点做不到面面俱到,使得调控措施偏离了预期的方向,造成了不必要的冲突;最后,增强开发商违规的处罚机制,使得地产商的违规成本加大,这样才能够在一定程度上对开发商起到威慑作用,遏制开发商的不正当行为。 (三)加强引导社会大众的住房消费需求,防止投机取巧行为由于当前广州房地产市场上的监督指标的原因,造成了大量的市场监督数据的不准确,因此有必要建立一套严谨的调控政策预测系统,为社会大众的住房消费行为做指引,使得社会大众能够对于房地产市场的众多投资现象做出理性的投资判断,预测系统的建立不仅引导社会大众的投资行为,而且也为政府和房地产开发商的决策行为
提供了依据。首先,社会大众应该追求的并不是当前的投资价值,而是满足最基本的住房需求;不应该盲目追求现代市场所谓的超前住房消费,而是应该做一个理性的投资人,树立正确的住房消费观念。 房地产业作为关系国计民生的支柱产业,在经济社会发展中扮演着越来越重要的角色。市场经济固有的缺陷要求政府通过制定相关的产业政策来约束和规范房地产业的发展。本文将土地政策、金融政策、税收政策归纳为对房地产业宏观调控的三大核心政策。进入26 年以来,我国房地产业发展进入了新一轮的高速增长期,部分沿海及东部地区大中城市房价高,增长速度快,泡沫化特征显著,为此国家陆续出台了一系列的宏观调控政策,以规范房地产业的发展 一、土地政策
土地是房地产的基本要素之一。城市土地利用是城市经济与社会活动在地面上的投影,它集中体现了城市经济发展的活力,对城市竞争力有着重要的影响,因此城市土地利用优化是城市发展中的关键问题。在城市土地利用中,市场机制和政府机制是相互配合、相互补充的两种机制。土地政策可以理解为国家、政府、政党或单位为实现土地资源优化配置而制定的计划或行动准则。由于土地乃是人类生存和发展不可替代的资源,所有国家都将土地政策作为治国安邦的重要政策。改革开放以来,政府通过土地所有权和使用权的市场化分离将市场机制引入到城市土地利用中,使城市土地利用效率和结构与计划经济时期相比有了很大的提高和进一步的合理化
1.我国近年出台的重要土地政策剖析
(1)《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。22年5月9日,中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,文件要求从7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。11号令的颁布,被业界称为“新一轮土地革命”的开始。政府推出的土地招标拍卖制度,无疑将在规范土地市场,节约土地资源起到良好的推进作用。从实际情况看,招拍挂出让土地面积占出让土地总面积的比例逐年提高,从1999年的2%上升到23年的27.78%。
(2)《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)。24年3月21日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察,各地要在24年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。
(3)《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》(国办明电发[24]2号)。24年4月29号,在公开处理“铁本事件”,国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,明确提出“三个暂停”:即在深入开展土地市场治理整顿半年期间,全国暂停农用地转用审批,暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改,暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用总体的修改。土地政策参与宏观调控是24年我国土地管理最突出的特点,运用土地政策为宏观经济“加油门”,已经成为此次宏观调控的一大鲜明特色
二、房地产金融政策
房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产过程的顺利进行。为保证房地产业的健康发展,在不同的时期,政府可以采用不同的金融政策对房地产进行宏观调控。近年来房地产业的高速发展也带来了较大的金融风险,为此我国以央行为首的金融部门出台了一系列的金融政策。
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