文献综述

（一）国内研究现状

我国的房地产业是随着经济体制改革的不断深化而发展起来的。经过20多年的改革和发展，我国房地产业在国民经济中扮演着愈来愈重要的角色，深刻影响着经济的持续发展和社会的和谐稳定房地产业，逐步发展成为我国的主导产业。2002年以后，我国的房地产业出现了过热现象，主要存在土地的开发和使用不规范，房地产发规模太大，投资结构不合理，商品房价格飞涨，商品房空置率太高，房地产投机买卖行为盛行，造成一定的市场混乱，给房地产业的平稳发展乃至国民经济的健康持续发展带来了一定的危机。在这种情况下，国家出台了一系列宏观调控政策，国家出台的一系列调控政策，取得了初步成效，禁止了虚构买卖合同，恶意哄抬房价，发布虚假广告等行为，抑制了囤积房源、炒买炒卖等现象，一定程度上稳定了住房价格，调整了供应结构，遏制了投机需求，消除了一些导致房地产发展不健康的因素。

我国的房地产市场化改革始于1998年，标志是《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布，目标定位是：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。”但在实际执行中，各级地方政府并未把重点放在对经济适用房的供给上，被政府控制和批租的土地大批流到一般商品房上，原计划的经济适用房应当在60%以上，但实际上一些城市不到1%。2003年，国务院颁发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，使市场的定位从“以经济适用房为主”变成了“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，房地产市场向完全市场化推进。

2007年曾滨、李博追溯了我国的住房改革历程，通过描述从福利分房到住房商品化改革的各个阶段特征，来分析我国居民住房需求保障相关政策实施的效果。两位学者研究发现，随着住房改革进程的深入，住房供给增加较快，虽然居民住房潜在需求巨大，但是这些需求无法转化为实际需求，参与不到住房供需平衡中。他们通过分析潜在需求转化为现实需求的条件，提出满足居民住房有效需求的政策建议，指明政府在居民住房保障制度建设中要承担的责任和发挥的作用。

2009年李实在研究社会收入分配问题时提出财产性收入的公平分配程度对财富分配影响重大，其中房地产最为明显，使拥有大量资产者的财富迅速增加而导致收入分配的不平等，从而导致房价上涨并且扩大贫富差距。

2010年张鑫认为房价上涨形成了通过资产增值来积累财富的观念和机制，同时也提高了财富积累的进入门槛。房市投机使一部分人在短期内获得了巨额财富，炒高了房价，使更多人只能望房兴叹或因购房而成为“负翁”，他们不但居无定所，而且被排除在通过资产积累财富之外，贫富差距将进一步拉大，进而加快社会结构的分化速度，并有可能引发其他社会矛盾。

2011年叶檀发表观点认为房地产业的过热导致经济结构恶化，市场流动性指标过高导致房产成为保护财富的“救生圈”。

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（二）国外研究现状

    1988年英国经济学家Case开始研究房地产价格变动与经济周期，以及房价变动的影响因素，主要分析了收入，消费，储蓄三种要素。同时从消费弹性的角度分析了房地产价格对消费行为的影响，说明以上三个因素会对房价产生影响。

    2000年J．Poterba和reaned.K从货币市场因素角度研究房地产价格，认为在短期内居民收入增长会对房地产价格产生巨大作用，主要是因为房地产消费倾向大，并且缺乏供给弹性，并且认为通货膨胀预期将导致资产价格波动。2001年Barmnt和Glany指出，如果政府对房地产市场进行政策干预将会造成房地产价格不平稳变动，应该充分发挥市场调节作用，政府只须规范市场秩序，另外为低收入者提供保障性住房。

    2002年Goodhart研究了七个国家中的房地产的产出效应，认为房价的产出效应大于股价的产出效应，房地产对于国家或者家庭带来的资产性收入作用巨大，但同时会形成经济泡沫。

    2004年Tsatsaronis进行实证研究用调整过的房地产价格，GDP增长率，居民消费价格指数，收入和利率等经济变量建立VAR模型，得出影响房价的主要因素是通货膨胀和物价指数的结论。

    2009年Iacoviello和Neri证明房地产市场中需求冲击和供给冲击对房价变动的作用程度约为25%，货币因素的作用是20%。

    2010年Sweaft通过对经济发展程度不同的国家的房价和国民贫富差距进行对比研究，发现房价变动过大会导致收入不均衡程度加大。

    2011年Wright经过对房地产市场的投机行为研究，认为房地产投机会导致低收入者被“挡在财富的门外”，拉大社会贫富差距。

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二、论文提纲

1我国房地产市场早期分化及市场发展

1.1房地产市场的雏形

1.2房地产市场的早起分化

1.3我国房地产市场的发展

2我国房地产住宅市场贫富分化

2.1商品房空置

2.2房地产的财产性收益与风险

2.3住宅市场贫富极化

3我国房地产市场延伸的分化

3.1房地产市场区域分化

3.2房地产企业分化

3.3住房空间分化与社会不平等

4我国房地产市场贫富分化的原因

4.1收入差异与房价的非理性预估

4.2 供求关系的失衡

4.3城市规划不够完善

5缓解我国房地产市场贫富分化的对策

5.1 国外政策借鉴

5.2 政府采用限购令

5.3 其他宏观调控

6总结

三、参考文献

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