中国房地产调控对策

  2.1货币政策

    货币政策是指中央银行为实现既定的目标，运用各种工具调节货币供应量来调节市场利率，通过市场利率的变化来影响民间的资本投资，影响总需求来影响宏观经济运行的各种方针措施。调节总需求的货币政策的三大工具为法定准备金率，公开市场业务和贴现政策。

   2.1.1利率财政

    银行上调存贷款利率将会吸收大量货币，进而货币市场的流动性下降，抑制房地产市场的投资规模。其具体运行机理与效应如下： 存款利率上调，房地产市场上的潜在购买者将会选择存款，货币市场的流动性减少，投资与投机性购房需求减少，房价下降。反之，存款利率低于通货膨胀率使得实际利率为负，长期的负利率将会导致持有货币资产和持有住宅资产之间的收益差愈来愈大，人们会将减少货币资产增加住宅资产，投资与投机率上调，按揭成本增加自然会降低一部分投机购房需求，同时由于融资成本的增加也会使得开发商会主动减小信贷规模，房地产开发投资减速。

   2.1.2存款准备金政策

    存款准备金率是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要，把它吸收的存款按一定的比例放到人民银行，这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。存款准备金的作用之一是防范挤兑风险，上调对于回笼资金抑制投资性贷款从而抑制投资是一个抑制作用。其作用机理与效应如下： 当存款准备金率提高，货币乘数变小，金融机构信贷能力降低，商业银行可放贷金额减少，银行房贷将进一步收紧。提高存款准备金率将进一步抑制投资性购房。

   2.1.3信贷政策

    信贷政策主要通过控制信贷规模和投放节奏，调整和改善信贷结构，促进房地产业协调发展。长期来看，银行信贷与房价成正相关关系，并且房价对银行信贷的影响十分显著，房价的下跌可能导致银行业陷入困境。吴龙龙、黄丽明（2006）认为银行信贷活动能从供给和需求两个方面影响住房价格，信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选依据不充分，是造成近年来房价上涨过猛的信贷原因。其作用机理与效应如下： 通过降低或抬高贷款首付比例门槛，在确保房地产市场刚需的同时形成对部分投机者的挤出效应，有效抑制投机性购房需求，业界普遍称之为差别化房贷政策。针对开发商，通过提高开发企业自有资金比例，降低开发企业资本金的杠杆效应，控制整个房地产业的信贷规模。信贷政策工具通常与利率政策工具配合使用。

  2.2财政政策

    财政政策是指国家通过财政支出与税收政策的变动来影响和调节总需求进而影响就业和国民收入的政策。针对房地产，其中又以营业税、土地增值税、契税与房产税的调节尤为常见。

   2.2.1营业税政

根据《营业税暂行条例》，转让或销售不动产的单位和个人，必须缴纳营业税。营业税作用于房地产的机理和效应如下: 通过缩短二手房营业税的免征期限或将差额征收改为全额征收以提高炒房者的交易成本，从而控制短期炒房行为。

   2.2.2契税政策

    购买房屋时，人们最关注的就房产契税的问题。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契约就相当于今天我们房地产买卖的购房合同，而契证就是近日的契税证。契税对于房地产宏观调控的效应主要作用于需求方，也即通过对不同住宅类型实行差别化税率，寄望住房需求结构尽量向普通商品房特别是中小套型集中。国家收取这方面的费用，是通过征收契税来达到对交易进行管理，包括土地交易、房产交易等许多不动产的交易。因为这些交易涉及到产权的转移，国家管理部门必须对这些商品的归属有个明确的备案，才能避免非法资产转移、个人财产受侵害等事情的发生。

   2.2.3土地增值税政策

土地增值税征收的前提是土地使用权发生转让，其作用机理与效应如下: 在开发商倒卖地皮过程中，全额征收以增加其交易成本，抑制开发商炒地;在开发商新房销售过程中，提高预征率以增加开发商囤地成本，加之待项目全部竣工后开展土地增值税清算，会大大降低开发商的利润率，抑制房地产的跟风投资; 在二手房交易过程中征收土地增值税同样会加大卖方交易成本，一定程度上也会抑制炒房行为。加强土地增值税清算就是及时将税收入库，减少了因调控房产销售减少导致的税源的减少，有力地打压了房产企业，对房产企业的资金链施加了压力迫使企业快速将房产推向市场，降价快速回流资金。

   2.2.4房产税政策

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