城市化对房价的影响

一、城市化概述

    城市化是当今世界上重要的社会经济现象之一。由于城市化研究的多学科性和城市化过程本身的复杂性, 不同的学科领域对城市化的理解有所不同。人口学把城市化定义为农村人口转化为城镇人口的过程, 这里所说的城市化就是人口的城市化, 指的是“人口向城市地区集中、或农业人口变为非农业人口的过程”;经济学家认为,城市化的原动力就是工业化,  城市化是人口经济活动由乡村向城市、由农业向非农业的转移过程; 社会学家则认为, 除经济因素外,人类文化教育、价值观念、生活方式、宗教信仰等非经济因素都是人口城市化的动力。因此, 城市化是一种社会变迁,是社会结构的变化,是人在生产、生活等各个方面更加社会化的过程, 也是个人、群体和社会之间相互依赖加强的过程,是社会生产力发展的必然产物。

城市化有两种形式: 一种是伴随经济增长的城市发展和人口中心化, 另一种是在农村地区基于小城镇的发展而产生的农村城市化。在中国,现阶段多数地区的城市化属于第一种形式,即人口大量涌向城市,促使非农人口所占比例不断上升, 推进城市化进程。自改革开放以来，中国的城市化得到了迅速发展 , 在短短20多年中 , 全国平均城市化水平从20世纪80年代初的19.4%发展到21世纪初的已超过40%,发达国家上百年的城市化发展历程。现在城市化水平逐渐向世界平均水平靠拢。

二、中国城市化发展特点及其现状

    1、中国的城市化水平在改革开放后大幅提升。 改革开放之随着中国经济的飞速发展, 城市化的发展速度也逐步加快,入了新的历史时期。特别是在1992年之后,随着市场经济体的建立和市场经济的发展, 城市化进入了实质性的飞跃发展阶段。在城镇人口比例方面,1978 年中国城镇人口只占总人口的17.92% , 1990年达到26.41% , 2000年这一比例已经达到36.22%, 2006年底则达到 43.90%。城市化这种稳步增长的态势在很大程度上取决于中国经济的发展。 

中国的城市化水平仍落后于世界平均水平。 一般而言, 城市化水平的衡量以居住地所属为标准, 如2004年世界城市化率平均水平为49%, 发达国家为72%, 发展中国家为42%。2004年中国按居住地统计口径, 农村人口比重为58.2% , 而城市化率为41.8%, 比世界平均水平低7个百分点以上, 比发展中国家平均水平还低0.2个百分点。因此中国城市化发展空间还很大。

三、房地产业与城市化的关系。

房地产业与城市化具有互促共进关系，并形成一定的同步发展规律。同时,城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展；城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。房地产业发展可以提高城市化质量,达到一种良性循环。 

在城市化的发展过程中，人们的生活方式和社会的经济活动都发生了巨大的变化。

在此过程中的房地产开发中，土地的性质发生了变化：从集体所有制变成了国有制。而集体所有制的土地是由农民集体所有，随之而来的便是，很多农民失去了他们赖以生活的土地。在这个过程中，许多农民的工作方式其实已经发生了巨大的变化，很多人已经不在以农业耕作为其主业，转而进入工厂进行工作，比如乡镇企业。当然这种方式的城市化必然是伴随着相应的工业化，这也是和为什么要进行城市化不谋而合的。农民不仅失去的是产生农作物的土地，还失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住，有的是通过拆迁房的方式，有的则提供一定的货币补偿让市场的无形之手来调配。这两种方式都得通过房地产开发得以完成，而后者更是直接摄取于商品房市场，也成为商品房的需求方。

当然其经济结构也发生了变化：从以农业为主变成了以工商业为主。在这个过程中，不可避免的带来了人口的集聚。劳动密集型的企业吸引了大量的劳动力，至于它的原因是不言而喻的农村生产力的不提高使得农村人口的生活水平大大落后于城镇人口，这几年似乎具有越拉越大的趋势。大量人口的集聚，使得原来相对分散的人口结构发生了巨大的变化。同时随着资源、资本集聚，又再次加速人口的集聚。人口的大量集聚，使得对房地产市场的需求大大增加。

供需现状对房价的影响

房地产投资与城市发展密切相关,我国改革开放以来,城市化的进程不可遏制。国家可以遏制房地产投资的恶性膨胀,但是不能抑制房地产投资的强劲增长。因为,城市化与房地产投资是并驾齐驱的,目前, 我国的城市发展速度很快,房地产投资也不可避免地继续加大,所以,只要城市化运动不停止,房地产投资增速就不会降低。城市化进程中房地产供需失衡直接影响了我国房价的上涨。

2000－2008年间，中国商品房销售总面积为40亿平米，其中住宅为35.8亿平米，即便假定这些商品住宅全都是90平米以下的商品房，那么总套数约4000万套，也就是每年约450万套的供应量。中国目前户均人口不足3人，因此这些商品住宅每年可多容纳约1350万城镇人口。而这期间，中国城镇人口从4.59亿人增长到6.07亿人，增加了1.48亿人。大致年均增加城镇人口1640万人，至少550万户。因此 , 供需矛盾的存在会拉动房地产价格的上扬。

同时, 我国经济正处于增长期, 高速的经济增长必然会带来通货膨胀。考察我国的基准利率, 其实早已低于通货膨胀率, 按照真实利率近似等于名义利率的绝对值减去通货膨胀率的绝对值这一公式来衡量, 我国当前的实际利率为负值。因此 , 高通胀有利于债务人的理念也会促进房地产市场的需求, 同时, 高通胀、高增长必然会带来名义收入的高增加的预期也会促使货币虚幻的产生, 进而进一步拉动房地产的需求。

五、城市居民的消费预期对房地产价格的影响

    1、宏观调控政策与消费者预期对房价的影响。城市化进程中 , 政府针对土地出让所做出的调控政策 , 成为消费者预测房地产开发量的一个主要依据。而且 , 消费者对政府的信任度, 远高于对房地产开发商的信任。近几年, 由于城市化进程速度加快 , 而且房地产价格持续上涨 , 为了抑制房地产价格的上升, 政府出台了一系列的政策。这些政策, 同时引起了消费者的理性预期行为。

2、消费者与消费者间从众心理的预期对房价的影响。消费者即使在政府政策的调整、银行金融政策的变化和房地产开发企业的厂商行为变化的情况下, 都不会轻易决定是否购买高价位的房屋商品。而只有在大部分消费者都去购买时自己才做出购买决定。随着我国城市化进程的加快 , 大规模城市改造和居民拆迁, 使得广大人民改善居住条件的愿望极大加强。近年来 , 有相当多的城市居民选择购买房产进行资产保值 , 而这目前已成为一种时尚 , 进而导致房地产价格飞速上涨。

六、控制房价对策

政府在城市化的过程中不能失位,应当在可持续发展的城市化战略视角下,构建科学的房地产业发展战略。

一是科学规划,节约利用土地资源,走紧凑型城市化发展道路。房地产开发能增加土地的价值产出,但房地产开发投资巨大,且重新开发代价更大。我国土地资源极其紧缺,紧凑型城市可以提高人口的居住密度,节地、节材、节水,实现城市的可持续发展。放任自流形成的“摊大饼”、无限度地扩大、平摊城市规模的方式,会降低土地价值产出,且再开发代价高昂,显然不适合。走紧凑型城市发展道路,要求科学规划房地产业的发展,严格约束房地产业的发展,才能提高土地产出效率,才能优化空间布局,避免降低城市效力。

二是促进大城市、特大城市的市郊化发展。目前广东的大城市、特大城市出现了人口向郊区迁移的趋势,进入了城市化发展的第二阶段:市郊化阶段,应建设城市圈和卫星城,提高土地产出效率。同时,需要注意到城市职能和周边郊区职能的转化和协调发展,是解决大城市病、带动周边地区经济稳定健康发展的基础。

三是加强政府监管与政府间合作,构建合理的都市带。城市化的第三个阶段就是人口向周边的中小城市、城镇转移与聚集,造就了新的连片大城市,形成了城市群带。房地产业就从中心城市向附近城市群带连片发展,需要城市间政府的合作与协调,以规划、协调房地产业的合理发展。

四是完善政府信息发布制度。尽快建立房地产信息发布制度 , 引导新闻媒体的舆论导向。通过定期和不定期的信息发布 , 引导消费者理性消费 , 逐步使消费者对房价的心理预期恢复正常, 防止房价的大起大落, 保证我国房地产市场快速、健康、协调发展。

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