我国房价飙升的原因
 近几年我国房地产业随着国民经济的快速增长而得到了迅猛的发展。然而房地产价格的快速上涨已远远超过了一般人的承受力,也有可能超出经济系统的承受能力, 高房价的危害，使得房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力，而且将成为中国经济复兴的最大障碍。为此本文分析了房价上涨的成因,并有针对性地提出建议和对策。
    一、我国房价快速上涨的原因分析
    据国家统计局公布的数据显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，许多城市房价创出历史新高。房价收入比已经超过了发达国家的水平和老百姓的承受能力。
 按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是相对于住房购买力而言。最常用的衡量指标是房价收入比，发达国家一般为3—4倍，即一个中等收入的家庭用三四年的收入可以购买一套中等档次的住房。联合国人居中心倡导的理想房价收入比标准是3 : 1以内，而目前我国城镇平均房价收入比已达8.3倍，一线城市超过了两位数，北京达14.3倍，上海12.6倍，深圳15倍，大大超过了世界银行5 : 1的警戒线标准。买房难成为目前社会关注的焦点，成为影响社会和谐的一个严重问题。
 2003年起政府就开始调控房价，从“国六条”到“国八条”再到“新国八条”，每次一出台调控政策，都被称为“史上最严厉”，然而，就是在多次的“最严厉”的调控中，中国的房价不断刷新纪录，一线城市的房价更是数倍地涨。剖析房地产调控失效及房价上涨的原因发现，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因，具体如下：
 第一，房价的飙升首先是货币与信贷快速扩张的结果。我国的广义货币总量M2从1999年的11.99万亿增加到2010年的72.6万亿元，是1999年的6倍，信贷与货币的增长速度远超GDP的增长速度。2009年M2增长27.7%，该年的GDP增长仅为8.7%，2010年M2的增长19.7%，该年的GDP增长为10.3%。这些超发的货币是导致物价上涨的主要原因，注意观察此间货币增长与楼市的价格关系，基本上是一致的。我国投资环境的恶化和投资渠道的狭窄。我国实际存在的银行负利率，以及股票市场的不健康，大量的上市公司上市的目的主要是为了融资，很少考虑给股东回报。使大量的社会资金为了保值增值而涌入房市，因此推高房价。
 缺少统一的房地产政策。当前由各地自行制定房价调控目标，缺乏统一的标准和原则，实际上造成调控力度大的城市吃亏，而不调控或调控力度小的城市得益的情况。
 第二，城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾，是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有46%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。
 第二，负利率及投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。迄今现实性的通货膨胀已持续久日，存款负利率也持续了近两年之久，而有关部门在打击通货膨胀、解决负利率方面虽然说得多、说得重，但在行动上依然保守。照目前形势看来，通货膨胀、负利率还将继续至明年。这些无疑对房价、房地产等资产价格预期形成了较强的支撑，加大了短期内房价继续僵持、开发商不愿意降价或不愿意加大降价幅度的动力。而这，已成为房价下降的阻力，或将延缓房价下降的速度，甚至不排除房价因通货膨胀支撑而难以大幅度下降的可能。
 第三，政府对土地财政的依赖房价上涨的一个深层次原因。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70.4%。“土地财政”占全国财政比重高达33.75%。在现行国家财政税收体制下，地方政府事权多，财权少，不得不严重依赖土地财政。这也是地方政府对房价调控缺乏积极性的原因。一直以来，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。
 第四，招拍挂设计缺陷是造成地价上涨的一个制度性原因。将土地划拨和协议出让改革为土地招拍挂，这在土地资源分配上是一个进步，也是防治暗箱操作、产生土地交易腐败的一个有效办法。但是，由于我国土地公有的特殊性，卖方市场只有一个，地方政府具有高度垄断的强势地位。虽然房产交易已完全市场化，但地产管理仍然是计划经济模式，土地供应没有形成竞争性市场。从经济学的角度讲，实际上现行的土地招拍挂属供给垄断和需求竞争型，这种市场模式，再加上地方政府土地财政的利益驱动，必然造成需求方的恶性竞争，导致地价的只涨不降和不断暴涨。由于土地收入全部归地方财政，地方政府也乐观其成，造成地价屡屡冲高，即使在国家出台宏观调控政策组合拳后，地王仍频频出现，出现了面粉比面包贵的奇特现象。这样，必然会通过比较效应带动周围房价上涨。
   二、遏制房价过快上涨的对策
 住房问题已经成为社会普遍关注的焦点，如果放任房地产市场泡沫越积越大，将会导致金融风险愈积愈深，影响社会和谐稳定，不利于国民经济平稳健康持续发展。根据以上问题及原因，特提出以下对策建议：
 首先，应对高房价必须从管住货币、回收过剩流动性着手。从根本上说，要转变经济增长方式，要扭转顺差过大，外汇储备增长过快过多的局面，遏制被动大量发行货币的现状。但是，转变经济增长方式是长期任务，非一朝一夕能够完成。同时，如果采取人民币过快升值办法来扭转贸易顺差过大，则必将对国内出口企业造成沉重打击，甚至造成出口这驾马车完全停滞，这对于中国经济无疑是不利的。因此，必须在保持人民币汇率改革渐进、可控基础上，把管住货币、回收社会整体过剩流动性的重点放在货币工具上。
 其次，适时开征房产税，抑制投资性需求。为遏制房价过快上涨，最近国家连续出台了一系列宏观调控措施，对促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。但这只能限制普通百姓的投资性购房，对于自有资金充足的投机性购房、炒房作用不大。目前我国的房屋持有成本几乎为零，许多城市中的高档住宅小区，晚上黑灯率很高，房屋空置率大大高于10%的国际警戒线。抑制房屋投机投资需求，最有效的方法是提高房产的持有成本和风险，适时开征房产税。适时开征房产税，有利于抑制房产投机投资需求，有利于地方税收的可持续发展，也有利于调节贫富差距，促进社会和谐。
 再次，完善土地招拍挂制度，防止地价水涨船高。应尽快完善招拍挂制度，对不同用途的商业用地可采取不同的招拍挂方式。如对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式。但对于普通住宅建设用地应采取综合评标方式，综合考虑地价、房价、户型、面积、质量、信誉等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。也可采用限房价竞地价的方式，将房价限死，竞争地价，通过两头挤压，可以最大程度地挤压出开发商的暴利，防止非理性的恶性竞争和房地产泡沫。
 最后，调整住房供给结构，继续加大保障性住房建设。目前的保障性住房有三种，第一种足廉租房，保证城市里的老居民住房．第二种是经济适用房，保证拆迁户、国企员工、引进人才用房；第三种是公共租赁住房，放开户口让有稳定工作的外来移民居住。许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。为此，政府应建立以公共租赁住房为发展方向，体现廉租房、经济适用房、限价商品房、员工公寓和农民工住房的保障要求，梯度化、多形式、全覆盖的住房保障体系。从资金、土地供应、税收优惠等办面加大住房保障的建设力度和监管力度。同时还要继续限制国有企业进入房地产业，对于那些已经以房地产开发为主要业务的国有企业，应尽最减少普通商品住房建设，把主要精力放在保障性住房建设上。以此来增加保障性住房房源，抑制投机需求，切实解决中低收入家庭住房困难．从而达到抑制房价的目的。这也是目前典型国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。
 纵观社会稳定趋势与和谐建设，中央政府应当统谐地方政府科学化规划、精细化制定、人性化关怀，通过一系列政策制度的措施，让关系到千千万万百姓切身利益的房价走上平稳健康之轨，使居者有其室，“安得广厦千万间，大庇天下百姓俱欢颜，让我们的社会风雨不动安如山”

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