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房地产企业融资问题及现状分析(二)

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毕业论文范文题目：房地产企业融资问题及现状分析(二)，论文范文关键词：房地产企业融资问题及现状分析(二)
房地产企业融资问题及现状分析(二)毕业论文范文介绍开始：
房地产企业融资问题及现状分析

　　1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。

　　当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

　　（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业融资成本，提高了融资市场的效率。

　　（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

　　（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

　　2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。

　　对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

　　如何获得国外资本的认同呢？首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

　　3、提升自身管理能力，提高资金利用率。

　　如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

　　（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

　　（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。

　　（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。

4、加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务于不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设才刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。从2008年国家出台一系列的宏观调控措施开始，银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。在这种趋势下，房地产自身的金融建设必然会成长起来。

四、发达国家房地产融资模式对我国的启示

由于国内外在微观主体的性质、经济体制和社会制度等方面的不同，且融资制度的变迁有一个历史继承、逐步发展的过程，所以，应该在借鉴国际融资方式的基础上，以历史的观点、现实的态度、未来的眼光，来发展我国的融资模式。美、德、新在房地产融资方面的成功经验都是经过了几十年甚至上百年的积累和沉淀，有其特定的背景。只有在借鉴成功经验的基础上结合我国目前的实际情况，进行合理的安排和金融创新，才能探索出适合中国国情的房地产金融发展道路，真正建立起我国房地产金融的新体系。发达国家的成功经验对我国进行房地产融资模式的创新有如下启示：

1、完善房地产融资模式

自20世纪80年代以来，我国就一直在探索适合我国国情的房地产融资模式。如借鉴德国互助储蓄模式，于1987年在烟台和蚌埠建立了两家住房储蓄银行试点；借鉴新加坡中央公积金模式，于1991年在上海建立住房公积金制度试点；借鉴美国住房抵押贷款模式，中国建设银行于2005年在国内推出个人住房抵押贷款证券化产品(MBS)。发达国家的房地产金融模式作为一种参照，可以借鉴，但探究适合我国的房地产融资模式，需要考虑以下几点：

（1）考虑到我国经济发展的不平衡性，多元化的模式选择更有利于服务我国的房地产金融市场。

（2）互助合作性质的住房储蓄银行在有中国特色的房地产融资体制方面起到了积极作用，也取得了一些成绩。

（3）现阶段，住房公积金制度是一种合理选择，但制度本身固有的局限性令其很难成为将来主导房地产金融发展的融资模式。

（4）资本市场的房地产融资模式在我国尚处于起步阶段，初期发展存在很多困难与阻力，但其能够顺应国际房地产金融市场化的发展趋势，加以推广和支持。

综合上述观点，我国应该大力发展和完善资本市场的融资体系，改造和规范公积金制度，加快组建专业性房地产金融机构，以市场型金融为主，政策性金融为辅的房地产融资模式。

2、促进住房抵押贷款证券化

综观世界各国经济发展水平，市场型融资模式的发育程度不尽相同，其中以美国最为成熟，一、二级市场的共同运转有效降低了银行经营风险，同时保证了资金的良性循环。我国抵押贷款二级市场还处在新生萌芽阶段，面临诸多问题，可以从以下三方面着手完善住房抵押贷款证券化实施的金融基础环境：

（1）建设一级市场

一个成熟、规范的一级市场，是开展住房抵押贷款证券化的重要前提。住房抵押贷款的期限长、贷款存续期内易受各种不可控因素影响，潜藏着许多风险。因此，在一级市场加强对风险的防范与扩大抵押贷款的规模与质量同等重要。

（2）建设二级市场

完备的住房抵押贷款二级市场是住房抵押贷款证券化充分发展的重要保障，对于建立完善的二级市场我们给出如下建议：（1）积极培育机构投资者。（2）完善信用评级体系。

（3）建设制度环境

制定相关的法律法规。建立和健全相关的法律法规，规范住房抵押贷款证券化各方当事人的权利和义务，是抵押贷证券化交易秩序正常运转的重要保障。(2)建立个人信用制度。完善的个人信用制度有助于提高住房抵押贷款的质量，并从根源降低风险。

3、改革住房公积金制度

新加坡将住房公积金制度作为该国社会保障体系的核心属于世界首创。中央公积金制度在新加坡能够蓬勃发展重点在于其人口基数只有数百万，再加上高效的政府进行宏观调控。而我国的人口基数过大，社会经济发展整体水平不高且极不均衡，政府的行政管理差强人意并有待提高，这些都导致了公积金制度在我国的统一运行难以付之实施。鉴于各国的政治、经济情况不同，我国的住房公积金制度应在学习成功经验的基础上结合具体国情，在总结制度发展过程中出现的问题基础上对我国提出一些有启示意义的借鉴。

（1）改进政策法治法规

新加坡政府对中央公积金制度在实施初期就依据本国实际做出了整体规划。从最初的解决养老，到1968 年经济起飞后扩展至住房保障，直到后来的医疗、教育、投资等方面，都是远期规划与近期协调的结果。而检视我国的住房公积金制度，从一开始就没有明确的定位，造成的直接后果便是未能真正实现兼顾公平。结合新加坡的政策及立法经验，我国政府应做出如下改进措施：首先应明确住房公积金的性质。继续保持行政化管理，还是转变为法人化治理；其次要加强立法，加大执法力度。完善的法律法规系统可以保障住房公积金制度真正做到有法可依。

（2）改进政府监管体制

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