新加坡中央公积金制度秉持效率优先、机会平等的先进理念。政府通过设置系统的监管机构和实施配套的政策来实现人民的安居乐业。而我国住房公积金制度在监管环节相对薄弱，其弊端体现在行政权力于内部过于集中,监管机构于外部相互重叠。二者若想成为有效合力须从以下几点入手改进：首先，建立统一的决策机构，形成健全的决策机制；其次，构建垂直的管理模式，减少中间环节；再次，规范管理机构，重新对公积金管理中心进行职能定位。只有使各地区的住房公积金管理中心与政府脱钩，才能摆守旧观念谋求更高发展。

（3）改进资金运作模式

新加坡的中央公积金制度由于有着市场经济国家的资本市场为依托，公积金除满足正常支取和少量提供政府贷款外，其余全部投资购买政府债券来分散投资风险，因此资金回报率较高。而我国的住房公积金制度割断了与资本市场的联系处于一个封闭运行的状态，难以形成长效运行的机制，亟待创新。

    我国的公积金制度要在目前状况下寻求良好的运作模式，需要做到几下两点：一是要转变观念，废弃住房公积金长久以来封闭运行的模式，将长期积累的公积金投入资本市场，实现资金加速运转的同时还可赚取更高的收益；二是要在现有公积金使用方向的保值基础上通过有效方式拓宽投资渠道实现增值。

4、组建专业化房地产融资机构

美国的储蓄贷款协会、德国的住房互助储蓄银行、新加坡的中央公积金局都是各个国家特别批准设立的专业性房地产金融机构，这些机构有的是从事住房融资业务的私人金融机构，有的是政府特设的贯彻住房政策的行政机构，但都在解决普通居民住房融资方面发挥了重要作用。目前，我国的房地产金融体系处于发展的初级阶段，体制建设仍不完善，主要由商业银行承担房地产融资业务及相关服务，近年来一直经办的住房按揭贷款就是其一，虽然引入了公积金制度，但制度安排有待进一步改善。依据发达国家的成功经验，我国应该尽快组建专业化房地产融资机构来满足开发企业和普通居民的购建房资金需求，从而使有效分散商业银行的经营风险。

（1） 改革公积金管理中心

德国的住房互助储蓄银行其显著特点是以个人抵押贷款为主、低存低贷并封闭运行。观察我国的房地产金融市场可以发现，公积金管理中心也同样具备成为这类专项金融实体的基本条件。因此政府可以对住房公积金管理中心在现有基础上进行相应改制，转变为由政府强制与居民自愿相互结合，由国家、单位和个人三方共同参与筹集住房发展信贷资金，政府还可以发挥行政力量通过实施免税、补贴等优惠政策来保障专业机构的正常运转。

（2） 推广住房储蓄银行

2004 年，中德住房储蓄银行在天津成立，这是由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立的专业化房地产融资机构。该机构因为有德国本土住房储蓄银行的加盟指导，基本上是按照德国专业化融资机构的操作模式运行。几年来，处于起步阶段的中德住房储蓄银行运行效果良好，发展的潜力巨大。虽然还不能确定由住房储蓄银行所倡导的互助储蓄能否成为可持续发展的有效融资手段，但在我国探索组建专业化房地产融资机构领域起到了一个良好的开端。我国应该在其他一些大中型城市继续推广建立这类专业化的房地产融资机构，为当地的房地产融资活动注入新鲜的血液。

五、房地产业发展的合理化建议

1 建立多层次的房地产融资体系

建立一个稳定的多层次的房地产融资体系,满足不同层次企业多样化需求是当前我国房地产融资的主要问题。房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行,缺少专业信贷机构。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高,中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下,银行缩紧信贷,房地产企业深感资金压力。因此,迫切需要建立多层次的融资体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖。可以通过以下方式进行尝试一是扩大权益融资比例，降低行业整体债务依存度；二是对于大型房地产企业，可发行短期债券融资，对于中小型企业，则可以大力发展房地产投资信托基金等方式。

2 加快金融创新步伐，实现融资产品证券化、标准化和公众化

我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。在发展各种方式的房地产融资渠道的同时，针对一些风险较高、价值较大的融资产品，对其重新打包，经过评估，开发衍生金融产品，实现住房抵押贷款的证券化、信贷资产的证券化、项目权益的证券化等等，让公众也成为房地产企业的直接投资者，并享受到房地产业快速发展所带来的收益。证券化的最大优点就在于它能够将流动性差但收益稳定的资产转化为流动性较强的证券产品，从而实现增强资产的流动性，分散风险的目的。 

3 加强对外资金融机构以及境外基金的引导

外资银行以及境外的房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。特别是加入WTO后，更多的外资金融产品和房地产融资渠道会为房地产企业打开，外资资金的进入会加速中国金融体系的建设。但同时，由于外资的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对我国经济产生不可估量的影响，因此有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，防止其对我国房地产市场造成太大的冲击。

构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠。总之在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线，加强对房地产金融市场的宏观调控和管理,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。建立以银行贷款为主渠道，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

六、总结

房地产融资市场是一个多元化的市场,它不仅在于产品的多样性，如银行、证券市场、基金等融资方式，而且还在于市场对层次性。所以推进国内房地产金融市场开放性,同时应力推房地产融资市场法律的建设。只有这样,新的金融市场、新的金融产品、新的金融工具才能出现,房地产多元化的融资体系才能确立。

传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件，对房地产企业而言，积极采取多种方式触资，减少对银行信贷资本的依赖，努力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。同时，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，也是我国房地产业发展的必然趋势。总之，拓展房地产融资新渠道，使融资途径多元化，才能使我国房地产企业更高更好的加速发展。

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