[摘要]：
 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产不仅是最基本的生活资料（如住宅），也是最基本的生产资料（如耕地、厂房）。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占60％～70％，在家庭财产中，房地产也往往是主要部分。房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。故房地产评估既可以是对单纯土地或建筑物的评估，又可以是对土地和建筑物的有机结合体进行评估。而房地产评估市场则是房地产评估主客体间各种关系的总和。目前，土地使用权出让；房地产转让、租赁、抵押、保险、课税、企业合营、改制、上市、破产、涉案房地产价格复核或鉴定、房地产开发经营等经济行为，都离不开房地产估价。而且随着社会发展，房地产估价的作用还会越来越大，服务领域也将越来越广。我国现有从事房地产评估的机构，虽然为推进改革做出了贡献，但是由于我国的房地产评估市场刚刚建立，房地产评估市场缺乏统一管理等原因，使我国的房地产评估市场也存在不少问题，规范房地产评估市场已成为一项刻不容缓的任务。
 
 
关键词：生活资料价   生产资料   土地建筑物   房屋拆迁估

目 录
前言P5/
第二章 房地产评估的重要性P5/
第三章  拆迁的合法性，房地产权属的合法性，评估的合法性的认识P6-7/
 3．1 拆迁的合法性
 3．2 房地产权属的合法性
 3．3评估的合法性
第四章 拆迁评估中存在的问题P7-9/
 4．1 在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题
第五章   造成上述问题的主要原因P10/
 5．1 政企不分
 5．2 市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段
 5．3 城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重
 5．4 没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则，致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态
第六章  应该采取的措施P10-12/
 6．1 完善有关配套文件，确定科学的估价方法
 6．2 加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍
 6．3 全面评价拆迁制度运行的成本，以成本最小化为导向，推进拆迁制度改革
 6．4 以需定供，改善拆迁制度供给服务，确保拆迁制度供求的均衡
第七章  中国入世后房地产评估业界应如何与世界接轨P13-18/
 7．1 市值定义
 7．2 对估价基础理论认识不足
 7．3 缺乏房地产资讯
 7．4 估价师专业疏忽责任问题
 7．5 官员干预
 7．6总结及建议
第八章  对房地产拆迁评估的几点思考P18-20/
 8．1 评估之前首先应明析评估对象的产权文件
 8．2 把握对等原则
 8．3 关于农村房屋拆迁评估
 8．4 关于工业厂房的拆迁评估
 
 

浅析拆迁评估
  第一章 前言
 
 改革开放20年来，我国国民经济成就举世瞩目，社会主义市场经济体制逐步建立与完善。90年代以来，我国房地产业经过积极创建，开发热潮，和冷静运作，正逐步规范化，社会化和商品化，为国民经济发展做出了重要的贡献，取得了重要成就。特别是1998年因家将住宅作为新的经济增长点，加快住宅建设和基础设施建设，同年国家又出台了住房改革新政策。这样，房地产业在国民经济中的地位与作用以及对人民物质生活影响与日俱增。在房地产交易过程中，如何保障国家和各交易主体的权益、如何预测房地产交易行为、投资行为的经济收益等等总是，都要求房地产评估行业为社会提供专业技术、专业政策的服务。近年来，房地产评估机构发展迅速。这既反映了市场对房地产评估服务的需求程度，同时说明在行业发展初期所表现的盲目性和投机性。如一些人认为，“房地产评估”是“无本的买卖”，投资少，效益高，而且从现在的市场状况看，好象也没什么风险，所以趋者甚多。

           
 第二章 房地产评估的重要性

    房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产不仅是最基本的生活资料（如住宅），也是最基本的生产资料（如耕地、厂房）。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占60％～70％，在家庭财产中，房地产也往往是主要部分。房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。故房地产评估既可以是对单纯土地或建筑物的评估，又可以是对土地和建筑物的有机结合体进行评估。而房地产评估市场则是房地产评估主客体间各种关系的总和。目前，土地使用权出让；房地产转让、租赁、抵押、保险、课税；企业合营、改制、上市、破产：涉案房地产价格复核或鉴定：房地产开发经营等经济行为，都离不开房地产估价。而且随着社会发展，房地产估价的作用还会越来越大，服务领域也将越来越广。我国现有从事房地产评估的机构，虽然为推进改革做出了贡献，但是由于我国的房地产评估市场刚刚建立，房地产评估市场缺乏统一管理等原因，使我图的房地产评估市场也存在不少问题，规范房地产评估市场已成为一项刻不容缓的任务。

第三章  拆迁的合法性，房地产权属的合法性，评估的合法性的认识

3．1 拆迁的合法性
     拆迁评估，顾名思义是有拆迁才有评估。但不是所有的拆迁都是合法的，房屋拆迁应该按《拆迁条例》的规定申领合法的房屋拆迁许可证，对于没有合法的房屋拆迁许可证的拆迁评估，其评估作业得不到《拆迁条例》的支持，其评估价格得不到法律的认可，由此引起的拆迁评估纠纷也就不属于有关拆迁法律法规调整的范畴。违法拆迁的种类有无证拆迁、超范围拆迁等。无证拆迁就是没有取得合法的房屋拆迁许可证就开始拆迁，丽超范围拆迁是指超过许可证核定的拆迁红线范围进行的拆迁行为，同样也是不合法的。有的开发建设单位，甚至有的政府部门，为了赶超进度，在没有取得房屋拆迁许可证的情况下，就与被拆迁人进行拆迁评估、签订拆迁协议、要求被拆迁人提早实施搬迁等拆迁行为，为拆迁纠纷的产生埋下了隐患。还有一种违法拆迁是采用欺骗手段取得房屋拆迁许可证实施的拆迁，由于取得房屋拆迁许可证的前置条件不符合《拆迁条例》，这样的行为也是不合法，这种拆迁给被拆迁人带来的危害更大，带来的后遗症更多。我们评估机构应该能识别拆迁的合法性，这样既可以树立自己的信誉，又能使被拆迁人避免遭受不必要的损失。
3．2 房地产权属的合法性
 房地产权属的合法性，是指房地产产权文件的合法性。就是指拆迁评估前评估机关在评估前应该掌握房屋所有权、土地使用权、房地产抵押权等权益的有效法律凭证，它包括房地产档案、房地产所有权证、土地使用证、建设用地规划许可证等。送些文件是评估对象被拆迁房屋及其附属物合法性的证明文件，是拆迁评估合法性的前提，在一定程度上还可能影响评估采用的方法。尽管自上世纪80年代房地产制度改革以来，特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》及省市有关产权产籍的法律法规颁布实施以来，城市房地产产权管理逐步完善，但由于大量历史遗留问题和大量房地产纠纷又造成部分房地产权属状况错综复杂。因此评估机构在拆迁评估前，必须理清房地产产权状况，只有对被评估的房地产权属状况有一个全面的了解，才能得出正确的评估结果。这是房地产评估师正确估价的基础，也是拆迁评估合法性的前提之一。
3．3评估的合法性
 评估的合法性是指拆迁评估机构产生、都有其明确规定，只有严格按照有关条例、结果的合法性。评估机构首先要具有一定的资质，应该按照资质规定的范围开展评估业务：其次评估机构的产生要有严格的程序，先公正推荐，后由被拆迁人选择确定，这是拆迁评估的特殊规定。这里要特别注意一个公平竞争的问题，在由被拆迁人选择的期限内，各评估机构可以利用各种宣传形式推销自己，但决不允许采用虚假承诺（违规扩大评估价格）、贬低对方等不光彩手段。由于新的《拆迁条例》实施时间不长，拆迁管理部门对评估机构产生过程缺乏有效监督，也出现了由于不公平竞争引起的纠纷，目前杭州市城市房屋拆迁管理办公室正在制定有关规定来进一步约束评估机构在宣传推销方面的行为，使评估机构能在一个比较公平的环境中开展竞争。
  拆迁评估是一件十分严肃的工作，应该严格按照规定的程序进行，程序合法是实体合法的前提。评估机构在现场踏勘的基础上形成评估报告，并将评估结果、依据、评估因素等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示期间，评估机构还要向拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果的产生过程等。对于有异议的评估结果，要在规定的时间内进行复核；拆迁当事人对复核结果再有异议的，可向拆迁主管部门书面申请裁决，由房屋拆迁主管部门提请房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，在规定时间内作出裁决。
  拆迁评估还有许多配套文件，而且还有时效性，房屋拆迁评估的估价时点是房屋拆迁许可证核发之日，因此也只有在估价时点的房屋基准价、重置价格标准、成新率、层次朝向差价率、附属物价格、装修市场行情等才是正确的评估依据，否则就是不合法的评估。
  拆迁评估的合法性是一份评估报告正确的前提，只有领有合法的房屋拆迁许可证，由取得评估资质的评估机构对合法的房地产及其附属物，按照拆迁评估的原则、合理的方法、严格的程序等得出的评估结果才是合法的评估结果，才能经得起时间和政策的考验，才是公正、公平、公开的评估结果

              第四章 拆迁评估中存在的问题

    随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不再满足城市化发展的需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题，政府也必然出台一系列的有关城市房屋拆迁相适应的法律、法规。新的《城市房屋拆迁管理条例》提出拆迁货币化补偿，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆迁估价？拆迁人如何对被拆迁人进行补偿？这是我们在房屋拆迁工作中存在有待解决的问题。
    我国现行的城市房屋拆迁制度是以《宪法》为基础、《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》为中心的法律体系。它始于1953年政务院颁布的《国家建设征用土地办法》（1958年修订），在房屋拆迁方面，确定了拆迁房屋的原则、程序、权限及其补偿标准。1986年的土地管理法对过去法规中有关房屋拆迁的规定迸行了修订，其主要内容也是一致的。1991年我国在房屋拆迁方面出台了第一部较为规范的全国性的专业法规，即《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧拆迁法），国务院于2001年6月颁布新的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新拆迁法），并于2001年1l月1日起己正式施行。新拆迁法强化了对拆迁当事人合法权益的保护和对政府行政管理行为的约束，完善了调整城市房屋拆迁关系的一系列行为规则。但随着我国城市建设的快速发展，拆迁总量大幅增长，拆迁过程中的矛盾也日益突现，新拆迁法暴露出其不足和局限性。
4．1 在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题
4．1．1 估价方法存在的问题
    目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性（个别性）决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。
4．1．2 确定房屋基准价格存在的问题
    房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。
4．1．3 房屋拆迁补偿价存在的问题
  （1）土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身圃有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理；（2）政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、
坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。
4．1．4 在房屋性质认定上存在的问题
  由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。
4．1．5 在安置房价格的确定上存在的问题
   众所周知，安置房是由拆迁人（一般由开发商）提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价昵？当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房（因存在着开发期），不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。
4．1．6 在房屋拆迁补偿实施中存在的问题
    首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的；但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题，特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接济，就是屋子很被，也能起挡风避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢？一小套住房都购不起的。
4．1．7 公平补偿原则与实际执行难度
    尽管国务院2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》明确规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”，但在实际拆迁过程中往往由于种种原因难以实行按价补偿。首先，地方政府为了吸引更多的发展资金，在制定补偿标准的过程中，过多地考虑了开发商的利益，却没有给被拆迁居民一个平等参与价格博弈的空间。补偿标准往往显失公正。有的地方政府执行的是陈旧过时的拆迁标准，给被拆迁居民造成巨大的利益损失。其次，各个评估机构在评估方法、估价师的经验判断及受社会客观因素影响等方面存在不同，送使得评估价格会存在一定的差异。再次，被拆迁人对房价信息不了解，不知房屋质量产生的房价差异，与别的被拆迁人盲目攀比，总感觉自己补偿过低。同时由于价值衡量的不对称现象存在，即人们对于失去财产的评价往往要高于在市场上购买等量所愿意支付的价格，即便完全按市场价格补偿，被拆迁者仍然会觉得不公平。
    从以上分析可知，我国城市房屋拆迁制度创新应沿着规范政府权利和保护居民财产权的路径进行，通过平等立法和司法控制来实现。法经济学的理论和方法在推动拆迁制度的改革和创新方面给了我们许多有益的启示，具有政策意义.

第五章   造成上述问题的主要原因

5．1 政企不分
     首先表现在确定拆迁补偿基准价格上，拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取；估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价，实际上还是政府指导价。其次，表现在补偿价的确认上，有些政府及相关部门为了他们的政绩，搞“形象工程”，有意压低补偿价，降低成本费用，至使难以实行的项目得以实行（如安徽省五河县一文化休闲广场）。
5．2 市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段
    这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料，但是有些城市各类型房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料：另外房地产交易信息还很不规范，还掌握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全建立。
5．3 城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重
    被拆迁人大都是弱势群体，他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的，就是超出他们现有房屋的现价，他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障（住房）所决定的。
5．4 没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则，致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态
    目前，我国的土地性质是多种多样的，土地所有权有国有和集体所有之分，国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分，那么，势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段，也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度（《城市房地产管理法》明确规定的一项制度），但是，土地使用权在期限到期后，除可续期外，政府又如何进行收回的呢？是将地土建筑物连同土地一起无偿收回呢？还是有所补偿收回呢？这些都没有法律条文明确规定，这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值（即残值），也无法测算出其价值的减损。

               第六章  应该采取的措施

6．1 完善有关配套文件，确定科学的估价方法
    在基准价格的确定上，应以《房地产估价规范》为依据；在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价值；在估价方法上，应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

6．2 加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍
    评估机构及评估人员应在市场竞争中获取，而不是指令性的认定，政府部门应配合齐抓共管，即使拆迁评估结论得到认可，也应考虑弱势群体的实际困难，只有这样才能使拆迁顺利进行，有利于民有益子国的建设项目得以很好的实施。法经济学基础及其适用性，法经济学，又称“法和经济学”或“法律的经济学分析”，是用经济学的方法和理论来考察、研究法律和法律制度的形成、结构、过程、效果、效率及未来发展的学科。它产生于20世纪60年代，是由法学与经济学相互渗透融合而成的交叉性、边缘性的新兴学科。在法经济学家看来，“法律所创造的规则对不同种类的行为产生隐含的费用，因而这些规则的后果可当作对这些隐含费用的反应加以分析。”归纳整个法经济学理论，其核心在于，所有的法律规范、法律制度和法律实践活动事实上是在发挥着分配稀缺资源的作用，因此，所有法律活动都要以资源的有效配置和利用——即效率最大化为目的，所有的法律活动都可以用经济的方法来分析和指导。 由波斯纳开创的法经济学理论最先倡导对法律制度效果进行实证分析，用效益所体现和蕴含的理性价值反衬实存法律制度的缺陷，又在效益基础上构造适应经济自由和社会自由的法律秩序。在法经济学研究中，财产经济学、政府占用经济学己成为它的专门方向。房屋拆迁，对于政府而言，则是政府占用行为，对于被拆迁居民而言，则是房屋财产法律处置的经济行为。房屋拆迁的目的是强制取得财产以实现公共利益，其终极问题是怎样的资源配置才能使效率最大化，才能使各参与主体都达到最佳效果。对房屋拆迁制度进行法经济学分析自在运用经济学的原理和原则分析城市房屋拆迁这一法律制度，在假定各主体“最大化行为”的前提下，分析拆迁主体行为的成本效益和相互间的博弈关系，寻求拆迁达到高效率的条件，从而为城市房屋拆迁制度的改革和创新提供依据。
 
 6．3 全面评价拆迁制度运行的成本，以成本最小化为导向，推进拆迁制度改革
    通过法经济学的分析可以看出，对于拆迁制度运行问题的认识，不能仅仅看到其直接的成本与收益，还要看到由于制度缺陷所造成的额外成本与收益，因此，要从不同拆迁主体行为的方方面面，全面评价拆迁制度运行所带来的成本与收益，并依据成本最小化的原则，探讨新的拆迁制度体系。此外，还要考虑到拆迁制度改革本身的成本问题。这是因为，任何一种制度的改革必然会对社会既存的财富造成一定消耗，使原有的利益分配格局被打破，这样必定会受到来自于利益受损者的抵制与阻碍，从而产生制度改革的实施成本。因此，
在选择拆迁制度改革方案时，应该对该项制度的实施效果进行理性预期，做出科学的判断与选择，以尽可能减少改革阻力。
6．4 以需定供，改善拆迁制度供给服务，确保拆迁制度供求的均衡
    从供求分析的角度看，所谓制度均衡，指的是当影响人们的制度需求和制度供给的因素一定时，制度的供给适应制度的需求。制度需求决定制度供给。在分析比较拆迁制度及不同改革方案成本一收益的基础上，就可以判断出拆迁制度改革的需求态势，这就要求要通过改善拆迁制度供给服务，寻求拆迁制度的供求均衡。分析表明，当前我国拆迁制度供求的处于一种非均衡的状态，尤其是强调五个统筹和科学发展观的今天，这表现得更为明显。为此，应当采取有效措施，通过修订相关法律制度，以使得能够通过拆迁制度的运行，保障统筹发展和科学发展观的实现，从而为加速城市建设和经济发展、推进城市化进程、维护社会稳定发挥积极的作用。
6．5 协调不同拆迁主体之间的利益矛盾，以提高拆迁效率和维护居民权益为目标，探索“利益共赢”的拆迁制度体系
 具体途径是：①建立房屋财产税制度，制定土地储备发展计划，从储备土地出让收入中提取固定比例资金，专门用于旧城区的拆迁，保证城市公共建设的资金来源，从而增强政府推进拆迁制度改革的动力；②建立经营性用地拆迁的市场化机制，经营性拆迁必须完全交给市场，按市场规律办事，在被拆迁单位或个人自愿的条件下确定是否同意拆迁及补偿标准，同时将政府强制性拆迁严格限制在“公共利益需要”范围，也可以实现政府行为的规范化与合法化：③加强住房保障体系建设，保护弱势群体在拆迁中合法权益。④加快经济适
用住房和中低价位的商品房建设，满足被拆迁居民的住房需求。⑤建立被拆迁地块土地出让价与拆迁补偿价的数模关系，用土地增值收益的一部分来补贴拆迁补偿价，使得原住户也能分享区位优势和土地用途转换带来的高收益。
    城市房屋拆迁是社会经济发展过程中的一个必然现象，立法应当对这一社会现象有一个回应。树立私权理念是正确解决城市建设与房屋所有权保护之间利益冲突的重要基础。在城市私房拆迁中应当界定社会公共利益且将其作为私房拆迁的直接目的。债权相对性的基本规则在城市私房拆迁中应予遵守。行政管理活动应当为衡平拆迁人与被拆迁人利益及其与社会利益之间的关系提供服务。房屋所有权人对建设项目立项知情权和非社会公益拆迁的异议权是有利于城市建设活动规范进行的制度保障之一。

      第七章  中国入世后房地产评估业界应如何与世界接轨

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