一、银行在住房抵押贷款业务中的几种主要风险

（一）来源于开发商的风险

（二）来源于购房人的风险

（三）来源于保证人的风险

（四）来源于抵押物的风险

（五）来源于银行内部管理风险

（六）来源于政策、法规法律性风险

二、目前住房抵押贷款风险防范中的主要难点

(一)满足住房消费信贷需求与防范风险存在现实冲突

(二)风险承担主体之间风险收益不对等加大了风险隐患

1、银行、开发商、购房者之间的风险划分关系

2、银行、保险公司、购房者之间的风险划分关系

3、政府在房贷风险防范中的作用机制尚未完全建立

4、银行房贷业务经验不足，风险管理方法技术相对落后

5、配套环境的制约使房贷风险防范手段的效果弱化

6、二级市场尚未建立，抵押贷款证券化在防范风险方面难有作为

三、防范住房抵押贷款业务风险的对策建议

（一）建立个人信用制度，加强住房消费信贷征信体系建设

（二）健全住宅市场体系，完善防范住房消费信贷的市场环境

（三）加强银行内部管理，以贷款制度创新与操作环节规范并重，提高银行风险管理水平

（四）建立住房消费信贷风险分散管理体系，转移和防范风险

（五）建立政府参与机制，与政府联手防范房贷风险

（六）完善政策法规体系，建立法律制度基础

内 容 摘 要

内容摘要：目前，住房抵押贷款业务发展迅速，构成了银行重要的资产业务。本文着重分析银行住房抵押贷款业务的主要风险及防范的措施对策，并提出具体建议。

银行住房抵押贷款的风险与防范

自1978年改革开放以来，房地产业的发展一直备受瞩目，商业银行的住房信贷通过对房地产开发、经营和消费全过程提供资金筹集、融通和清算，为房地产业提供的全方位支持，缓解了房地产周期波动，促使跨期消费的实现，有力推动了我国房地产业的全面发展。但是，随着房地产的发展，房价涨幅越来越大，投机炒房的现象越来越突出，这就要求商业银行进一步做好住房抵押贷款的风险防范工作，防范“假按揭”。

商业银行的住房抵押贷款属中长期消费信贷，是银行一项重要业务，它与房地产开发经营贷款一起构成了银行房地产金融的最主要资金运用方式。住房抵押贷款从本质上说属于银行的优质资产，它不仅有利于银行优化信贷资产结构，降低经营风险，为银行信贷资金找到新的盈利点，而且可以实现银行资产在不同产业、不同环节的均衡分布，形成信贷资产结构的多元化，从而改善银行的经营。但由于住房抵押贷款固有的期限较长，资金来源与运用结构不匹配等特性以及经济转轨时期社会经济环境的特殊性，必须重视住房抵押贷款业务的风险与防范问题。在当前我国住房消费信贷市场尚处于起步阶段，社会信用制度不完善，金融防范手段还比较薄弱，又缺乏系统的管理经验与数据支持的条件下，研究住房抵押贷款业务的风险与防范措施，就成为目前银行界普遍关注的问题。

一、银行在住房抵押贷款业务中的几种主要风险

在目前我国个人住房抵押贷款市场还不十分完善的情况下，虚假按揭问题不容忽视，银行的风险是随时存在的，并且来源于多方面，表现形式也是多样的。在该项业务中的各市场主体如出现违约情况，就可能造成银行风险，概括地说银行存在的主要风险如下：

（一）来源于开发商的风险

1、开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途或者携款而去。这种情况在楼花按揭情况下产生的机率较大。

2、开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，信贷资产受到损害。

3、开发商所建商品房质量不符合要求，购房人要求解除购房协议，导致购房人不能正常供楼。

4、开发商所开发的楼盘没有取得合法使用权，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险。

5、销售价格高于同档次水平，贷款集中划转开发商账户。

（二）来源于购房人的风险

银行对购房申请人即借款人的风险防范，往往只注重其借款资格和还款能力的审查，而对个人在房价上所做的小动作却有疏漏。政策规定个人按揭购房需首付房价的30%，有些购房人为压低首付金额，会主动要求开发商虚开发票，增大购房款，以此来提高银行贷款，达到减少首付金额甚至无需首付款。此类购房人用虚构房价的手法来套取贷款的做法，具有一定的隐蔽性，银行信贷人员往往较难识别。另外，收入证明不真实，个人收入与实际还款金额不相匹配，由于个别借款人信用观念淡薄，不能积极主动还款，有的故意逃避还款，甚至出现以骗贷为目的的假按揭，所以来自购房人的道德风险不容忽视。还有就是提前偿付风险，由于利率水平变动当借款人的的住房抵押贷款持有成本超过现有的住房抵押贷款余额时，借款人会选择提前全部或部分贷款偿还，造成按揭资产的现金回流与对应的本息支付不匹配。

（三）来源于保证人的风险

目前住房按揭贷款的保证人大都为房产开发商，银行要求房产开发商把贷款额度的10%作为保证金存入银行的保证金账户，一旦收贷不成，就从保证金中扣除，房产商售房的同时还承担今后的回购责任。但现在有些房产商销售心切，在满足购房者虚构房价要求的同时，并未意识到自身风险正在增大：客户首付越少，今后回购数额就越大，风险就越大。另外，由于市场的泡沫因素，许多房地产商自有资金严重不足，房地产项目开发资金自给率十分低下，相当多房地产开发商长期处于超负荷经营状态，如申请房地产开发经营贷款、建筑施工企业带资垫资建设（主要亦依托银行贷款）、房地产企业法定代表人以个人名义承贷等等。对依靠举债经营的房地产商而言，保证金的补充间接来源于银行贷款，最终的风险仍落到银行一边。

（四）来源于抵押物的风险

一般地，开发商以土地抵押申请贷款用于开发建设，取得商品房预售许可证后，解押销售。但由于我国房地产抵押登记、预售制度还不完善，某些地方政府采取房产和地产捆绑管理，未建立在建工程抵押登记制度，造成房地产抵押实质上悬空，商业银行难以监测商品房销售进度，影响信贷资金的安全。对于开展住房抵押贷款业务的银行来说，必须把房地产交易价格与抵押价格两者的性质区分开来，房地产交易价格并非简单的就是抵押价格。前者是在现有市场形态下形成的，而且还会受到人为因素影响，而后者则是一种预期价格，是体现住房交换价值的价格。如果出现开发商与购房者联手作假抬高房价的情况，交易价格就会高出抵押价格，使银行蒙受潜在风险。交易价格与抵押价格的不统一，不仅会降低银行资产的安全性，还可能降低银行资产的盈利性。此外还存在有抵押物的产权风险、抵押物的欺诈风险以及抵押物的处置变现风险等等。

（五）来源于银行内部管理风险

由于住房抵押贷款业务在我国尚属起步发展阶段，商业银行缺乏系统的管理经验及数据支持，有的商业银行由于在内控制度方面的风险监控盲点，导致个别信贷人员与一些不法房地产商内外勾结、合伙骗取银行信贷资金。当前商业银行普遍未建立住房消费信贷的激励机制，信贷员的权、责、利不对称，使部分信贷人员的工作积极性和责任心不强，使贷前调查和贷后跟踪管理工作难以到位。商业银行普遍缺乏房地产专业人才，房地产信贷人员素质偏低，对房地产开发项目难以建立科学的评估机制，对房地产价格行情和抵押物在贷款期间的价格损益不能准确把握，难以有效避免开发商抬高房价搞假按揭，套取银行资金的行为，使住房消费信贷业务形成风险。

（六）来源于政策、法规法律性风险

房地产市场受政策法律法规因素影响较大，政府的宏观经济政策、压缩房地产泡沫的政策都会引起房地产行业的重大震动，政府间接干预即通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干次政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。目前，我国住房抵押贷款一、二级市场的发展都缺乏政府的积极介入。在住房抵押贷款一级市场上，需要政府对广大中低收入阶层贷款买房提供信用保证或保险；在住房抵押贷款二级市场上，需要政府制定税收政策，提供法律保障，为住房抵押贷款证券提供资质担保。从我国现实情况看，我国在住房信贷方面相关法规还不健全，不仅没有基本法规，而且也缺乏在贷款对象、条件、金额、期限、利率、风险承担与防范、监管、产权等环节的专门立法，现有的商业银行法和担保法中都没有针对住房贷款的专门条款，致使住房市场的融资无法可依。

二、目前住房抵押贷款风险防范中的主要难点

作为一个住宅市场化和住房消费信贷刚起步的国家，我国的法律法规、制度建设和市场基础设施建设仍然滞后，在风险防范上存在较大困难，主要表现在：

(一)满足住房消费信贷需求与防范风险存在现实冲突

当前，我国停止了住房实物分配，住房消费信贷需求潜力巨大，但银行以严谨周密的业务程序和多种担保保险形式来规避风险，造成手续烦琐及贷款费用增加，又限制了潜在的市场需求。随着我国居民消费观念不断强化，住房消费信贷供给不足将使居民面临信贷约束。因此，努力使住房金融业务在深度和广度方面同时拓展，以解决加强房贷业务风险防范与扩大金融支持及满足住房消费需求之间的冲突，就成了一个重要难题。

(二)风险承担主体之间风险收益不对等加大了风险隐患

在住房贷款业务中，涉及了众多市场主体，由于在分担风险方面没有建立互惠、互利、互相制约的机制，各主体只片面强调规避转嫁风险，造成风险收益的不对等，反而放大了房贷风险，突出表现在两种风险划分关系中：

1、银行、开发商、购房者之间的风险划分关系

贷款银行处于提供房贷服务的垄断地位，必然采取各种方式规避转嫁风险，但最终却可能承担更大风险。例如，购房者在住房信贷约束背景下承担了过多风险，人为加大了其违约的可能性。

2、银行、保险公司、购房者之间的风险划分关系

我国开办的“住房消费信贷保证保险“是保证保险与信用保险的混合物，缴费义务与受益权利严重扭曲。购房者支付风险分散成本，却无相应收益，则房贷风险积淀加快，风险隐患增大。银行试图把保险成本同时转嫁给借款人和保险公司，以获得房产抵押和信用保险的双重保障，完全规避自己的房贷风险不符合市场经济逻辑。保险公司收取了一份保费，却承担了包括购房者道德风险、行为风险、财务风险等一切风险，其风险之大也是保险公司难以承受的。近一时期以来，一些商业银行已经不再强制要求客户在办理住房按揭贷款时办理保险了。

3、政府在房贷风险防范中的作用机制尚未完全建立

由于制度安排、经费来源和作用方式等制约因素，政府对居民住房的社会保障作用只限于产品领域（如安居工作、房改房、经济适用房等），还没有发展到住房金融市场领域，而政府作为制度提供者和市场管理者，在住房抵押贷款市场上其实是大有可为的。因此，界定政府分担房贷风险的范围和限度成为一大难题。

4、银行房贷业务经验不足，风险管理方法技术相对落后

银行开展住房抵押贷款业务时间不长，在贷款工具设计、资金筹集风险管理方法和内部监控方面经验积累不足，又受到各种制度、法律的瓶颈制约，操作疏漏和失误难以避免，主要问题包括：住房信贷资金渠道狭窄、筹资方式少、贷款工具缺乏灵活性、银行管理风险手段受外部环境限制，内控系统还不完善等等。

5、配套环境的制约使房贷风险防范手段的效果弱化

个人信用制度、抵押制度、担保保险制度本来是转移风险的手段，由于制度安排本身的缺陷和运行环境的问题，弱化了防范风险的效果，甚至可能增大风险。发挥个人信用制度作用的难点在于个人信用档案不健全、个人信用评估机制尚未健全。现阶段我国抵押制度的功能十分有限，存在抵押品设置难、抵押登记制度不健全、抵押物产权不清、抵押物处置变现难等。担保制度存在很大的局限性和不规范性，保险业务在实际运作中存在标准不统一、操作不规范、利益不均衡、房屋保险理赔范围小、费率高、赔偿机率小、保险除外责任过多等问题。

6、二级市场尚未建立，抵押贷款证券化在防范风险方面难有作为

住房抵押贷款证券化作为结构性融资方式，是防范和化解房贷风险的根本出路和方向。由于我国金融基础设施建设的限制以及实施要求尚不迫切，缺乏证券化的必要条件和现实基础，现还无法充分利用这一风险防范手段。因此，积极发展房贷业务，建立二级抵押市场，为房贷证券化创造条件就成为房贷风险防范中的重要课题。

三、防范住房抵押贷款业务风险的对策建议

防范住房抵押贷款业务风险的措施对策可总结为：包括由社会信用制度和贷款制度组成的风险预警机制；贷款银行内部风险管理机制；以贷款保险担保和住房抵押信贷证券化为主要手段的风险分散机制以及体现政府参与和保障的风险监管机制。具体对策建议为：

（一）建立个人信用制度，加强住房消费信贷征信体系建设

造成住房消费信贷风险的重要原因之一是信息资源的不对称，由于对借款人的经济状况、运营情况、财务情况、资信状况、品德、工作状况难以做到全面准确的掌握，从很大程度上造成了住房消费信贷风险的发生。因此，建立住房消费信贷征信体系很有必要。要建立个人信用制度，完善个人信用评估消费体系，建立个人信用查询系统。要建立存款实名制、家庭财产登记制、个人财产破产制度等配套制度和房地产信贷风险监测报告制度。央行要建立地区房地产市场风险预警体系，对金融机构开展住房消费信贷提供窗口指导，引导金融机构优化信贷投向，促进银行稳健经营，逐步建立个人消费信贷信用登记制度，建立全国信用档案系统，加大个人收入监管力度，提高个人信用材料的真实性，因地制宜地设立个人信用评级标准。

（二）健全住宅市场体系，完善防范住房消费信贷的市场环境

应进一步健全完善一级市场，拓宽住房消费信贷的业务规模，积极进行贷款债权出售和服务试点，扩大贷款购买转让范围，逐步培育完善二级市场。当前的重点是规范发展各类社会中介机构，即规范发展房产评估机构、住房抵押担保机构、住房抵押保险机构和住房置换机构。

（三）加强银行内部管理，以贷款制度创新与操作环节规范并重，提高银行风险管理水平

有效控制银行内部风险，是提高银行房贷风险管理水平的关键，一是要引进专业人才，提高业务人员的专业素质及管理水平。二是优化贷款利率期限、贷款抵押比率等要素组合，实现抵押贷款利率及其调整周期、调整幅度的多元化，提供具有不同风险分布特点的多种贷款方式。三是规范银行风险控制系统的运作过程，通过量化测定房产价格水平波动情况下贷款成数和无抵押贷款的变化，来测算贷款的质量动态和质量强度。四是完善内部管理制度，加大监管力度，要根据《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》和资产负债比例管理、风险管理要求，健全贷款行为规范和责任体系，设立专门的风险监测职能部门，建立内部稽核监控体系，健全信息反馈制度。

（四）建立住房消费信贷风险分散管理体系，转移和防范风险

1、建立健全住房信贷担保和个人住房贷款扶助体系，对中低收入居民购房贷款实施阶段性财政贴息政策和长期性的公积金增值部分贴息政策，满足中低收入购房者的担保需求，使更多的人买得起住房。

2、加快建立住房抵押贷款保险制度，这样既有利于分散风险，又可为抵押贷款二级市场的发展创造了条件。

3、加快金融创新步伐，符合条件的地区尽快实施住房贷款证券化。住房贷款证券化有利于提高银行住房信贷资产的流动性，降低银行资产的流动性风险，增强商业银行的市场竞争力。

4、拓宽房地产企业融资渠道，分散银行信贷风险。要帮助房地产企业建立现代企业制度，建立合理的公司治理结构，鼓励房地产企业发行企业债券或创造条件上市融资，以打破目前房地产企业融资渠道单一的局面，有效化解房地产行业信贷资金集中性风险。

5、建立政府参与机制，与政府联手防范房贷风险

为了确保房贷市场的有序运行，应充分发挥政府在住房融资领域中的作用，一是要促使政府统筹规划，完善土地供应政策，要规范政府在房地产开发过程中的各种收费行为，打击、遏制炒卖楼花行为，以稳定地价和房价。二是要促进政府加强对房地产开发企业的管理，提高对房地产企业的资质要求和注册要求，规范其经营行为，要及时清理多年无开发项目的房地产企业，为银行信贷减少后顾之忧。三是要完善社会评估系统，规范金融机构信用评级，组建同业公会，加强行业自律管理。四是由有关部门组建抵押物处理机构、住房产权的确认，转移和代理机构，使其对住房抵押信贷的良性发展提供高效、协调服务。

6、完善政策法规体系，建立法律制度基础

一方面要完善包括贷款政策、抵押及抵押权让渡政策、金融担保保险政策、证券化政策在内的政策体系。另一方面要完善现有法律法规体系，提高可操作性，加大执法力度，严肃查处违法违规行为。当前法律法规政策保障的重点是：拓宽资金渠道，提供债权保障和降低贷款机构运营风险。

参 考 文 献

1、应红 《中国房地产金融》——中国住房金融的发展与改革 

2、刘彤 《中国房地产金融》——构建我国住房消费信贷风险防范体系的条件、难点和对策分析 

3、李夺 《中国金融》——商业银行住房信贷业务风险 

4、王洪卫,张学文 《中国房地产金融》——房地产金融政策风险及其防范对策

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