图—7；客户对住房贷款要求分析图

而一些普通客户也希望可以通过贷款来购买房子的目标还是没有实现。降低利率和申请贷款条件使客户更能够顺利的进行贷款来购买住房。但是对于银行来说则会带来更大风险。银行如何处理好因降低贷款条件而发生的风险是当前必需要做的。

　三、商业银行个人住房贷款业务的主要风险及形成原因分析

调查数据表明，当前客户的住房是用贷款购买的占了近一半，为46%。在随着住房贷款急剧增长的今日，其风险也日益加大，重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷款风险的发生。但是政府部门不规范动作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、业主对市场信用的认识不够等原因导致现在房地产的风险问题越来越突出，而银行的个人住房贷款风险更是首当其冲。

信用风险

目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度看，一方面，个人住房贷款所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化导致不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：

1.购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款，值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。

2．购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款，购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。

3．违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款，违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约，给银行贷款造成很大的风险。

（二）信贷风险 

信贷风险是商业银行经营管理的主要风险。只有从本质上洞悉信贷风险的原因和根源，才能更好地确保信贷资产安全。它能直接造成货币资金损失。涉及面广、金额巨大。主要产生的原因有以下几点：

1．意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。

2．商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。

3．商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。

4．开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。

5．物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。

（三）银行的流动性风险

对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。

（四）个人住房贷款的潜在风险

对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机。

1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的长期贷款，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况。

2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。

3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。

4、中国法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。

5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。

（五）贷款中的操作风险

从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台，中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。

（六）抵押贷款的风险 

根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80％的个人住房抵押贷款和不超过60％的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到0.2％，至今年5月底不良贷款率又上升为0.5％。虽然只上升0.3个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。当然，上述调查并不能代表全局，但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。 

四、商业银行个人住房贷款业务风险对策研究

从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房贷款业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，当前应当把完善个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的重点。商业银行的信贷安全，有赖于信贷部门从首付要求到实地调查，审核上报严把关口。

（一）改善个人信用风险的识别与评估环境

较为理想的目标，是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督，管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化，初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。

（二）化解个人住房贷款带来的流动性风险

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。

（三）收集信息，把握购房者的还贷关

近年商业银行住房贷款增长快，无风险，其关键在于在贷前能坚持调查，坚持制度。据了解，为防止住房贷款增长中出现的风险，招行的贷前首先要对购房者的还款能力、信用情况等信息进行收集整理。贷前要求购房者提供真实的身份证、结婚证、收入证明授权征信系统个人信用报靠等。只有对有一定收入来源，无拖欠费用、信用报告良好的购房者，银行才考虑投放贷款，否则决不发放。

（四）审贷分离，有效控制信贷投入的审核关

为加大审核力度，强化审贷分离，防范贷前不必要的差错是招行住房贷款投放的第二关。贷前客户经理必须对购房人的经济信誉状况、开发商的资行、营业资料等进行整理，形成资料，提交支行业务发展部主任审核，分管行长把关后，提交分行审批；再由分行在零售贷款中心抽提部分资料进行核实，合格后下达放款通知书。

（五）坚持制度，把握购房者的首付关

经分行审批并下发放款通知书后，支行还要对购房者贷前的首付比例进行严格控制，要求购房者的首付比例不得低于购房款的30%，并凭税务部门开据的首付证明到银行办理贷款申请。由于执行了严格首付比例，从而避免了购房者悔约现象发生。

（六）明确责任，落实住房贷款的责任关

分析住房贷款高增长，零风险，除了严格审批制度，确保首付比例外，最重要的还有贷款风险追究制。据了解，招行建立了贷款投放责任制，明确客户经理对其发放的每一笔住房贷款的风险进行负责，贷款负责制增加放款人的责任心，为防范风险提供了制度保障。

通过对调查结果的分析，有助于商业银行发挥个人住房贷款业务方面的优势并更好地巩固自己的优势，从而更好地去经营个人住房贷款业务，寻求可持续发展，更好地为客户服务。

参 考 文 献

[1] 唐志勇．谈谈对个人住房贷款风险防范的认识[J]．科技经济市场．2007．（9）

[2] 张蕾．我国商业银行个人住房贷款信用风险研究 [D]．西南财经大学．2006

[3] 邱新国．商业银行个人住房贷款信用风险问题研究 [D]．中国优秀硕士学位论文全文数据库．2007．(06) 

[4] 薛绯．关于贷款风险防范的理论综述[J]．商业研究．2008．(11)

[5] 张启振．论我国住房抵押贷款风险的防范[J]．商业时代．2006．(33)

[6] 李玮．国际个人住房抵押贷款风险防范的启示[J]．东岳论丛．2006．(2)

[7] 刘冬梅．个人住房贷款的风险及其防范[J]．当代经理人(中旬刊)．2006．(11)

[8] 吴海涛．个人住房贷款业务存在的问题及对策[J]．武汉金融．2004．(2)

[9] 林卫红．商业银行个人住房贷款信用风险分析[D]．武汉大学．2005．(4)

[10] 乔新霞．住房抵押贷款风险研究[J]．乌鲁木齐职业大学学报． 2004．(3)

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