一、房地产金融的概念4

（一）、房产金融5

（二）、地产金融5

二、我国房地产金融的现状6

三、我国房地产金融存在的主要问题7

（一)、融资渠道单一 过度依赖银行7

（二）、银行的信用风险8

 （三）、个人住房消费信贷潜在违约问题较大9

 （四）、房地产企业自身存在的问题10

 （五）、房地产市场价格问题11

四. 我国房地产金融风险的对策12

（一）从政府和法律的角度12

（二）从信贷供给方的角度13

 （三）、从消费的角度14

 （四）、从房地产企业的角度15

内 容 摘 要：

住宅金融的发展是一个国家经济体制成熟的重要标志之一，是国民生活素质等综合指标的具体体现。目前，我国住房开发资金来源主要分为国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。国家预算内资金、债券、利用外资绝对值及占比呈不断回热态势。 房开发企业对银行信贷资金依赖程度大，我国住房开发企业普遍资金短缺，住房金融产品种类较少，融资途径比较单一，银行信贷是我国住房企业开发资金的主要来源。目前，银行信贷资金几乎成了我国住房企业发展的唯一融资渠道，住房企业上市股权融资的债券融资进一步发展，但门槛较高。信托成为房产融资新渠道，但仍有限制通过基金化运作的住房投资信托介入住房市场。 住房贷款本息不能按时收回甚至无法收回的信用风险，由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产导致不能清偿到期债务的流动性风险，以及资产负债结构风险、资产质量风险、利率风险、通货膨胀风险、汇率风险等。 由于我国住房金融工具单一，住房开发过于依赖信贷资金，地产金融市场仅限于一级市场，金融体系尚不健全，住房金融资金运作效率较低存在流动性风险、缺乏对低收入者住房供给的金融支持的符性住房金融制度存在缺陷、法制建设滞后、监管和调控体制不完善。

关键词：房地产金融、发展现状、解决对策

论我国住宅金融问题研究

一、房地产金融概念

 房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素，房地产金融业的发展也促进了这些年房地产行业的飞速发展，从节节攀升的房价我们可见一斑。房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的的总称。房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

 房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。

（一）、 房产金融

 房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。

（二）、地产金融

 地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。

二.我国房地产金融的现状

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。中央和地方在严格施行差异化信贷政策和限购政策的过程中，抑制投资投机性需求，加上地方政策对合理的改善性需求的支持，品牌房企带头主推刚需产品。政府与供给双重作用，刺激了刚需的集中释放，推动了大中城市房屋成交量的快速放大，价格一直保持上升态势。2013年7月调查显示，在监控的288个主要城市中，共有217个城市一手房交易价格出现上涨，中国城市住房（一手房）价格288指数为1050.5点，较上月上升8.7点，环比上涨0.84%，同比上涨11.36%。 虽然在拓宽融资渠道创新金融手段中，房地产信托、私募基金取得了一定的发展，房地产企业间出现的大量并购机会也给房地产私募基金创造了发展空间，新修订的基金法的实施给房地产私募基金带来了更为广阔的机遇，但是从目前看银行信贷仍是房地产资金的重要来源。2012年，房地产开发企业资金来源中国内贷款为1.48万亿元，增长13.2%。个人按揭贷款1.05万亿元，增长21.3%。房地产信贷方面，随着市场的持续回暖，个人住房信贷增速上升，推动了整个房地产贷款的规模抬升。统计资料指出，到2012年末，我国主要金融机构人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%。现在我们时不时就能听到银行对房地产信贷收紧的消息，很多银行取消了利率优惠，甚至申请贷款难度增加，但是我们可以看到这种信贷收紧主要反映为房地产贷款余额增速的放缓，而不是总量的减少。2012年全年房地产开发贷款余额总量为3.8万亿，虽然贷款基准利率回落，但是房地产企业获得房地产开发贷款的难度加大。个人住房贷款的申请难度增加，住房公积金委托贷款稳步上升，为满足普通百姓的住房需求做出了重要贡献。 

三.我国房地产金融存在的主要问题

（一）、房地产企业融资渠道单一、过度依赖银行

 由于我国的资本市场发展比较晚，融资体系不完善，而房地产企业又是资金密集型企业，其经营过程中的买地、开发、建设、出售中的任何一个环节都需要巨额资金，为保证正常运转，房地产企业只能依赖于银行贷款这种间接融资模式。 据资料显示2006～2011年间，我国对房地产的银行贷款不断增加，从2006年的5263.41亿元到2011年的12563.79亿元，6年间增加了38.7%，住建部2010年调查显示，房地产企业平均每个项目61%的资金是来自于商业银行的贷款，包括购房者的个人按揭贷款、建设单位贷款、房地产开发贷款等。 商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。

 目前，我国房地产企业的融资模式是以间接融资为主，直接融资为辅，银行贷款在房地产企业融资中占用主导地位，如住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款，土地储备贷款。而上市融资，信托融资，债券融资，以及其他融资方式占比较小，这是我国房地产金融风险的主要问题，也是最难解决的问题。我国房地产融资渠道主要是依靠商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。央行研究局的《中国房地产发展与金融支持》报告中指出，房地产信贷在银行业整体信贷中的比重不断增加，2000年房地产信贷比重为6%，2001年上升到13%，2002年达17%，2006年在政府调控下降为16%，但与国外同行业情况相比，我国房地产信贷比例是相当高的。并且我国房地产金融的二级市场实际上尚未形成，住房抵押贷款证券化业务迟迟没有实施，实际上商业银行直接或间接的承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，房地产业一旦发生危机就必然引起银行危机。房地产开发是一个资金使用密集，投资巨大的系统工程，如果不能拓宽筹资渠道，房地产企业时刻都会出现财务危机乃至破产的可能。目前我国房地产企业融资渠道中直接融资的房地产企业上市股权融资和债券融资，因为门槛高，只有那些真正有实力的大型房地产商才有资格采用这种方式；对那些多如牛毛的中小企业，更多的时候是采用间接融资，也就是找银行贷款。房地产开发的以及土地开发、房地产开发，再到房地产销售，每一个环节都离不开银行信贷资金的支持。这种过于单一的融资渠道，导致大量的金融风险集中于银行系统。虽然住建部政策研究中心与高和资本日前联合在上海发布《2013年民间资本与房地产业研究报告》，报告指出房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，但是房地产企业在逐步探索和发展多元化融资的道路上还任重而道远，除传统的银行贷款、证券融资外，目前出现的信托融资、房地产私募基金等新型融资方式规模都还小，离多元化的道路还有一段距离。

（二）、基于银行的信用风险

 市场竞争不规范，导致房地产信贷问题隐患存在。其一，各大银行的房地产金融产品具有同质性，市场营销手段单一；其二，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，贷款项目缺乏可行性分析和评估，以及缺乏强有力的信贷风险约束机制和风险防范机制。这种竞争方式埋下风险隐患，并可能最终导致银行业务产生真正的损失。

信息不对称，导致房地产信贷业务的逆向选择和道德风险贷款前调查和审查中，房地产企业为了顺利获得银行信贷支持，故意隐瞒项目或歪曲企业项目的相关真实信息，这种贷款前的双方信息不对称导致银行在贷款决策时做出逆向选择；贷款管理中，由于房地产企业为了更长久的占用银行信贷资金，从而故意隐瞒企业财务信息，致使银行不能准确评估房地产企业的偿还能力及贷款风险，这种贷款后双方的信息不对称会导致房地产企业的道德风险，最终演变为商业银行的房地产企业信贷问题。

房地产金融风险主要表现为银行风险即信用风险，并主要体现在土地储备贷款、房地产开发贷款等4个方面：（1）土地储备贷款存在隐性风险。随着97年以后房地产行业的快速发展，房价的不断高攀，人们特别是房地产投资者对房地产的获利及房地产价格的持续高涨有着极大预期。并且纵观我国的房地产土地开发，近些年来我国土地购置面积一直大于开发面积，造成大量土地闲置，而这些闲置土地大量囤积在开发商手中，占据着大量资金。虽然我国有着土地闲置费（我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条相关规定，进行房地产开发的土地满一年未动工开发，征收土地使用出让金的百分之二十的闲置费，满两年未开发的无偿收回土地使用权），但是由于我国房地产开发与地方政府“关系密切”，相关法律、政策一直处于花瓶状态。大量闲置资金导致银行金融面临更多风险。（2）高房价收入比使个人住房消费信贷违约风险开始上升；世界银行衡量一国住房消费水平时，认为该指标在4-6之间较为合适，以我国一个三口之家购买90平米住宅为例，08年我国该指标为6.95高于大部分发达国家，当然随着我国经济的不断发展，人们的收入也迅速提高，可能房价收入比会随着收入的增长而下降，但是高房价收入比在很大程度上削弱了未来的消费潜力，也造成了极大地信用风险。（4）房地产金融宏观可控但不稳定，虽然目前我国房地产贷款主要是风险较小的住房贷款，风险较大的房地产开发贷款比重较小，即使开发贷款出现大比例的坏账，其风险也尚在可控范围，但是如果面临经济不景气的双重打击，存在一定程度的崩盘可能性，所以也不得不考虑。这些风险虽然主要置身于我国银行体系中，但也是扎根于我国的房地产金融现状中，纵观我国房地产金融制度体系，尚未找到有效解决上述问题的制度，由此上述这些可以说是我国房地产金融的隐患之一。

 商业银行对房地产企业的贷款申请不严而产生问题。一是简单的将公司类信贷业务和个人金融业务的风险特征混淆，不能有针对性的把握审查重点；二是有关人员对宏观政策，行业政策和信贷政策等了解不深，不能很好的把握房地产企业信贷的发展方向和节奏；三是经办人员业务素质不高，对资料的真实性审核不严，在项目的自由资金投入，项目手续的完备性，企业信用状况等方面审查把关不紧，形成信贷风险。

 贷款管理不善造成的问题贷款后过分依赖抵押物，不能对项目建设进度进行及时跟踪，使得开发商挪用贷款资金或销售回笼款，导致项目无法按期竣工交付或无销售资金归还银行贷款，使银行贷款产生风险或损失。

（三）、个人住房消费信贷潜在违约问题较大

 目前，商业银行普遍把个人购房贷款看成优质资产而不遗余力的大力发展。而我国个人诚信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行严格的调查和监控，未来的房价波动和利率变化也使拖欠还款的危机存在。此外，“假按揭”等恶意套现行为明显存在。所有这些都说明，一旦风险暴露和债务链条发生中断，就会给银行带来极大的风险。其次，银行用以支持长期的个人住房贷款的资金多来源于储蓄存款，“短存长贷”的期限不匹配问题较严重，给银行带来流行性风险；再次，局部地区的贷款炒房活动也直接影响银行贷款安全，一旦楼市波动或其他主客观原因导致投机失败，银行将面临很大信用风险。加上在我国，假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法也是屡见不鲜，可以说个人信贷风险并不低。一旦出现断供、收入状况发生变化，银行就会出现大量的坏账。 

（四）、房地产企业自身存在各种问题

 目前我国房地产市场不够规范，最近一些年在高房价和高利润的诱惑下，大量的企业投身房地产行业，导致整个房地产企业质量良莠不齐，有的企业规模小，对怎么贷款等决策没有形成规范，对潜在的项目风险准备不足，在建楼盘的过程中开发商破产，缺乏建设资金，或者项目陷入经济纠纷，就出现了烂尾楼，烂尾楼多半都是因为开发商资金链条断裂，银行也不愿意贷款，项目又无法转让给其他人导致的。加上有些房地产开发商在利益的驱使下，忽视市场需求，盲目开发高档楼宇，使自身陷入销售风险。

我国房地产开发准入门槛较低，企业经营规模小，抗风险能力不强。目前，中国房地产开发企业有3万多家，平均净资产不足1000万元，具有一级资质的占比略高于1%，二级资质不足10%，全国房地产开发企业平均每家开发量只有1.6万平方米；多数房地产企业信用度不高，拖欠工程款严重，拖欠款的大量增加，扰乱了房地产开发市场的经济秩序，造成了房地产开发的虚假繁荣，是房地产开发的一大隐患。开发企业将建筑企业垫资作为融资方式，把一部分融资风险分担给了建筑企业，使社会信用体系遭到破坏。

 房地产金融产品稀缺，创新能力不足。房地产金融主要包括项目融资和住房贷款。住房贷款作为房地产金融创新的重点，要求金融机构在工作实践中，不断开发新产品来满足用户需求。虽然目前我国的住房贷款有组合贷款、储蓄贷款、住房公积金贷款和按揭贷款四种形式，然而随着现在人们收入的提高，金融机构只有不断开发符合时代潮流的新产品才能满足人们多样化的需求。

（五）、房地产市场价格问题

 由于房价不稳，加剧了市场风险。货币传导的信贷机制理论认为，由于金融市场存在着信息不对称问题，银行克服信息不对称的重要方法是要求抵押，而房地产在绝大多数国家都是最重要的抵押物品。抵押物的价值成为约束贷款者最大借款额的一个重要方面。如果房地产价格上升，抵押物的价格就会增加，银行贷款损失就会减少，从而提高银行的净资产和利润水平。我国近年来的实际负利率使得房地产成为倍受青睐的投资品，但一定条件下投资转化为投机，一些单位和个人通过各种途径从银行贷款投入房地产炒作。个别房地产开发商也利用市场信息的不对称，虚张声势，制作假象，误导消费者，造成房地产价格不合理上涨。产生泡沫一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行贷款带来损失。

四.我国房地产金融风险的对策

（一）、从政府和法律的角度

 建立健全的与房地产金融有关的法律法规，借鉴国外成熟市场的做法，从个人信用、住房抵押贷款、住房公积金、房地产担保等各方面着手，加强对房地产的监管，合理规避房地产金融风险，保障房地产金融参与各方的合法权益。中央政府应制定有效地产业政策和房地产业发展规划，及时制定相关政策法规，完善住房消费税收政策，加快研究制定国家住宅产业发展政策，在规范市场秩序方面，应该继续控制城市拆迁规模，规范拆迁行为，进一步完善预售房屋的即时合同备案和实名制购房制度，严格土地市场管理，加大对囤积，炒买炒卖等违法违规行为的查处力度，强化房地产用地供前，供后监管。

 建议政府执行“双线并行”的房地产政策，困难户、低收入群体的居住问题主要通过政府部门的保障房进行解决，而由市场经济来解决其他群体的住房问题。对于中等收入的家庭，政府应调控商品市场的商品房来满足市场需求，同时提高中产阶级的家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场根据供需平衡关系进行处理，政府可借助货币手段调节房地产市场供给平衡，逐步建立我国特色的商品房体系和保障性住房体系。

（二）、从信贷供给方角度

商业银行应完善风险防范体系。商业银行作为信贷供给方的金融机构应提高风险意识，建立完善的风险评价体系，严格房地产开发准入门槛，对自有资金低，应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应该限制对其发放贷款；

 切实加强信贷审查，管理，监管，警惕房地产泡沫出现，利用信贷政策引导房地产市场结构调整，对过热的房地产市场要适度降温，严格审查住房按揭贷款，各银行应该完善房贷操作程序，加强抵押物管理，及时合理的办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为，从而规避房贷操作风险；

 商业银行应该控制好贷款比例，不断调整和优化房地产贷款结构，对住房开发贷款，土地储备贷款，商用房开发贷款等实行严格的分类管理，对于不能直接带来按揭资源的土地储备贷款，商用房开发贷款等实行专项规模指标管理，不纳入每年住房开发贷款总规模内，并严格限制该类贷款的发放，对于能够带来按揭资源的住房开发贷款，实行住房开发贷款与个人住房贷款增量比例管理，一般按1：3比例掌握，住房贷款在各项贷款中占比一般掌握在20%~25%之间，其中房地产开发贷款比例在5%~7%之间，个人住房贷款比例在15%~18%之间，不断调整和优化信贷结构。

 商业银行应大力发展多元化的房地产金融市场。应力求形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，在确保房地产资金来源充足的同时分散房地产投资风险。第一，商业银行应该积极推进住房贷款证券化进程。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速间接金融向直接金融的转化，使房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且可以分散投资资金的风险；第二，应努力发展房地产业基金，可考虑引进海外房地产业基金，同时加快产业投资基金的立法步伐，出台产业投资基金方面的专门法律，规范房地产投资基金运作

（三）、从消费者的角度

 住房是价格不菲的商品，当我国一部分消费者把依靠银行住房贷款作为首选时，面对银行贷款购房应保持理性心态，理性估计自己的未来收入，通过银行贷款购房在中国慢慢盛行起来，在国外早已是十分平常的事情了，不过，中国的特点在于银行贷款购房的低龄化。从我国目前申请住房消费信贷者的年龄结构来看，多是25~40岁年龄段的人，他们多是刚参加工作，工作流动性较大，却对自己未来收入水平十分看好，他们总是觉得自己未来的收益水平一定会不错，因此，都轻松的进入了购房市场。但是，这些拥有高学位，高收入，高地位的“精英”们，真正购房之后却已是不堪重负，这种崩得紧紧的状况，一旦资金链出现问题，其金融风险会立即显示出来。所以国内的消费者应该理性的估计自己未来的收入水平，从而尽量避免银行贷款购房所导致的负面影响。

（四）、从房地产企业的角度

 目前房地产企业的自律程度很差，往往把自己的经营风险转嫁为银行的金融风险，这是一个值得关注的问题。我国的房地产开发项目很多，在这种条件下，如果我们无视消费者应有的权益，不尊重市场，恶意欺骗购房人，例如在面积上作假，质量上不能保证，交房时间不能遵守等等，那么，最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫及金融风险的产生。

也就是说要加大竞争力度，要提升房地产企业规模，使一些信用度不高和不具备资格的企业退出房地产领域，目前有人反对央行关于信贷政策调整的一个理由，就是央行调整信贷的政策可能会使一些信用差，资产小的企业退出房地产行业，认为这样的结果可能会使一半的房地产企业倒闭破产，退出房地产领域。我认为这个观点有些不妥，那些资金量不够，信用度不高的企业就是应该退出去，这正是央行规范房地产信贷政策的效果之一，其对房地产市场的规范可以让那些守规的企业有更多的市场份额和市场收益。房地产商能够进行自律是保持房地产持续发展和防范金融风险的一种重要的社会基础，也就是说房地产商自律问题不是企业自身问题，不是这个企业自身好坏的问题，而是直接涉及到我们能不能防范金融风险，能不能防范房地产泡沫的社会基础的问题。

参 考 文 献

1．宋鉴明 房地产企业内部控制新问题及对策研究[J].中国总会计师，2012.

2. 国务院办公厅 关于做好稳定住房价格工作的意见 [R] 2007. 

3. 葛瑛 美国房地产市场及房地产金融发展的历史回顾.浙江金融，2011.

4. 杜光平 中国住房金融体系研究：(硕士学位论文).西南财经大学，2005.

5. 邓宏乾 房地产金融 [M] 上海：复旦大学出版社 2006.

收费专业论文
汉语言文学论文
物理学论文
自动化专业论文
测控技术专业论文
历史学专业论文
机械模具专业论文
金融专业论文
电子通信专业论文
材料科学专业论文
英语专业论文
会计专业论文
行政管理专业论文
财务管理专业论文
电子商务国贸专业
法律专业论文
教育技术学专业论文
物流专业论文
人力资源专业论文
生物工程专业论文
市场营销专业论文
土木工程专业论文
化学工程专业论文
文化产业管理论文
工商管理专业论文
护理专业论文
数学教育专业论文
数学与应用数学专业
心理学专业论文
信息管理专业论文
工程管理专业论文
工业工程专业论文
制药工程专业论文
电子机电信息论文
现代教育技术专业
新闻专业论文
艺术设计专业论文
采矿专业论文
环境工程专业论文
西班牙语专业论文
热能与动力设计论文
工程力学专业论文
酒店管理专业论文
安全管理专业论文
交通工程专业论文
体育教育专业论文
教育管理专业论文
日语专业论文
德语专业论文
理工科专业论文
轻化工程专业论文
社会工作专业论文
乡镇企业管理
给水排水专业
服装设计专业论文
电视制片管理专业
旅游管理专业论文
物业管理专业论文
信息管理专业论文
包装工程专业论文
印刷工程专业论文
动画专业论文
环境艺术专业论文
信息计算科学专业
物流专业论文范文
人力资源论文范文
营销专业论文范文
工商管理论文范文
汉语言文学论文范文
法律专业论文范文
教育管理论文范文
小学教育论文范文
学前教育论文范文
财务会计论文范文

电子商务论文范文