我国房地产行业的发展现状

万科房地产公司的概况

万科房地产公司的简介

万科房地产公司的定位

万科房地产SWOT分析

优势分析

劣势分析

机会分析

威胁分析

万科房地产公司财务报表分析

公司的偿还能力分析

公司的经营能力分析

公司的获利能力分析

万科房地产公司的估值分析

现金流折现法估值

估值过程

公司价值计算过程

分析结论

内 容 摘 要

一个国家的房地产行业能够通过这个国家的社会经济状况以及国民的生活水平反应出来，同时房地产行业也能够推动整个国民经济的发展。在整个投资市场中，房地产行业一直都是所有投资者重点关注的对象，房地产上市公司的投资价值分析对其发展有非常重要的意义。

本文在对房地产上升公司的投资价值进行分析研究过程中，选取了万科公司作为研究的对象，在宏观行业的分析研究基础上，重点对万科公司的价值进行了研究分析。在具体的研究分析中，主要通过对万科公司的历史财务数据进行了分析，并且在这个基础上，还对万科公司的未来经营的绩效进行的相关的预测，同时计算了的万科公司的具体投资价值，最后从定性以及定量这两个方面为企业的投资价值做出了详细的研究，希望对房地产上市公司的投资价值进行研究分析有价值意义。

论房地产上市公司的投资价值

我国房地产行业的发展现状

我国现代的房地产行业中，主要可以将建筑物分为这几种类型，分别是住宅、办公以及商业型这几个板块。因此在研究我国房地产行业过程中，主要就是研究我国的住宅市场。同时在市场中，还可以分为一般的保障房、普通的住宅商品房以及高端住房，而本次研究的核心就是普通住宅房。

通过相关的资料调查研究发现，我国的房地产市场在近年来增长的速度有所下降，比如在2011年期间内，我国的房地产市场在上半年的时候，房屋的销售量还处于比较高的位置，但是到了下班年之后，就出现了下降的趋势，并且在2012年，这种下滑趋势仍然没有得到停止，一直到2013年的三月份这种下降的趋势才有所缓解，虽然我国的房地产市场在近几年的增长趋势有所下降，但是我国居民住宅房的投资增长率相对于过去的几年来看，还是处于一种非常高的增长率，整个居民房的投资增长速度还是非常快的。因为通过相关的资料表明，我国在2011年期间内。我国一线城市的平均每月的新增加的居民住房面积就达到了87万平方米，而其他地区的增长速度甚至还要大于一线城市，大约是91万平方米，因此我们可以看出，我国目前的房地产行业在国民经济中的地位显得越来越重要了。

万科房地产公司的概况

万科房地产公司的简介

万科房地产公司是一家大型的房地产公司，创立的时间是在1984年，并在1988年的时候开始进入房地产市场，同时也是我国深交所的第二家上市公司，上市的时间是在1991年。万科房地产公司是我国在住宅开发销售企业中最大的一家房地产公司，如今万科房地产公司的主要经营的范围就是在长江三角、珠三角以及环渤海这三个主要的经济地区，同时在我的中西部地区同样有相应的经营，整个经营的范围中总共覆盖了54个城市地区，在2012年的时候，成为了全球同行业中销售规模最大的一家房地产公司，为我国的经济发展做出了巨大的贡献。

万科房地产公司的定位

万科房地产公司在发展的过程中，之所以能够取得这样大的成就，主要就是万科公司有一个很好的经营理念。在经营的过程中，公司非常注重工作与生活的协调，主张的是可持续发展的理念，在经营的过程中会为员工创造一个良好的工作环境，因此万科公司连续两年当选了“中国优秀雇主”的称号。同时万科房地产公司在发展的过程中，一直都在推动绿色建筑的发展，万科公司在2011年期间内，申报的绿色项目就达到了全国总数的52.9%，在这样的一种情况下，万科公司获得了我国相关部门的大力支持，并且万科公司成为了第一家被选取为高新技术性企业。

万科房地产SWOT分析

SWOT分析，其实就是指根据一个公司的具体条件，然后找出一个公司的优势以及劣势，同时将公司所具备的机会以及相关竞争力进行战略研究分析。通过这种研究方法就是将万科房地产公司放在宏观的房地产行业中进行全面的分析，通过SWOT分析之后，能够将万科房地产公司的竞争实力、具有的市场机会以及各种优势与劣势都分析出来，从而能够清晰的认识到万科公司在房地产行业中的竞争位置。下面将采用SWOT分析方法来对万科公司进行具体的分析。

优势分析

在采用SWOT分析方法之后，对万科公司进行优势分析之后，分析万科公司主要有以下这几个方面的优势。万科房地产公司在经营的过程中，一直专注普通商品住宅，房屋的结构一般都是以中小型的房屋为主，这种中小型房屋占了所有销售住宅中的89%，并且通过对万科公司在2011年期间内的销售价格进行分析发现，万科公司的销售平均价格在11403元每平方米，万科房地产公司的这种经营规模正好符合了我国目前房地产行业的宏观调控政策，因此也就符合了整个房地产市场的发展趋势。通过相关的资料调查发现，万科公司的负债率是23.8%，但是公司的拥有的资金却达到了342.4亿元，公司所拥有的资金远远的大于公司的负债，因此在这样的一种情况下，公司的资金安全程度非常的高，在这种安全的资金保障下，公司就能够保持稳定的经营，因此这也是万科公司的一大优势。

万科公司主要经营的产品主要以中小型房屋为主，通过对万科公司在2011年的经营分析发现，在成交的客户中，大约有76%的客户是首次客户，其中有82%的客户在购买房产之后是自己住，因此从中我们可以看出，万科公司所推出的产品符合客户的主流需求，这对于公司的经营同样非常有利。

劣势分析

在SWOT分析方法下，万科公司虽然具有很多优势，但同样也会存在劣势，通过详细的分析之后，我们发现万科公司主要存在以下这几个方面的劣势。随着房地产企业的发展，房地产企业在政府限购与限贷的调控之下，使得房地产公司拿地变得越来越困难，因此在这样的一种情况下，使得万科公司拿地的幅度开始缩减，土地资源也就变得越来越少，通过万科公司在2011年期间内的购地面积发现，万科公司在2011年期间内的第三与第四季度中，购地的面积分别是130万平方米以及50万平方米，分别下降了11.36%与17.64%。并且万科公司在2011年期间内的储地大约是2200万平方米，相对于以往，万科公司的新增加的土地面积是320万平方米，但是万科公司在2012年制定的房产开发工程中需要的用到的土地面积却是485万平方米。由此我们可以了解到，万科公司所具备的储地只能够维持万科公司2到3年的发展，对于一个房地产公司而言，储备的土地资源是非常重要的，较低的土地储备会严重的影响这个公司的发展，因此万科公司的土地储备不足是公司一个劣势。

万科公司作为一家房地产公司，其主要的经营业务就是以销售房屋为主，因此土地资源对于万科公司来说是非常重要的。万科公司与许多别的房地产公司不同，现在有许多的房地产公司以前都是国有企业，因此这些公司一般与政府的关系非常的密切，但万科公司与政府的关系却相对一般，因此万科公司也就没能够得到国家的关注，因此在这样的一种情况下，使得万科的土地资源获取渠道受到限制，因此也就会限制公司的发展，这也是万科公司的一大劣势。

机会分析

对于房地产企业的经营投资市场，万科公司在这一方面主要拥有的机会，可以归纳为以下这几个方面。

我国自新中国成立以来，我国在生育方面一共经历了三次婴儿潮，其主要的原因是受到我国当时国情的影响。但这三次婴儿潮给我国的人口带来了庞大的基数。目前对我国购房影响最大的就是第二代婴儿潮。在这一代人中，大多数是新中国成立的初期第一代婴儿潮的子女，如今刚好是走入社会，并且即将成家，因此在这样的一种情况下，购房成为了如今他们必须要面临的问题。这种购房需求会一直支持到2020年之前，我国如今的购房需求将会一直延续到2020之前，而万科公司主要的经营范围就是中小型的住宅，因此这对于万科公司来说是一个非常好机会。

 如今我国的城镇化比率正在急速提高，我国的人口正在向城镇化发展，这也是促进我国经济发展的一个重要措施。我国的目前的大部分人口还是属于农村，城镇化的比例与一些发达国家相比，还是要远远的落后，因此我国的人口城镇化也是一种必然的发展趋势，而城镇化进程的加快，将会大大推进房屋建设，这就给了房地产行业一个非常好的机会，而万科公司作为房屋销售中的一个大型企业，在城镇化进程的加快，也就给企业带来了一个良好的市场投资机会。

威胁分析

目前我国的房地产公司在发展的过程中，虽然在近几年得到了巨大的发展，当同样的也存在许多威胁，在SWOT分析中，万科公司主要存在的威胁有以下这几个方面。

近几年中，房地产行业进行了大量的炒房措施，让房价飞速上升，因此在这样的一种情况下，国家不得不对房地产行业进行宏观的调控，在这种房地调控下，也就会对万科房地产公司造成影响 。其主要的影响就是房地产行业的贷款品种下降，贷款的门槛也进一步提高了，因此在这样的一种情况下，使得万科公司在贷款过程中难度也就会变得越来越难。同时国家还出台了相关的规定，房地产公司的借款不能够跨越地区使用，这样也就会给房地产公司的资金运营带来一定的威胁，这些对房地产公司的调控都会对万科公司产生威胁。

房屋的空置率就是指在某一个时间点，空置房屋占总房屋的比例。在房地产行业中，房屋的空置面积就是指没有新房屋使用者的空房，一般来说，商品房的空置比例一般要控制在5%到10%左右最合适，这样的房屋空置比例也有助于社会经济的发展。当时通过相关资料发现，我国的房屋空置比例以及达到了40%。通常房屋的空置率达到了10%到20%就是危险区域，需要推动房屋的销售，从而保证房屋的房地产市场的发展，当空置率达到20以上时，就是严重积压了，因此我国商品房的过高空置率对于万科公司的发展构成了严重的威胁。

万科房地产公司的财务报表分析

在本次研究中，主要选取了万科房地产公司在2010年到2014年期间内的公司财务报表进行分析，主要的目的就是通过对万科公司的财务报表的相关内容分析，从而掌握公司的可投资价值，最后为计算公司的具体投资提供相应的参考数据。

公司的偿还能力分析

在分析万科公司的偿债能力分析中，主要可以通过两个方面来进行分析，分别是短期的偿债能力分析，还有就是长期的偿债能力分析。

在分析万科公司的长期偿债能力之前，可以对万科公司的资产负债率进行分析。下表1就是万科公司的资产负债率。

 项目

 万科公司

保利地产

金融街地产

 行业均值

 2008年

 67.44%

 70.78%

 46.11%

 63.48%

 2009年

 67.00%

 69.99%

 62.36%

 60.57%

 2010年

 74.69%

 78.98%

 68.17%

 70.20%

 2011年

 77.08%

 78.43%

 69.03%

 72.03%

 2012年

 78.30%

 80.41%

 71.26%

 77.07%

2013年

 79.06%

 81.39%

 72.06%

 78.07%

 2014年

 80.87%

 82.67%

 74.47%

 79.09%

表1公司资产负债率

通过以上的表格我们可以了解到，公司以及相关的行业都具有一定的高负债性，通过对万科公司的资产负债表进行详细的分析之后，我们可以了到，万科公司的负债主要都集中在流动的负债上，因此对于万科公司的长期偿债能力并没有一定的太大的影响，因此万科公司的长期偿债能力还是有一定的保障。

公司的经营能力分析

要对万科公司的经营能力进行分析，可以先对万科公司应收账款的周转率进行分析， 万科公司的应收账款周转率相对较低，而之所以会出现这样的情况，其主要的原因有两个方面。第一个方面是万科公司的在收账的过程中控制的不是很严谨，这种收款方式虽然能够增加公司的销售业绩，但却容易引起公司的周转资金比较紧张。另外一个就是万科公司本身所在的行业因素，万科公司作为一个房地产公司，有许多收入都是应收款，因此也会造成应收款项的积压，从而让万科公司的应收款项周转率较低。万科公司的总资产周转率正在逐渐的下降，再结合上面对万科公司的相关分析了解，可以得出万科公司的经营能力还需要进一步的改善，从而适应现代的房地产行业发展。

公司的获利能力分析

在分析万科公司的获利能力过程中，我们可以先了解万科公司的毛利率。通过对万科公司的毛利率分析可以看出，万科公司在近几年中，获利能力一直都表现的非常稳定，因此在这样的一种情况下，其主要的原因就是万科公司原来的预收款项在近几年转换成了收入，从而使公司的盈利水平得到了提升。同时对万科公司的净利率分析也是分析万科公司获利能力的一部分， 通过对万科公司的净利率分析可以了解到，万科公司的净利率一直都是处于一个相对平稳的状态，造成这个结果的主要原因可以归纳为以下这几个方面。首先在万科公司出台新政策之后，有一部分投资者会相应的减少，因此就会让公司的业绩受到一定的影响。其次就是新政策出台之后，同样会有有利的一面，这样就能够将公司的不利进行补上。最后就是在国家对房地产行业的调控下，会让公司的获利水平出现一定的下滑，但这种情况会很快稳定下来。

万科房地产公司的估值分析

现金流折现法估值

现金流折现模型是如今公司在估值中应用最多的一种模型，也是如今在估值计算中最完整的一种模型，这种模型主要就是利用了增量现金流以及时间价值的相关原则。通过以上对万科公司的负债情况分析，我们已经能够了解到，万科公司的负债率相对较高，整个万科公司中的财务杠杆比例较大，因此结合万科公司的实际情况，万科公司在实际的估值过程中，最好是采用现金流量模型来对万科公司进行价值评估。

估值过程

在对万科公司进行价值评估的过程中，主要可以通过以下这几个步骤来进行估值。在估值的过程中，首先就是要将做好预测工作，可以将历史数据都采集起来，然后选定数据的基期与预测期，对历史数据进行分析预测，从而计算出财务数据的预测值，然后就可以将历史数据与预测数据连接起来，在本次研究中，主要是采用了占比预计法来预算公司的利润表，同时通过公司的资产科目以及主营业务的关系来推测相关的利润表，才推测出资产的负债表，最终得出万科公司预测期的实体现金流。

在对万科公司的相关数据预计过程中，需要先对公司的主营业务收入进行预测，在预测之前，可以先对公司的主营业务收入的历史数据进行分析了解。如表2。

 项目

 数额

 增长率

 2005年

 1055885

 37.71%

 2006年

 1784821

 69.03%

 2007年

 3552661

 99.04%

 2008年

 4099177

 15.24%

 2009年

 4888101

 19.24%

 2010年

 5071385

 3.74%

 2011年

 7178274

 41.54%

 2012年

 10311624

 43.56%

 2013年

 13065890

 45.23%

 2014年

 14326368

 45.96%

表2公司主营业务收入的历史数据（万元）

从上面的表格数据中，我们可以了解到，万科公司在2007年的时候，万科公司的收入得到了快速的增长，但是国家进行调控之后，使得这种增长趋势又逐渐的下滑，同时在2011年的时候，有出现一定的增长，其中的主要原因就是因为在政府的调控下，市场有逐渐稳定下来，因此万科公司还是保持了40%的增长率。因此在这种历史数据下，可以预测公司在2013年到2014年仍然可以维持在40%增长率，但之后，就会逐渐的下降，知道2016年，会下降到25%。

在对公司的主营业务收入进行预测之后，还需要对公司的主营业务成本进行相关的预测，下表3为万科公司主营业务成本的历史数据。

 项目

 数额

 占比

 2005年

 688492

 65.26%

 2006年

 1120186

 62.76%

 2007年

 2060733

 58.00%

 2008年

 2500257

 61.00%

 2009年

 3451471

 70.60%

 2010年

 3007349

 59.30%

 2011年

 4322816

 60.22%

 2012年

 6542161

 63.44%

 2013年

 6723897

 65.32%

 2014年

 6923467

 67.26%

表3 公司主营业务成本历史数据（万元）

从上表中的相关数据我们可以了解到，在2004年到2007年期间内，万科公司主营业务的成本逐渐的下降，但是在2007年之后，主营业务的成本却在逐渐的上升，这同样是在国家的调控之下，使得万科公司的主营业务成本在逐渐的上升，因此在这样的一种情况下，可以对万科公司在2013年之后的主营业务成本进行预测，在2013年之后，公司每年的主营业务成本将上升1个百分点，在2016年之后，将会维持在68%的水平。

估值过程

在对万科公司的价值计算中，可以采用现金流贴现计算公式：

实体现金流贴现值=(t+1期现金流)/ (加权平均融资成本-现金流增长率)，在计算的过程中，可以依据下表4来进行计算。

 项目

2012年

2013年

2014年

2015年

连续价值

实体现金流量

2813523

3175475

1893433

2022036

21532835

 折现参数

0.8956

0.1897

0.6791

0.5820

0.4967

实体现金流量

2519791

2507672

1176824

1176824

10695359

 表4 公司实体现金流折现计算表格（万元)

通过采用上面的计算公司与表格数据以及实体现金流贴现值的计算公式，我们可以得出1890283/（13.78%-5%）=21532835万元。因此在这一个的一种情况下，也就最终能够得出万科公司的总价值是18185476万元。

同时根据相关的理论可以了解到，万科公司的价值其实就是公司的总价值减去公司的净负债，就能够将公司的真正价值求出来，同时根据以上的相关表格数据进行分析之后，我们可以得到万科房地产公司的股票价值是

股票价值=18185476-4596847=13588629万元，从上面的计算中我们也就可以了解到万科房地产公司的每股理论价值，通过相关的资料我们发现，万科公司在2012年的流通股发行数量是1099521股，因此得出万科公司每股的理论价值是12.35元，因此我们也就可以得当前股价将万科公司的理论价值低估了。

通过对万科房地产公司的理论价值计算分析的过程中，本文主要就是利用了实体现金流量模型。同时通过相关的文献资料，对万科房地产公司的理论价值做出了合理的评估，并通过相应的实际数据让整个研究更具有科学性。

分析结论

本文通过收集万科房地产公司中的财务报表数据，对公司的进行了宏观分析，同时又采用了SWOT分析以及财务报表分析，从而完成了对万科公司投资价值的定性分析，同时还采用了实体现金流量模型对公司进行的理论的价值评估，从而完成了对万科公司投资价值的定量分析。在对万科房地产公司进行投资价值分析的过程中，主要可以得到以下这几点结论。

首先从投资价值的定性分析中，可以发现在国家的宏观调控中，可以发现，在国家的宏观调控下对万科公司的发展有好的一面也有坏的一面。坏处就是在国家调控下，使得房地产投资者的热情下降，抑制了房地产投资者积极性。但在这中宏观调控下，也让房地产公司企业在发展的进入了健康发展的道路，毕竟国家在出台相关的政策时，不是为了限制房地产行业的发展，而是要将房地产发展与居民住房结合起来。因此在这样的一种情况下，虽然我国的房地产企业在2007年之后，没能保持那么高的增长率，但却能够保持长期稳定的发展。

其次在对投资价值的定量分析中发现，万科公司的偿债能力一直在下降，但从总体中上看，公司的资金方面还是有一定优势的，不过公司的运营能力还需要进一步的改善，其主要的原因就是因为在国家的相关政策下，公司的存在一定的存货积压，不过随着国家调控的稳定，公司在未来的几年之中，还能够保持稳定的发展。

最后就是对万科房地产公司的投资价值分析结论是，在国家的宏观调控下，万科房地产公司将主要围绕居民住房的有效性需求发掘利润点，从而获取稳定的发展机会，总体来说，万科房地产公司在未来的一段时间内，是具备一定的投资价值。

参 考 文 献

一、张新民、钱爱民著，《财务报表分析》,中国人民大学出版社，2011年。

二、任国映、徐洪才著，《投资银行学》，经济科学出版社，2010年

三、钟政著，《企业估值理论及其分析的实证探究》，中国知网，2012年。

四、袁敏哲著，《股票定价的相关模型研究》，经济科学出版社，2009年。

五、张先志著，《以现金流折现为基础的投资价值分析》，求是学院，2012年。

六、金永华、席玉琴、叶中兴著，《企业价值评估》，清华大学出版社，2009年。

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