[摘要] 本文阐述了城市经营的内涵，认为在市场经济条件下城市经营的目标定位应该是城市的增殖经营，从而引出城市经营的实质就是如何提高城市总资产价值。
　　[关键词] 城市化 城市经营 城市总资产价值
　　
　　21世纪是城市化的世纪，同时也是中国改革从政府推动改革向改革推动政府的世纪。以转变政府职能为核心，建立公共行政为目标的“改革政府”的改革，一方面，使政府逐渐从市场领域退出的同时，在中国走向城市化过程中，中国城市政府又面临着从经营城市、营销城市的高度进入市场、参与市场竞争的挑战。
　　一、什么是城市经营
　　西方学者根据新公共管理理论和城市经济学提出了“城市企业”的概念，认为应当用企业的方法来管理和经营城市。国内著名城市学家朱铁臻认为，所谓经营城市，就是从政府角度出发，运用市场经济手段，对城市的自然资源、基础设施资源、人文资源等进行优化整合和市场化运营，让市长进市场。其中，自然资源主要是指城市的土地、山水、空间等；基础设施资源主要是指城市的电力、道路、桥梁、通信网络，以及市政公用设施等；人文资源主要是指城市的人力资源、文化资源、科技资源和政府资源等。由以上几类资源派生出来的资源还有信息资源、品牌资源和注意力资源等，这些，都是可供经营的城市资源。随着城市现代化的发展、科技的发展，城市经营资源的内涵和外延还将不断丰富和扩大。经营城市的理论依据，在于城市是有价值的实体。城市是生产力发展、社会分工和上层建筑、生产关系变革的结果，是人类文明的结晶。一切构成城市空间和功能的载体，无一不凝聚着人类的智慧和劳动。因此，城市是有价值的客观存在，是城市社会漫长发展中集聚的巨大财富，通过经营城市可以达到保值增值的目的。
　　二、在市场经济条件下城市经营的目标定位：城市增殖经营
　　计划式的城市经营与市场导向的城市经营的最大区别就在于，计划式城市经营没有将城市看成市场经济体系中的一个参与市场竞争的开放系统,而是将城市看成了一个受政府控制的封闭系统,将所管辖的城市看成“诸侯封地”来经营。在这种观念下，城市经营的目标定位,只能是“守城经营”。守城经营只能是城市存量资源的经营;恰恰相反,市场导向的城市经营观是将城市看成市场体系中参与市场竞争的一个开放系统。在现代统一市场体系中，构成经济增长的要素除了城市的土地资源之外,其他资源处于高度的流动中,城市虽然具有使生产要素集聚的功能,但城市不能固化这些要素。正如马克思所讲的资本的本性是在不断地循环中增殖一样，现代经济的增长也是生产要素在不断地高速流动和不断地快速密集中完成增殖。市场经济条件下经济增长的规律决定了现代城市经营的目标定位，只能是适应城市间要素的高度流动和高度密集的要求，在参与市场的竞争中实现城市的增殖经营。
　　从城市增殖经营的观念认识现代城市系统，现代城市由四个系统构成。
　　1.城市接纳产业发展要素集聚和增殖的环境系统。城市环境系统由两个子系统构成:一是城市物质环境系统(硬环境系统）。该系统由三大要素构成:城市的土地要素;满足生产和生活需要的城市基础实施要素,也叫城市的公共服务设施系统;公共生态环境要素。二是以人为载体的城市社会环境系统(软环境系统）。社会环境系统由三大要素构成:文化形态、知识存量、服务效率。文化形态是由城市特定的历史积淀形成的历史文化、现代文化的综合。知识存量是指存在城市中人力资源和教育系统中知识的总和。服务效率包括市场供给私人服务和政府提供的公共服务效率。
　　2.以企业为主体的城市产业系统。城市产业系统是指在城市提供的环境系统平台之上存在的企业群落。支撑现代城市经济增长的产业，并不局限在工业领域，可以是旅游业，也可以是商贸业，但不论是什么产业，在市场经济条件下，最终都表现为企业的存在和发展。从统计学角度看，城市化的程度与企业的数量和企业的发展程度成正比(周天勇2001）。
　　3.由城市环境、城市产业和城市生活综合形成的城市形象系统。城市形象由四部分构成:(1)表现城市文化的理念识别系统（CMI）;城市理念是特定的城市历史、城市精神、城市发展目标的浓缩;(2)以城市市民和城市各种组织为载体的城市行为识别系统（CBI），城市行为是城市理念和文化在城市的社会表现，又具体表现为城市的市民的素质、品位，以及城市的民风、诚信、私人和公共服务的效率;(3)城市产业结构识别系统（CIS），是旅游城市，还是商贸城市、或是制造业、资源型城市等;(4)以城市建筑风格、街道等构成的城市景观是城市的视觉识别系统（CVIS）。
　　4.以制度创新为核心，以政府为主体的城市管理系统。城市的制度变迁来自两种力量：一种是自下而上来自市场推动的民间力量，称为市场推动的制度变迁；另一种是自上而下来自政府推动的官方力量，称为政府推动的制度变迁。政府对城市的管理有多种途径和手段，如审批、监管、政策等手段，但能够带来城市增殖的城市管理是具有制度创新内涵的创新。
　　如果从价值形态来看上述四大系统时，城市环境属于城市固定资产价值。分为有形的固定资产（物质环境）和无形的固定资产（社会环境）。城市固定资产具有像固定资本的特征，一次性投入，在多次性使用中，其价值一部分一部分地转移。物质环境的价值是这样，社会环境价值也是如此。如通过教育形成的一个城市知识储备和培育的城市信用体系等都是在长期中形成，渐渐地转移。此外，城市的固定资产形成以政府投资为主，很大一部分属于公共产品，所以城市固定资产形成主要通过渐进地积累过程形成。
　　三、城市经营的实质：提高城市总资产价值
　　城市产业经济系统属于城市流动资产价值。无论构成企业生产要素以何种物质形态存在，在一个现代完善的资本市场体系中，构成企业的物质要素都可以最终以资本价值形态进行流动。由于城市产业资产具有高度的流动性，所以城市产业资产可以通过集聚的途径形成。
　　城市的形象或城市品牌价值是由两部分组成的，一部分来自城市固定资产和流动资产两大系统内在价值外在化的结果，另一部分来自城市形象设计和城市营销投资形成的价值，由于这两部分价值并不是对存在物质直接标价，它们都依赖于某种物质实体而存在溢出的无形资产。所以将这部分资产称为城市溢出资产。
　　要维持以制度创新为核心的城市管理系统运行，需要有形资产的投入，但城市管理系统的存在价值并不简单是有形资产投入的直接转化，城市管理系统形成的价值渗透在这个城市的经济系统中。从这个意义上讲，将管理价值的存在形态称为附加资产价值。由此可得出这样一个公式:一个城市的总资产或总价值 = 固定资产价值+流动资产价值+溢出资产价值+附加资产价值
　　上述对城市总资产价值构成的分析是静态分析，一个城市总资产增殖的过程是一个动态的过程。从动态的角度看，构成城市总资产各部分的增殖具有以下特点：
　　1.土地租金的涨落是一个城市环境资产增殖快慢的综合标志。一个城市的环境资产是否增殖，取决于城市环境资产的质量高低，城市环境资产质量的高低，表现为在一定的环境资产总量下，对城市流动资产的吸引力。环境资产质量越高，接纳的流动资产越多，就意味着环境资产的利用率越高，环境资产的增殖速度也就越快。受城市的土地资源有限性约束，环境资产增殖最终表现为土地租金的上升。
　　决定一个城市土地租金的高低有多种因素，如土地基础设施的投入,土地位置不同形成的级差地租。但推动城市地价上升的主要因素来自产业的推动。如果没有产业推动，无论怎样往土地上进行投入,地价也很难向上升。当然，

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