物业税相关问题的研究
1  导言

1.1  写作目的和意义
 随着中国房地产业的快速发展，物业税的开征问题受到人们越来越多的关注。物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税或不动产税。它主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的价值而变化。我国的物业税是指对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据。物业税之所以如此受到关注，不仅在于物业税这个新税种的开征，将彻底改变整个房地产运营的格局，而且几乎涉及所有的家庭，成为人人切身利益相关的一个主要税种。物业税的开征问题涉及了方方面面，在认识到了物业税开征的必要性之后，就应该研究开征物业税的税基、税率及物业税评估等问题。伴随物业税的开征，还引伸出了相关税收制度的调整和进一步完善。
1.2  研究背景
 自2005年以来全国许多大中城市的房价上涨是有所不同的。我国东北和中西部一些城市的房价上涨，多是由住房消费的刚性需求拉动所造成的，而长江三角洲城市群的房价上涨除了住房需求的因素外，投资和投机炒作的成分占有一定比重。2006年，上海、南京、杭州等中心城市的房价快速上涨，带动了该地区不少二线城市的房价急升。随着我国房地产业的快速发展，物业税的开征迫在眉睫。
 国际上有很多国家已经开征物业税，发达国家居多。物业税在各国名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”，如新西兰、英国、马来西亚等。法国征收物业税时，60岁以上的老人、鳏寡孤独以及领取低保的人、残疾或丧失工作能力者等都可享受免税待遇。在加拿大，征收房地产税和其它财产税是市政府的重要收入来源。市政府会将这些税款用于学校等公共设施建设，服务大众。在美国，缴纳房地产税可以降低个人所得税，比如在美国得克萨斯州，由于当地有石油，人们收入都很高，房子很好很大，政府税收主要就是通过征收房地产税来实现，个人所得税并不高。我国在开征物业税的计税依据、税率选择等问题上，均与国际情况大致相符。
1.3  研究方法及创新点
 本文主要运用了举例论证、对比论证和数字论证的研究方法。其中关于税率制度的选择和与物业税相关税制的改革与完善，提出了自己的观点并进行了阐述。

2  开征物业税的必要性

 2005年11月底，国家税务总局局长谢旭人在2005中国财税论坛上表示：“十一五”期间，中国将积极推进税制改革，其中的一项重要举措，就是实施城建税费改革，适时我国将开征物业税，以调节个人收入分配，维护社会公平，构建和谐社会。届时将对不动产开征统一规范物业税，相应取消其它与房地产有关的税费[ 引自《国际税收理论研讨会论文集》2006年]。中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”该提法将对中国正在健康持续发展的房地产市场产生重要影响。
2.1  物业税概述
 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税或不动产税。它主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的价值而变化。我国的物业税是指对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据。
 物业税之所以如此受到关注，不仅在于物业税改革的实施，将彻底改变整个房地产运营的格局，而且几乎涉及所有的家庭，成为人人切身利益相关的一个主要税种。物业税改革就是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。
 我国开征物业税的问题，已成为人们关注的热点，社会上也有很多人对此发表了一些看法。
 中国房地产高级经理鲍滋元认为：“目前是征税项目太多，征收物业税后，税种合并，减少税种，但是征税量不一定下降。[ 摘自：中国经营报《业界众议“物业税”》]”总体看来，物业税是符合国际惯例。如果真正实施的话，对各方都有好处。地价下跌，对开发商来说，成本下降，风险控制更方便；对老百姓来说，实施物业税后，房价可能下跌，这使买房的门槛降低，有利于老百姓买房；对政府来说，征收物业税，让政府有长期稳定收入，稳定政府的财政收入，不用像现在，政府拼命卖地，等于杀鸡取卵。自然，征收物业税后，房价暂时下跌，并不是总房价真的下跌，只是购房者购房门槛降低，未来可能要付出的更多。
 中国城市经济学会副会长、社科院研究员刘维新认为：“依据我国国情，物业税的调节主体应放在房地产炒作、高档住房与富裕阶层及二套住房以上的群体。[ 摘自：中国经济时报《开征物业税再度升温，税收何时成治本之策》]”对于自住住房应给予优惠和减免，以控制贫富差距的继续扩大。房地产税费体系改革，是一次整体不动产税费的改革，应从税基、税种、税率及减免范围上统筹考虑。
2.2  物业税开征的必要性
 尽管对于物业税的开征，社会仍有争议，但从总体上说，开征物业税是有利的。开征物业税的必要性具体表现在：
2.2.1  扩大税基，规范房地产行业管理，充实地方政府的财源
 近年来地方政府基础建设的资金都是来自于土地出让金，但是随着土地资源的不断减少，这方面的收入也不断减少。2006年9月5日，国务院公布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》将土地出让金的征收和使用情况纳入了财政部的监管，直指地方政府以地生财的“软肋”。
 近年来，居民消费价格总水平由保持基本稳定转而上涨，突出问题除了经济的通货膨胀外，还有就是房价上涨过高。2006年1-7月份70个大中城市新建商品住房销售价格月环比指数平均每月上涨为0.7％，同比涨幅为6.4％[ 数据引自：中国房地产报2006-12-26《2006年房地产开发投资主要数据》]。房价上涨的主要原因，除市场需求比较旺盛、住房供应结构不够合理等因素外，房地产市场价格居高不下的主要原因就是开发建设成本过高，其中收费尤甚。具体体现在：收费项目多，收费方式很不规范，政策透明度差；对同一项目或对象既征税又收费，不但侵蚀税基，而且房地产收费由多头立项、多头征集和多头支配，程序繁琐，加重了房地产开发商的负担，影响了政府对企业的管理水平，不但使管理漏洞增多，而又容易滋生腐败。
 建议将一部分收费改为征税，扩大税基，减少重复征收现象，并由税务机关统一征收，形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制，加大政策的透明度，简化办事程序，提高办事效率。这样，一方面可以保证地方政府的财政收入，另一方面又能降低房地产开发建设的成本，有利于房地产业的健康发展。
2.2.2  缓解土地失控压力，加大地方政府财政收入的能力
 现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳。根据一项专业调研，在很多地方，土地收入已占到地方财政收入的一半以上。其中土地直接税收及由此带来的间接税收，占地方预算内收入的40%，而出让金净收入，又占政府预算外收入的60%以上[ 数据引自：中国房地产报2006-12-26《2006年房地产开发投资主要数据》]。预算内资金是解决地方政府的吃饭问题，而预算外资金，则是地方政府进行城市建设的主要来源。对于地方政府来讲，地批得越快，地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴，其结果自然是土地失控。土地失控压力过大，地方政府财政收入可持续增长的能力明显不足。
 目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。对于政府而言，实行物业税制度后，土地的使用要定期进行评估。从理论上说，征收物业税，会使土地初始价格比较低，但是每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期收入，因此可以大大增加地方政府的财政收入。而业主所拥有的房产会由于基本设施的变化而升值，从而物业税也会跟着提高。
2.2.3  开征物业税可以控制房地产业的严重偷逃税
 按理说，房地产业是高利润、高收入行业，所提供的税收也应该是十分可观的。在世界发达国家，房地产业税收占地方总税收的10%以上，但来自国家税务总局的信息显示，在房地产行业迅猛发展的中国这一比例却不到7%[ 同上]。除了房地产开发商追求利润最大化外，根本的问题在于房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上促使了房产商去投机和偷逃税款。将现有房地产方面的多种税收统筹归纳为物业税，就大大减少了征税环节，从而避免了房地产业成为偷逃税的重灾区。
 目前，我国涉及房地产业的税种有12个，收费上百种， 都集中在交易环节。这些税费计算复杂，非常分散，征收起来难度也较大。2006年4月27日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，会议决定：“运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。”
 
3  物业税开征的相关问题

3.1  物业税征收依据
 最直接的一个问题是，物业税根据什么来征收？有人建议，根据住房面积来征收，住房面积越大，承担的物业税越多。这听起来似乎合情合理。但是如果两个拥有同样住房面积的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五、六口人，仅以面积计算因素来计征物业税显然也不尽合理。
 实际上，世界上那些已经征收物业税的国家，鲜有以面积为标准来计征的，更多的是把房产和土地的市场价值作为计税依据。这是由物业税的性质决定的。许多人所理解的物业税一般指的就是税种，但确切地说，物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别，因此，物业税本身又称财产税。一般而言，开征物业税的目的是为了实现公平，其原理是：当纳税人缺乏负担物业税能力的时候，那可能把房产转移到有纳税能力者的手里，从而，有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。因此，物业税的计税依据，国际上通行的做法是依据房产的市场价值而不是面积。当然，也有一些与众不同的做法，比如，美国加州就是根据不动产获得的成本征税。但是，无论那种计算方式，都有一个核心，即房产的价值（包括市场价值和非市场价值两种）。这是大多数已经开征物业税的国家普遍的做法。
 既然国际上开征物业税都是以房产的价值为核心，而我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。那么物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。
 物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估[ 引自：中华会计网校《开征物业税中的评估问题》]。
 物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。
3.2  物业税征收税率的选择
 关于物业税税率是单一型税率还是二元型税率的选择问题，反映了征收过程中重公平还是重效率。
 单一税率较二元税率在操作成本和执行成本上更具优势，并无损于公平的原则，且符合世界各国税制改革由复杂趋向简单的趋势，也符合“效率优先”原则。　　物业税到底应该是统一税率，还是要按房产不同的面积、价值或用途等确定不同的税率，即税率是单一还是二元？这两种选择背后的实质是在公平和效率、灵活和刚性、成本和收益之间进行权衡和比较。　　可以说两种类型的税率各有利弊，且都为不同国家所采用。我国的物业税究竟选择哪一种税率，应根据我国房地产市场的现实、税务部门的征收能力和管理水平、税收成本以及技术条件而定。根据我国之所以想要将以往的各种房产税合并为物业税，其主要原因之一就是要提高征收规范性和高效性，因此，权衡利弊，我认为单一型税率具有相对优势。　　单一税率最大的特点是计算简单，操作方便。由于税率是统一的，政府容易征收和管理，纳税人易于理解和接受，大大减少了征税成本和阻力。　　二元税率则不然，它首先要按房产的特点，如面积、价值或用途进行分类，然后在分类的基础上确定不同的税率。复杂的税率计算起来繁琐，也容易被纳税人投机取巧，逃避高税率和监管。　　其次，单一税率有一视同仁的特点。所有的房产，不论其用途如何，户型差异（如面积大小、房间多寡、楼层高低等），也不论业主是家庭还是个人，在划定的纳税区域里统统享用同一税率。这种中性特点，保证纳税人在纳税义务上的公平，也避免加重纳税人的负担。　　再次，单一税率透明度高。税率一目了然，没有疑问，没有例外和附加条件，无须监控，完全可以由纳税人自己掌握。这在刚刚推出物业税的初期尤为重要。开征物业税需要最大限度地争取到百姓的理解与支持，而人们通常对自己明了的事情更容易接受。物业税涉及范围广，与各方利益博弈。如果决策人制定框架、设立条件，容易造成纳税人的疑问和不理解，进而产生抵触情绪，则不利于物业税的普及推广。　　主张二元税率的观点认为物业税率应当根据物业的用途有所区别，以此体现社会公平。他们强调对普通住宅与豪宅、自住房与投资房、新房与旧房应征收不同的税率。然而，对普通住宅和豪宅的界定标准、对利用自住房进行投资、新房与旧房的界定，这些因素都将影响到在二元税率制度下征税工作是否仍能保持公平。因此，由于牵涉可变性因素过多、不确定性较强，所以相对之下，以单一型税率追求公平会更为有效一些。
3.3  我国物业税开征的发展趋向
 完善房地产税制，发挥税收的宏观调控功能。首先要提高房地产税收的立法层次，赋予地方相应的立法权和管理权。特别是对物业税等财产税方面要由全国人大设立原则性的基本法规，并保持适当弹性；具体的执行政策由各地在总的原则下，自行确立办法来实施。通过原则管死、具体搞活的方针充分调动各方面的积极性，更好地发挥房地产税收的宏观调控作用。
 其次是将统一后的物业税征收范围扩大到所有由国家和集体拥有并控制的房地不动产。税率可由各地方政府确定，确定的依据为各地方政府当年除房地产统一税收收入外财政收支缺口与应征房地产统一税的房地产评估后的市场价值。基于“谁收益，谁支付”的原则，税率应分档次，如市中心地段的税率应高于郊区，中心城市的税率应高于小城镇。
 第三是加快合并内外两套房地产税制的步伐。如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我国加入WTO后的新情况。
 第四是扩大不动产税的征税范围，改变计税依据。原则上应对我国境内使用土地和拥有房产的单位和个人都征税，并将农村的非农业用房、用地纳入征税范围。但可根据各地情况制定一些相应的政策措施，如居住用房一定时期内可减免税等。同时，根据社会经济的发展变化，改变税基规定过死、计税依据不科学做法，以评估值作为计税依据，并设置幅度比例税率，使其计税更为合理，收入更具弹性。对于原房产从租计税的税率和办法也应作调整，使税负更公平合理。
3.4  伴随开征物业税的其他相关税制改革
3.4.1  改革增值税制度
 一是实现增值税转型，将设备投资纳入增值税抵扣范围。因为房地产开发的相关税收已经纳入物业税统筹，因此在房地产建设中的设备投资环节应减免增值税。二是暂停征收土地增值税，开征遗产税和赠与税。作为财产税的一个重要组成部分，对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，可以有效调节社会财富的分配。
3.4.2  改革所得税制度
 对国有企业、集体企业、私营企业以及股份制和各种形式的联营企业，均实行统一的所得税制。在以往的房地产开发中，有政府和国有企业主导的开发商大都会得到不同程度的政策“扶持”，实际上就是在企业所得税上给与减免，开征物业税后要逐步理顺国家与企业的分配关系，为各类不同经济性质的企业创造平等竞争的环境。同时还要实行综合与分类相结合的个人所得税制度。
3.4.3  调整和完善资源税
 在房地产开发中涉及许多生产资料的综合开发利用，尤其对土地资源、矿产资源、水资源的开发计税中，应尽量减免与物业税的重复计税。
3.5  我国开征物业税还应考虑的问题
 现行房地产税制出现了诸多弊端，税收科目繁重，税基过窄，征税依据不合理，在房地产流通环节征收了过多的税，才导致房价过高，居民负担过重，严重阻碍了我国大部分城市的房地产市场健康运行。
 但开征物业税后有“正效应”同时也有“负效应”。“正效应”是间接降低百姓购房门槛。开征物业税导致“买房容易养房难”，使得那些手中有多套住宅的高产者养房费用大大增加，势必考虑抛售多余住房，实现房屋资源再分配，结果既抑制了“炒房”现象，又可能会促进了市场上整体房价下跌。
 “负效应”是造成政府财政紧张。现阶段通过开发商“圈地运动”，土地出让金占到政府财政收入的20%或更高。一旦征收物业税，政府不能一次性拿到土地收入，必须在50至70年内由房产持有者向政府逐年支付[ 摘自《专家建议南京按收入分级开征物业税》]。
 物业税的开征必须在土地所有权、出让与划拨、房屋产权等关系理顺之后进行，这个准备期至少需要三四年，而且开征物业税未必就会带来房地产价格的大幅下降。

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