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税务稽查房地产行业所发现问题的解答(二)

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毕业论文范文题目：税务稽查房地产行业所发现问题的解答(二)，论文范文关键词：税务稽查房地产行业所发现问题的解答(二)
税务稽查房地产行业所发现问题的解答(二)毕业论文范文介绍开始：
当然不执行企业会计准则(新准则)的,2008年1月1日之前的利息支出,体现在企业会计制度(旧准则)与所得税暂行条例等规定(旧税法)的差异;2008年1月1日之后的利息支出,体现在企业会计制度(旧准则)与企业所得税法等规定(新税法)的差异。
　　新旧会计准则关于“借款费用”的差异:
　　新准则与原准则相比,主要变化如下:(一)扩大了借款费用允许资本化的资产范围。原准则(企业会计制度)规定,借款费用允许资本化的资产范围仅限于固定资产;新准则的规定扩大到符合资本化条件的资产,包括需要经过相当长时间的购建或者生产才能达到预定可使用或者可销售状态的存货、投资性房地产等除了固定资产之外的其他资产。即房地产开发企业开发的用于对外出售的房地产开发产品符合资本化条件的应对利息支出资本化。(二)扩大了借款费用允许资本化的借款范围。原准则只允许专门借款所发生的借款费用才可资本化,计入相关资产成本;新准则规定,除了专门借款的借款费用之外,为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款的借款费用也允许资本化,计入相关资产成本。(三)改变了借款利息资本化金额的计算方法。
　　新税法关于利息支出的规定:《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十一条,企业的利息支出按以下规定进行处理:(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集和分配,其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在税前扣除。(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
　　笔者个人认为“符合税收规定的借款费用”是指房地产开发企业发生的借款利息支出,应符合《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条和《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)的有关规定。
　　新准则与新税法(房地产方面)的相同点:从2007年1月1日起上市公司开始实施新会计准则,即从2008年1月1日起,上市的房地产企业,对于达到预定可使用或者可销售状态的存货(商品房),所发生的借款费用应当资本化。借款费用允许资本化的借款范围包括:专门借款和一般借款。税法没有详细规定借款费用资本化金额的具体方法,在税法没有新的规定的前提下,遵从会计准则关于借款费用开始资本化的时点、暂停资本化的时间、停止资本化的时点、专门借款资本化金额的确定、一般借款资本化金额的确定、借款辅助费用及外币专门借款汇兑差额资本化的原则和方法来确定。
　　对于房地产开发企业存货利息支出资本化的有关规定,新准则与新税法的规定是一致的,值得注意的是:《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三条“企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。”该条款是企业确认计税成本,结转收入的依据,而非利息支出停止资本化的判断标准。
　　对于房地产开发企业将存货转为固定资产的利息支出资本化的有关规定,新准则与新税法的规定是一致的,对于房地产开发企业直接自行建造固定资产,对于利息支出资本化的有关规定,新准则与新税法的规定略有差异。
　　会计准则规定,自行建造固定资产的入账价值,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成;《企业所得税法实施条例》第五十八条固定资产按照以下方法确定计税基础:(一)外购的固定资产,以购买价款和支付的相关税费为计税基础;(二)自行建造的固定资产,以竣工结算前发生的支出为计税基础……本条对预定可使用状态的把握以工程的竣工结算为标志。这一规定与会计准则是有差异的,因为会计准则并没有将预定可使用状态等同于工程的竣工结算,有可能存在已达到预定可使用状态但并未办理竣工结算的固定资产。对于在达到预定可使用状态后,竣工结算前支付的利息金额,准则不需要资本化了,而按税法的规定仍需要资本化,这是一般规定,应服从下面的专门规定。对此,会计准则的规定是,已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产,应当按照估计价值确定其成本,并计提折旧;待办理竣工决算后,再按实际成本调整原来的暂估价值,但不需要调整原已计提的折旧额。同时提请注意的是,税法的用词是“结算”,准则的用语是“决算”,两者是有明显差异的。税法强调了收付实现制。
　　新准则与新税法(房地产方面)的不同点:即不符合税收规定的借款费用,由于房地产企业对于资本化的利息支出是记入了存货成本或固定资产原值,导致资产的会计基础与计税基础不同,应调整折旧或计税成本。对于利息支出在财务费用中的差异直接调整应纳税所得额。
　　新旧税法关于房地产企业利息支出差异的规定:《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)第三十五条,从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用,在房地产完工之前发生的,应计入有关房地产的开发成本。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第031号)第11款:“利息按以下规定进行处理:(1)开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象(这就是专门规定,不强调结算问题);属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除。 (2)开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的,借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件,其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。(3)开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的,关联方借入资金金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除;未超过部分的利息支出,准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第031号)第二条第一款:(一)符合下列条件之一的,应视为开发产品已经完工:1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);2.已开始投入使用的开发产品(成本对象);3.已取得了初始产权证明的开发产品(成本对象)。
　　新旧税法都要求房地产企业对开发产品的利息支出进行资本化处理,旧税法停止资本化的时点以税法规定的完工条件为标准,新税法停止资本化的时点以新会计准则的规定为准。新旧税法强调了“为建造开发产品借入资金”可理解为专门借款的利息支出才需要资本化。旧税法关于利息支出资本化金额的计算方法是:“属于成本对象完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可作为财务费用直接扣除”。旧税法的配比原则是指《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第031号)第八条第一款:“3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。其中,直接成本和能够分清成本负担对象的

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