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A房地产公司预收账款的研究
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A房地产公司预收账款的研究
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A房地产公司预收账款的研究毕业论文范文介绍开始:
摘要
最近十几年来,房地产业很火热,住宅和商铺的楼盘开放公司越来越多,房地产的会计核算方式与工业企业会计有些区别。开发公司在经营过程中,有一个重要的环节是开盘销售住宅或商铺,收取客户的购房款。房地产开发公司销售一个楼盘,一般要销售千套以上的房子或者商铺,客户也有千万人之多。很多客户要分成几次交款,一个项目销售总金额数以亿计。财务人员所收的购房定金、购房款,要先以预收账款这个科目来核算,不能直接计入收入。在账务操作中,会计人员该如何设置会计科目,并根据客户名和房号来设置明细科目,以便能从账套中快速地查询到某位客户所交的购房款金额为多少,能从账套中查到某一栋楼或者各栋楼收到的总房款,并按月申报纳税。
关键词 房地产;预收账款;会计实务;购房款。
这些年来,社会上出现了“购房热”,市民们只要手头有些存款,都会投资不动产,或购买住房,或购置商铺。房地产业异常红火,一批房地产开发公司和建筑工程公司如雨后春笋一般冒出来,而房地产的会计也变得越来越重要。房地产的会计人员在楼房开盘期间,工作业务繁多,要收款、记账、对账、报税,经常要加班加点地工作。本文讲一下房地产公司的会计人员在售房期间的主要工作,以及对所收的购房款如何进行账务处理。
一、会计人员在楼房开盘前要做好各项准备工作。
因为楼房开盘头几天,客户纷涌而至,售楼部人满为患,有些金牌楼盘,还会出现客户抢购房子的现象,销售人员会实行摇号的方式售房。会计人员需要配合销售部的工作,并做好本职的收款工作,这就要事先做好各项准备工作。在开盘前一周,财务部经理要召集会计人员开一次会议,把各项任务分派给会计人员,如调试刷卡机、多准备几台验钞机、临时请几个收银员……
一般公司初次收款都是收取购房定金的,每套房子的购房定金的金额是固定的。财务人员根据可售房子的套数,事先准备几十本空白的收款收据,在上面填写好收款金额、摘要栏里写上“购房定金”,并盖上公司的财务专用章,只留下日期、付款人几个空白处。到开盘那天,客户排队来交房,财务人员收好款项后,只需在收据上填写交款日期、客户名、房号就可以。这样子省去不少工作量,财务人员才不会手慢脚乱,能快速准确地办理好收款业务,才能增加工作效率,工作也能做得井然有序。
二、会计人员在收取购房款阶段的实务操作。
在这几天里会计人员都挺忙碌的,常常要加夜班,尤其是出纳人员收款特别辛苦,在收款高峰期一天现金就有几百万,甚至上千万。当天收取的现金要及时盘点,送到银行存入单位账户。一天下来收款凭证就堆得像小山一样,会计人员要把收据整理出来,把刷卡金额和现金金额计算出来。财务部要专门有一个人做统计工作,设置一个“楼房销售情况”的电子表格,每一个楼栋号设置一个页面,再设置一个购房款的汇总页面,把所有楼栋的收款金额汇总在一起。每个楼栋的电子表格上要设置许多列,有序号、日期、客户名称、栋号、房号、面积、签约价格、各次收款金额、尚欠款……如果是按揭客户,还要增加一列银行放款金额。这样子,我们一打开电子表格就能一目了然地了解到楼盘的销售情况,并能查询到哪几套房子未售、客户的欠款金额。
每天下班前,会计人员就要及时统计收款总额,按收款收据上的客户名称、收款金额、房号依次填入“楼房销售情况表”中,统计出当日的收款总额,并与刷卡金额、现金核对,做到账实相符,日清月结才能保证帐务数据准确及时。
三、会计人员如何设置“预收账款—购房款”科目,并填写相应的记账凭证。
会计人员把收款收据等原始凭证整理好后,要及时登记入账,所收的款项不能直接计入主营业务收入,要先挂在“预收账款”这个科目,以“预收账款”这个科目来反映购房款。预收账是总账科目,为了使账务更加清晰明了,需要再设置几个明细科目。在预收账款下面再根据楼栋号设置一个二级科目,再以客户名设置一个三级科目。举个例子:客户张三购买1栋101室的房子,那么完整的明细科目就是:预收账款—购房款某某小区1#栋—张三。如果客户是用现金交款,会计分录的借方是现金,如果是刷卡,借方则是其他货币资金—POS机存款。比如公司收到张生购房定金五万元,他是采用刷卡付款,会计人员在做账时,填写会计分录如下:
借:其他货币资金—POS机存款 50000.00
贷:预收账款—购房款某某小区1#栋—张三 50000.00
一个楼盘一般都有几十栋的楼房、上千套的房子,预收账款下面的二级科目要设置几十个,三级科目的客户名称则有上千个之多。这就要求会计人员在录入记账凭证时,一定要仔细,不要张冠李戴,把某客户所交的1栋房子的款项,计入到“预收账款—购房款某某小区2#栋”科目,否则,账务就会混乱不堪,不利于查账,严重的话还会造成不必要的经济损失。我们在账务处理时,要经常把账套中的“预收账款—购房款”科目余额和“楼房销售情况表”的数据放在一起核对,看看两者的数据是否相符,才能确保账务不会出现错误。
比方说我们在财务软件的账套里查询到:“预收账款—某某小区1栋”的科目余额是1000万元,而电子表格里1栋的收款总额却是998万元,我们就要针对这一栋的房子进行核查,看看究竟是账套做错了,还是电子表格漏记了金额。同理,假设账套里“预收账款—购房款”的科目余额为1亿元,而电子表格里销售情况表的汇总金额却是1.1亿元,这种情况不是账套的金额少记了,就是“楼房销售情况表”的金额多记了。我们也要仔细核查,看看是哪一栋、哪一个客户的收款金额记错了。一经发现,会计人员就要及时更正错误,确保账套和表格能相符。
有些客户是一次性客户,他们第二次来交款时,会一次性交完全款,并正式签订购房合同;有些是按揭客户,他们第二次来是把首付款交给开发公司的,剩下的款项,客户要去银行办理按揭手续。客户所交的余款或者首付款,也同样做入“预收账款—购房款”的科目里。银行审核了客户的申请贷款资料后,会把按揭款转入开放商的对公银行账户里。会计人员根据银行的放款回单,开出收款收据,并做入“预收账款”的科目里。
购房定金、首付款、按揭款是客户各次的款项,我们在统计“销售情况表”时,要做得很细,在表格栏里增设购房定金、首付款、按揭款三列,财务人员收到定金时,就把金额填写在购房定金这一列,收到按揭款时,就把金额填写在按揭款这一列。这样的好处是,就是能了解所有购房客户中,有多少人是一次性客户,有多少人是按揭客户,并知道办理按揭款的总额,也就清楚银行里还有多少按揭款没有放下来。因为财务软件的账套,只能核算出“预收账款——购房款”的总额,却不能分得那么细,“销售情况表”就可以起到辅助的作用。当公司的老板想要了解公司的财务状况,以及有多少客户的款项还没有到位,财务人员就可以把“楼房销售情况表”上报给老板,便利于管理层决策。
四、会计人员如何按“预收账款—购房款”的发生额来申报纳税。
公司收取客户的购房款,虽然没有直接计入主营业务收入,但已经发生了销售事实,还是要按月申报纳税的,房地产企业是采用预缴的方式缴纳税金的。而计算税款的收入金额,就是从当月的“预收账款—购房款”的科目余额中获取的。比如在营改增之前,房地产开发企业是缴纳营业税的,就以此为例,营业税、土地增值税、印花税、水利基金是按收入总额(即当月的“预收账款—购房款”的发生额)来计算税金,它们的税率依次是收入总额的5%、2%、0.05%、0.06%。而城建税、教育费附加、地方教育费附加则按当月所预缴的营业税额来计算的。营改增后,房地产企业改为预缴增值税,但总体上账务的实务操作程序没有多大改变,也是依据当月的“预收账款——购房款”的发生额来计算增值税等税金的。
五、会计人员如何把“预收账款”结转入“主营业务收入”。
后期开放商要为购房客户办理房产证、土地证,会计人员开出正规的购房发票,把发票的办证联和其他资料放在一起,拿到房管局办理房产证。产证办好后,会计人员把产证和购房发票的客户联一起交给购房客户。会计人员则以发票联做账,结转销售收入。比如张三的购房款总额是五十万,会计人员开出五十万购房发票,并结转销售收入,会计分录是:
借:预收账款—购房款某某小区1#栋—张三 500000.00
贷:主营业务收入 500000.00
预收账款这个科目是房地产开发公司使用比较频繁、发生额比较大的一个科目,它反映着购房款的收取情况,财务人员和公司管理层能通过这个科目了解到公司的销售业绩。在业务量比较多的月份里,可能单单“预收账款”这个科目的记账凭证就有几千张之多。在这么繁多的账务里,会计人员要认真仔细,一丝不苟,除了做好财务软件的账套外,还要登记好“楼房销售情况表”,定期核对账务,避免出现账务错误,才能正确地反映公司的运营情况。
【参考文献及相关资料】
[1] 企业会计准则编审委员会。小企业会计准则解读。立信会计出版社。2017年。
[2] 许明。营改增后房地产企业涉税实务深度解析。立信会计出版社。2017年1月。
[3] 李建军。房地产开发企业营改增操作实务。立信会计出版社。2016年7月。
[4] 贺志东。小企业会计准则下房地产企业会计。电子工业出版社。2017年1月。
[5] 冯浩。房地产开发企业会计。高等教育出版社。2014年2月。
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