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衡东房产有限公司成本核算问题研究(一)
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毕业论文范文题目:
衡东房产有限公司成本核算问题研究(一)
,论文范文关键词:
衡东房产有限公司成本核算问题研究(一)
衡东房产有限公司成本核算问题研究(一)毕业论文范文介绍开始:
目 录
一、房地产开发的成本及核算的基本内容
1
(一)房地产开发的成本内容
1
(二) 房地产开发成本的核算内容
1
二、衡东房地产公司在开发成本核算中存在的问题
2
(一)成本核算对象的不明确性
2
(二)成本费用的归集和分配方法的不明确性
2
(三)成本核算周期的不明确性
2
三、存在问题的原因分析
3
(一)新建公司,成本核算相关规章制度设立不完善
3
(二)成本核算体制难以适应现今社会市场经济发展的需要
3
四、提高房地产企业成本核算水平的途径及建议
3
(一)确定成本核算对象,使其明确化
3
(二)设立合理的成本核算项目
3
(三)准确的进行成本的归集、分配与转结
4
(四)重视项目竣工成本结转核算
4
(五)加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实
5
参考文献
6
一、房地产开发的成本及核算的基本内容
(一)房地产开发的成本内容
房地产成本按照资金进入企业的形态分类,可以分为采购成本、开发成本和经营成本。开发成本汇聚了在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。包括以下七个方面:
(1)土地征用及拆迁补偿费:主要指取得土地开发使用权而发生的各项费用,包括政府地价及市政配套费,土地征用费,耕地占用税,劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出,安置搬迁用房支出等;
(2)前期工程费:主要指取得土地开发权之后,项目开发前期所发生的费用,包括可行性研究、规划、水文地质勘探、测绘、设计、三通一平以及政策性收费,临时设施费支出等;
(3)建筑安装工程费;主要是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费[李舒平,“浅谈房地产企业的成本核算”,《中国市场》,2017年第09期。]。建筑安装具体包括土建、水卫暖、电器、等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金;
(4)基础设施费:主要是指开发小区内的室外道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化及智能化系统费等工程发生的支出;
(5)公共配套设施费;主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出,如小区的学校、托幼、锅炉房、供暖交换站、上水加压站、自行车棚等;
(6)开发间接费:主要是指与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出,以及项目营销设施建造费,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅费等;开发间接费还包括聘用监理公司的监理费,物业管理完善费;
(7)项目贷款利息:根据财政部门有关规定,开发企业的项目贷款,利息可以直接记入成本[田野,“房地产企业成本核算现在分析”,《市场周刊(理论研究)》,2018年第03期。]。
(二) 房地产开发成本的核算内容
房产商要想获得最后的经营利润,除了销售路径,最重要的还是要降低开发成本。首先要核算的就是土地、土建及设备费,这里占总成本的80%,房产商在决定是否开发一个项目以前,必须进行房地产开发成本计算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。其次要核算的是配套设施以及其他收费支出,一般占总成本的10%-15%。最后是管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出,把这部分费用核算好,也能起到非常重要的作用
二、衡东房地产公司在开发成本核算中存在的问题
在试用期间我发现衡东房产有限公司在房地产开发企业的成本核算方面出现了以下的三个问题,即成本核算对象的确认、成本费用的归集和分配方法、成本计算周期。其存在的主要问题是:
(一)成本核算对象的不明确性
试用期间我了解到,一个房地产项目的开发用地一般从几十亩到几千亩不等,属于成片开发,分期进行,根据实际需要,产品的形态从小高层、高层、公寓到花园洋房、别墅、商业地产不等。但是怎样才能确定开发成本核算的对象,是以整个开发项目为成本核算对象,还是以分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象,大家都没有明确的划分准则。以衡东房地产公司开发的“银河湾”工程为例:一期为银河湾项目1-3号楼工程。建设规模为54746.80平方米。其中1号楼20545.03平方米;2号楼12416.24平方米;3号楼11877.85平方米;地下室9907.67平方米。1号楼为地下一层地上二十五层框架结构;2号楼为地下一层地上二十三层框架结构;3号楼为地下一层地上十七层框架结构;地下室为地下一层框架结构。在确定成本核算时,有的人就以层高作为核算对象,有的以单元作为核算对象,有的以周期作为核算对象,这样往往出现重复核算的问题发生,以至于在划分成本核算对象时出现混乱,不能正确的进行成本核算[李翠玲,“浅谈战略成本会计在房地产企业管理中的应用”,《今日科苑》,2048年第24期。]。
(二)成本费用的归集和分配方法的不明确性
衡东房产还存在着成本费用归集及分配方法不明确的问题。根据《成本会计》的相关知识,属于生产产品直接发生的费用,应直接归集到该产品成本中;属于多种产品共同发生的费用,应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配,间接归集到该产品成本中。但是房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本,而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本,需要进行归集和分配。可是怎样解决这一部分的间接开发成本,怎样进行归集和分配,间接开发成本归集到哪里,按什么标准来分配,也是一头雾水,常出现张冠李戴的现象。
(三)成本核算周期的不明确性
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