一、科学、公正的土地评估是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。

二、目前土地评估存在的问题：

 （一）、土地评估存在一定的盲目性。

 （二）、土地评估存在一定的政府行为性。

 （三）、土地评估存在一定的功利性。

三、几点建议：

 （一）、建立城市的土地储备制度。

（二）、加强正面引导，防止投机意识。

（三）、政府应增加土地交易的透明度，坚持和完善以市场配置土地资源的公开交易制度，建立公正、公开、透明的土地市场。

（四）、大力发展房地产金融业，加强对房地产按揭贷款的风险控制。

（五）、加强对土地评估机构的监管，加强土地估价师的职业道德教育。

内 容 摘 要

“普天之下，莫非王土”，自古以来，历史的变迁、民族的兴亡都与土地有着千丝万缕的联系。土地不仅是最基本的劳动对象，也是人类生存必不可少的空间，更是农业社会形态下统治阶级政权赖以存在的基础。随着社会经济的发展，土地的价值也越加得以显现。土地作为房地产最核心的生产要素和最主要的成本构成，其价值就体现在基于该土地的开发项目上。公正有效的土地评估有利于促进房地产开发企业健康良好地发展，有利于促进土地资源的开发利用，从而推动国民经济和社会的发展。

本文仅立足于房地产开发的角度浅析一下土地评估存在的问题，以及如何应对与解决这些问题。

从房地产开发看土地评估

一、科学、公正的土地评估是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。

地价是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政府调控土地市场的重要杠杆。在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制；同时，地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。

改革开放初期，我国在地产开发上虽然有过各种行政手段，但缺乏大政策的掌控，更无从谈起土地估价行业的直面有价指导。房地产开发出现了产品结构失衡、跑马圈地、市场泡沫等现象，大量国有土地资源在无形中流失。上世纪80年代中期是“圈地热”，开发商大手笔圈地几乎进入白热化阶段；接下来是“炒地热”，“这个阶段造成的后果是烂尾楼的大量产生”，直到现在还是城市的伤疤；接着，就是“低价招商引资”， 一些地方以牺牲农民利益为代价，低价甚至“零地价”出让土地，进行招商引资，追求短期利益和政绩。上述土地均未得到公正与科学地评估。

最近5年来，我国房地产业得到了快速发展。1998年～2002年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升，房地产投资对经济增长的年均贡献率约15％，年均直接拉动GDP增长约1.2个百分点。同时，房地产业的快速发展也不同程度地带动了建筑、装潢、家电、汽车等20多个行业的发展，为我国经济持续快速增长作出了积极的贡献。

对房地产发展商而言，房屋价格的构成主要为5部分，即土地成本、建安成本、财务成本、税费和利润。经过近十年的市场运行，我国房地产市场正逐渐走向成熟。相对市场化的部分主要为建安成本，其次包括财务成本和税费。如果发展商内部管理比较规范，不存在机会主义和寻租的空间，则建安成本伸缩的余地很少，这也意味着建筑商的利润是市场的平均利润。对房屋价格产生最大影响的因素应当是土地成本。根据以往的市场经验来看，土地成本和位置通常是发展商选择项目的主要因素。因为如果一个地区的房价可以合理预期，由于建安成本和其他税费相对固定，则必使土地成本（地价）成为项目决策最主要的因素。

由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地产开发过程中，土地估价作为前站公正行为，不仅在土地，包括房地产交易中的租赁、抵押、担保等环节，都离不开对房地产的价值评估这一基础行业。随着社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的不断深化，土地评估行业得到了快速发展，已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业，但目前还存在着一些不容忽视的突出问题。

二、土地评估存在的问题

（一）、土地评估存在一定的盲目性。

有限的土地资源往往会过高地评估土地的价值，导致房地产“泡沫”的产生。房地产开发顾名思义，从此可以让土地价值无数倍地增长，让土地立体产生无尽的效益。大家总觉得房地产是不动产，投资房地产永远不会贬值，因此不论房价多高，咬咬牙就买了。时下的中国有人正在制造一个与当年日本相同的“土地神话”。战后的日本由于经济快速发展，重化工业进程和城市化进程使土地供不应求，现实中的供需缺口加上投机者的推波助澜，使日本的地价在1990年以前连年上涨，造就了所谓的“地价不灭神话”，但同时也造成了产业资本的大规模外移。近几年来，全球房地产价格持续上涨，成为支撑不太景气的全球经济的支柱之一。国家统计局最新统计快报显示，1月至8月，全国商品房平均销售价格为2749元/平方米，同比提高13.5%。今年二季度，中国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格则上涨了11.5%。据统计，三季度上海中心市区房价已经达到了1．2万／平方米的惊人高价。总的来看，我国以大城市为核心的房地产价格上涨过快，尤其是经济较发达的东部地区房地产价格较高且上涨幅度较快，形成了以大城市为核心的房地产过热现象。

房地产价格的快速上涨便会导致房地产“泡沫”的产生。而房地产“泡沫”的破裂则会给国家经济带来深重的危害。日本房地产“泡沫”是上世纪八九十年代亚洲地区房地产“泡沫”(其他还包括泰国、印尼、马来西亚、韩国、中国海南、香港和台湾地区)的典型代表。其房地产“泡沫”破裂后，土地价格大幅下跌，并且重创了日本金融业。除房地产商和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。尽管房地产公司在向银行贷款时虽然基本上都有房地产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值也不断下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。从1992至2001财年，不良贷款累计高达74万亿日元，政府累计资助亦高达23万亿日元。除去银行自身利用利润冲销方式处置的不良贷款外，截至2001年财年末，日本银行的不良贷款余额仍高达35万亿日元。尽管日本房地产产值在GDP中的比重仅在13%左右，但由于房地产“泡沫”破裂给企业和银行带来的损失，以及给消费者支出所带来的负面影响，至今仍然制约着日本经济的发展，目前仍然存在着内需不足的问题。据日本内阁府的统计，1990至2003财年名义和实质GDP年(1995年日元)增长率均值分别为1.39%和1.66%，GDP缩减指数为负增长0.25%。1992至2003财年，日本受薪者家庭可支配收入和支出年平均增长率分别为-0.53%和-0.55%。

（二）、土地评估存在一定的政府行为性。

在一些地方，土地估价中的暗箱操作和利益驱动问题仍突出存在，成为扰乱土地市场的一大隐患。千呼万唤走上前台的土地“招拍挂”制度，逐渐让城市土地开发利用迈上正轨，土地评估机构和评估人营运而生。但正如一位业内人士所言，不可否认，这其中仍然受到作为土地出让主体的政府或某些行业主管部门的左右，或为传统的土地管理体制所束缚。比如先行立项、先行选址、定点确认土地使用者和土地用途、土地面积和造价等；个别部门和公司脱离市场透明规则，在土地出让中暗箱操作甚至假招标、假挂牌、假拍卖以致陪标、串标等。使开发用地扩张加剧了房地产开发投资的过快增长。 

我国土地公有制表现为两种形式：即城市土地的国家所有制和农村土地的集体所有制。因此，各级政府都拥有支配土地的权力。而城市土地又是地方政府的最大一笔资产。由于只有政府可以用强制性的手段获取土地、征用土地、评估挂牌土地的价格，除此之外任何人都没有土地的出让权利或首次交易权利，包括没有改变土地使用性质的选择权利。同时政府也因此而获得了绝对的出让定价权利，使用者只能在被强制的条件下进行使用价格的选择。因此政府在取得土地时就是用非市场化权利和非真实水平价格而获得的土地，垄断出让的招拍挂过程也自然就不能反映土地的真实价格。政府可以用控制与减少土地供给的数量来使土地处于稀缺情况下的饥饿供给状况，从而大大地提高土地的价格，甚至为获取地方更多的政府利益而人为地抬高地价。这对土地资源的优化配置也起到了负面作用。

（三）、土地评估存在一定的功利性。 

 近年来，评估中介市场竞争激烈（目前全国约有2万多名土地估价师，1700家土地评估机构在执业），一些中介评估机构出于营利目的，往往屈从于委估方的需要，高估冒算房地产价格，这样就造成超值抵押，若实现债权时处置这种产权，银行就要受到经济损失。

在西安日前召开的中国土地评估师协会十周年会上，有关人士尖锐提出：目前类似土地出让竞拍招标的公开、透明程序还不完善，有的土地评估机构是在找关系、寻业务，走形式操作。这些都很容易出现市场垄断、压价、回扣等不正当竞争，不仅损害普通消费者的权益，同时更扰乱了市场秩序、影响了评估行业的健康发展。

三、几点建议

（一）、建立城市的土地储备制度。

由于土地是房地产最核心的生产要素，因而有限的土地资源往往成为抬高房价上涨的重要因素，因此应加强对土地的有效管理，建立城市的土地储备制度，对土地的使用进行长远地规划。

在房地产市场的源头——土地市场上，上海市推出力措，增加城郊周边地区交通便利的普通商品房土地的供应量，力争使内环线内、内外环线间、外环线外的土地供应量分别占总量的20％、40％、40％；另一方面采用闲置土地收回等办法，并将今年的拆迁户数控制在８万户内。该市还从今年8月1日起正式实施了《上海市土地储备条例》，明确土地储备属于政府行为，在全市范围内建立起土地储备制度，一是增强了政府对土地市场的调控能力；二是完善了土地供应方式，将现有的国有土地由“毛地”变为“熟地”，增加了土地成本的透明度；三是扩大了政府的土地资产收入。通过对近期市场房价的变化情况来看，上海市房价的涨势得到了一定的控制，市场上排队买房的现象逐渐减少，部分楼盘还以悄悄打折的方式降价销售。据有关统计数据表明，今年前４个月全国商品房均价为2647元，同比上涨6.8％，增幅已明显下降。上海等6地区房价增幅是20％，同2003年上海房价涨幅达24％～60％相比已大大回落。

（二）加强正面引导，防止投机意识。

要让大家明白，世界上根本就没有什么“土地神话” ，土地虽然是死的，但是资本、人力、商品在开放经济的条件下都是可以流动的，全世界的要素价格一定是趋于一致的，如果中国的土地价格持续上涨，意味着我们失去的是资本流入，是就业，是城市化，是社会稳定，是一系列的事。因为当我们进口粮食时，我们进口的不仅仅是粮食，我们进口的实际上是土地，当我们输出资本时，我们同样是在进口土地。

 “预期未来的价格在今天就实现”透支的是未来的增长潜力，提高要素价格对整个经济是一个负面冲击。如果上海、北京等沿海城市的房地产照2003年以来的势头狂飙下去，人工和土地成本随之上去了，而产业竞争力和增长掉下来了，资本会毫不犹豫地选择离开。现在沿海地区的跨国公司在中国建立的制造业，非常容易在五年到十年之内全部转移到比中国更穷的地方去，就像日本1980年代中期以后发生的事情一样。但当初日本没有现在中国这么大的就业压力和待城市化人口，中国也不像日本那样拥有自己的核心技术特别是核心产业技术的创新能力，能承受经济连年衰退的经济实力。产业空心化的危险是相当可怕的，可以预期的是随着资本品价格的大幅上扬，高昂的劳工和土地成本使得经济首先趴下的就是中国的沿海地区，随后就会向内地蔓延。中国经济的增长其实也很脆弱。 

同时还要让大家明白，房地产“泡沫”一旦破裂将会给国家、企业、金融业以及人民带来多么深重的危害！国际投行摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇以及谢国忠在最新的一份报告中已对中国房地产市场发出了严厉警告：中国房地产市场看来似乎接近了爆炸的边缘。之前，境外媒体及内地一些研究人员也纷纷发表文章，直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”。高昂的房价和地价必定会使国家经济背上沉重的负担，中国绝不能重蹈日本房地产“泡沫”破裂的覆辙！

（三）、政府应增加土地交易的透明度，坚持和完善以市场配置土地资源的公开交易制度，建立公正、公开、透明的土地市场。

作为生产资料，土地是不可再生的资源，具有不可替代的特性。土地市场是所有市场的源头市场，应该充分发挥土地政策的作用。由于建国后几十年来我国一直实行计划经济体制，并在相当长的时期处于由农业社会向工业社会过渡的阶段，为防止土地资源过多地集中于私人手中，出现社会财富和资源的不公平分配，导致严重的社会问题，土地资源从未有过真正的市场化。从某种程度而言，这保障了社会的稳定，但同时也使得级差地租的形成及土地价格的判断标准有失科学性，从而成为当前制约房地产市场规范化发展最主要的因素之一。可以改由国家进行一级土地开发后，再以公开、公正、公平的原则以招标或拍卖的方式将土地供应于市场。一级土地开发的成本可实行社会化、市场化的监控，并对一级土地开发的市场供应实施总量控制。即土地出让金不由评估机构确认，而以拍卖形式通过市场确认。真正发挥出市场对资源的优化配置功能。

（四）、大力发展房地产金融业，加强对房地产按揭贷款的风险控制。

金融机构应尽量了解当地房地产市场价格水平，要选取合法的资信好的评估中介机构合作，特别要与办事效率高，诚信度好的中介机构合作，确保所评价格客观、公正、公开。根据国家有关部门规定，充分考虑处置变现税费和风险，确定合适的抵押贷款率。一般掌握标准：以出让方式取得的土地使用权，抵押贷款率控制在80％左右；而以划拨方式取得的，控制在50％左右；对集体性质的土地，更要慎重，在考查能够转为国有性质，能处置兑现时，方可同意抵押贷款。金融机构只要把握住房地产抵押贷款，必须同时办理二证（房产他项权利证、土地他项权利证），方可与企业或个人签定放贷协议，就能防止假证抵押和重复抵押等问题；同时，金融机构发放贷款后，还应跟踪经营企业贷款的使用和生产情况，如发现企业未按《贷款合同》约定的用途使用贷款，金融企业有权利指出并要求企业更正其行为。金融机构还应经常查看已抵押房地产，发现企业在已抵押土地上擅自变更产权，或擅自建设、违反城市规划，或房产存有隐患的，属旧城改造区范围的，应及时要求企业变更抵押内容或采取其他保全措施，以最大限度地减少贷款损失。

（五）、加强对土地评估机构的监管，加强土地估价师的职业道德教育。

土地管理部门要和土地估价师协会一起加强对土地评估机构的监管，对违法、违规的行为要从严惩处。另外，要加强对土地估价师的业务培训及道德修养方面的教育，坚持诚实守信的职业操守。土地中介机构作为先进生产力的代表、提供公共信用的载体，本身的信誉程度对社会影响重大，更对地产开发起着有力的推动，因此，为了促使房地产行业可持续、健康地发展，并积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、支持国有企业改制、促进土地资源的集约合理利用，土地估价行业必须站在一个新的高度，在宏观调控和土地市场建设中找准位置，承担相应的责任，紧跟时代的发展，为评估行业的健康、良性发展做出应有的贡献！ 

参 考 文 献

1、张薇 《全球房地产“泡沫”面面观》——《金融时报》

2、任志强 《反击国土部地价房价观点》

3、《远离“土地不灭的神话”》——《中国经济时报》

4、《土地杠杆撬动房价上涨 专家建言强化土地供应政策》——搜房网

5、《房地产抵押贷款中的五个“W”》——沈阳房信网 

6、史西城 《土地评估掌控房地产开发命脉》——《华商报》

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