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摘要2

正文3

一、 “营改增”对房地产企业经营影响的基础理论 3

二、我国房地产企业现状分析4

三、目前我国房地产业面临的问题5

四、对于“营改增”实施具体建议5

五、总结6

参考文献6

内 容 摘 要

作为中国经济的支柱产业，房地产业的飞速发展推动了我国经济的持续快速增长。伴随我国经济进入新常态，增长速度换档期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”，房地产业也进入分化和转型的关键期。作为“营改增”全面实施的最后一步，房地产业、建筑业等一同被纳入试点范围。房地产企业对房地产业的健康发展起着决定性作用。对于降低企业成本、企业结构的精简、企业经营模式的优化以及房地产业的健康发展，房地产业“营改增”的实施都起到积极的促进作用。随着范围不断扩大，“营改增”所引起的不同企业的影响引起企业家、学术界及税务当局不同看法。

以此为背景，本文通过分析房地产企业税负和经营情况，研究“营业税改征增值税”对房地产企业的影响。“营改增”后，理论上会减轻企业税负，对企业成本的降低，经营情况的改善都有所帮助。然而，由于目前我国房地产业“营改增”还处于初步探索阶段，整体行业的税负虽然降低，企业成本也有降低，部分企业仍然存在税负不降反升，经营情况面临挑战等问题。

本文分别从税率、进项税额以及税负转嫁三个方面分析“营改增”导致部分企业税负上升的原因；从成本核算、人员管理等方面对企业应对的挑战进行分析，最后从不同层面给出解决对策。

房地产企业“营改增”后经营情况变化及应对措施

在我国，自上世纪八十年代中期改革开放以来，我国房地产业迅速发展。。作为一个独立产业，房地产业发展是推动经济发展的一大支柱。另一方面，房地产业的快速发展，也有助于我国财政增收。例如，2013年我国整体营业税收入达17千亿元，其中房地产业的营业税占到了30%以上。与此同时，房地产企业的税负过重问题导致整体房价过高。目前中国经济已经进入新常态。经济增长速度开始下滑导致产业结构也要进入转型升级。受整体经济的影响，当前也是我国房地产业分化、转型的关键时期，而房地产企业也急迫需要通过税制改革等来解决税负过重问题。

2011年，经国务院批准，财政部、国家事物总局联合下发营业税改增值税（以下简称“营改增”）试点方案。上海交通运输业和部分现代服务业，2012年1月1日起，在开展营业税改增值税试点。2016年国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，我国全面推行“营改增”制度，将房地产业也纳入其中。鉴于房地产业在经济发展中的重要作用，房地产业在“营改增”后如何应对这种改变是目前需要解决的问题。虽然从长期效果看，“营改增”会使得房地产业运行成本降低，从而带来更大的盈利空间。然而，由于房地产业本身的特殊性和复杂性，伴随“营改增”的全面实施，税率提高的情况下，房地产企业所受到的具体影响也难以判断。

一、 “营改增”对房地产企业经营影响的基础理论

（一）营业税和增值税的基础理论

1.营业税是一种较为古老的税种，18世纪末由法国政府作为独立税种征收，随后被其他国家相继效仿。营业税是针对营业额征收的一种税，其主要的纳税人是通过生产商品或提供劳务取得营业收入的单位或个人。营业税具有以下几个特点，（1）多环节全额征收，可能会造成重复征税；（2）不同行业税率不同，造成有失社会公平；（3）计算简便，便于征管。

2.增值税。科技的发展推动经济的发展，生产方式由“小而全”向协作化方向发展。营业税对此种生产方式不再使用，极易造成重复征收。对此情况，法国推出了增值税。增值税是对商品和应税劳务在流转中产生的增加值进行课税，增加值是纳税人在劳动和生产过程中新创造的价值，用公式表示即为：增加值=产出-投入。增值税具有以下特点：（1）普遍征收，使企业税负更为公平，同时提高企业效率；（2）避免重复征税；（3）方便退税，鼓励出口。

 3.营业税与增值税的异同点

首先来看营业税和增值税的共同点：（1）商品和劳务流转环节，不论是营业税还是增值税，都是征税主要环节；（2）消费者都是税收的最终承担者；（3）两者作为财政收入的主要来源，是我国市场经济宏观调控、经济发展的重要支柱。然而，两者之间也有很多不同点：（1）征收范围不同，一个是对全部营业征收，一个是对流转中产生的增加值进行征收，可以有效避免前者重复征税问题；（2）增值税相对营业税在不同行业征收的税率不同，税率分布较简单；（3）增值税作为共享税是由国家税务部门统一征收管理，而营业税则是构成地方税的主要组成部分。

（二）“营改增”后，房地产企业税负变化

虽然同为从价税，增值税属性偏于一种中性税。增值税的税额不会体现在商品价格上，这一点上营业税则不同，因而后者会影响商品价格。如果“营改增”后，房产销售价格不变，税负将降低。“营改增”后，小部分适用3%征收率的纳税人来说，其税负是降低的，那么对于“营改增”后适用而对于适用11%的增值税税率的一般纳税人来说，税率增加，但由于增值税进项税额允许抵扣原则的存在，最终税负升高或降低，难以简单预测。

从总体上看，通过分析统计年鉴中房地产行业的数据，研究者发现“营改增”后，房地产业税负减负一半。而这中间，不是所有房地产企业都享受到了“营改增”带来的税负减轻。比如，通过构建“营改增”影响行业税负变化的双重效应，可以分析得出房地产业税负平衡点在7％左右。当税率高于10%，税率则会明显增加。通过假设分析不难发现，“营改增”对于某行业税负减低的影响，取决于该行业或某企业可抵扣进项税额占营业收入的比重。其他一些研究发现，根据房地产业一般盈利模式，按照5%营业税改征17%增值税后，改征增值税会增加税负3%左右。

（三）“营改增”对房地产企业经营情况的影响

“营改增”在各个产业，尤其是房地产业上游企业开展后，房地产企业的经营成本也发生了变化，最终影响到其收入。从这个程度来说，“营改增”不仅改变了房地产企业税负，也改变了企业的经营情况。普遍的经营情况可以用房地产企业利润率的变化来分析。首先，在营业税税制下，房地产销售收入中包含营业税，在增值税的征收范围内，销售收入不包含增值税，此时，销售收入同比下降。其次，由于上游企业也实行了“营改增”，房地产企业原总成本中与各种购进成本有关的增值税进项税额也发生了变化，可以认为总成本降低。那么最终，企业利润额是增加还是减少直接受到销售收入和成本费用的实际情况的影响。

二、我国房地产企业现状分析

（一）税负现状

根据国家税务总局提供的有关税收数据：2010年至2015年房地产业平均税负为33%，是全国平均宏观税负（18.4%）的1.8倍。此外，房地产业宏观税负有逐年递增的趋势，从2011年的317%上升到2015年的39%。根据房地产企业官网提供的财务数据，分析企业流转税税负和所得税税负：流转税税负平均减负3.84%，其中多数企业税负减少，平均减负5.3%，此外也有五分之一企业税负也有增加，平均增加4.3%。所得税平均减负14.56%。企业的所得税平均减负14．56％，其中有半数以上企业税负减少，平均减负29.9%，而所得税税负增加的企业其平均增加20.83%。而流转税与所得税税负之和可以用来表示“营改增”对企业总体税负的影响。受分析的企业中，总体税收平均减负18.4%，其中有27家企业总体税负减少，占样本总数的77．14％，平均减税32．82％；有8家企业总体税负增加，占样本总数22．86％，平均增税24．86％。

（二）经营现状

根据wind数据库提供的房地产行业数据，分别从经营成本、经营收入和利润等方面来分析当前我国房地产业经营现状。由于土地成本占房地产企业经营成本中比例最高，所以主要从土地成本来分析。土地成本主要包括土地使用权出让金、土地征用费和拆迁安置补偿费。近年来，经济建设的需要，平均地价和房屋平均地价总体呈上升状态，2016年12月平均地价比2014年同比增长7.91%。土地成本的增加无疑会影响房地产企业经营成本的增加。“营改增”后，土地成本进项税额适用抵扣政策，这无意识影响房地产企业税负高低的重要因素。

商品房屋销售收入是房地产企业的主要收入来源，也是房地产企业一切支出的主要来源。此外还包括房屋出租收入、土地转让收入和其他收入等。因此商品房屋销售收入情况对房地产行业经营收入起决定性作用。根据国家相关部门发布的数据显示，自2006年以来，房地产营业收入始终呈上升趋势，但增长速度下滑明显。2015年房地产市场开始进入调整阶段，房地产企业营业收入为12014．1亿元，同比增长4．69％。增幅比上年回落13．88个百分点，增长率是近10年来除了2008年以外的最低值。

与此同时，受大环境影响，房地产企业经营利润也表现为一定程度的疲软态势。据统计，2007年毛利率和净利润分别为38．34％和15．79％，而2015年毛利率和净利润下滑为28．19％和9．99％。同时受到宏观经济下行压力影响，减速不断扩大，2015年毛利率和净利润同比增长率分别为-11．66和-15．77％。另一方面，从房地产企业角度来看，企业营业成本平均增加59．57％；营业收入平均增加61．31％；除去个别企业净利率变化幅度过大以外，剩余样本企业净利润平均增加6．47％。

三、目前我国房地产业面临的问题

房地产业是一个综合性很强的行业，也影响着我国国民经济的发展。根据资料显示， 2010年至2015年，房地产业平均增加值占到了国内生产总值的6％。而2010年至2015年房地产业平均税收收入占到了平均全国税收收入的11％，这表明房地产业是我国重要财政收入来源。当前，我国经济进入新常态，经济发展速度放缓，房地产业增速也持续放缓：2017年房地产开发投资完成额同比增长7%(2016年7%)，商品房销售面积同比增长7.7% (2016年23%)，新开工面积同比增长7% (2016年8%)，购置土地面积同比增长15.8% (2016年-3.4%)。

由于房价持续走高，政府对于房地产业监管严格，近年来，房地产投资受到严格调控，导致房地产销售面积增长速度下降。中央经济会议表示“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。收到经营成本上升，市场下行两大压力影响，我国房地产企业利润上升空间受到限制。此时，过重的税负必然会阻碍房地产企业的发展。

“营改增”政策的提出，满足了房地产企业的需要，即通过税制改革等措施来解决税负过重问题。然而，通过以上分析，“营改增”后，并不能简单对于减轻房地产企业的税负，以及改善房地产企业的经营状况。一方面要把控国家的宏观调控政策，加强房地产业相关税制的改革和完善，清除阻碍房地产业发展的税收因素，另一方面也要应对现行税制与房地产业发展的关联度进行客观分析，切忌盲目扩大税收作用。

四、 “营改增”实施建议

根据前文分析，由于多种因素影响，“营改增”后部分房地产企业税负不降反升，企业经营管理成本增加等问题。在此情况下，政府应该对房地产企业“营改增”后出现的问题给出一系列解决方案，保障房地产企业的健康发展，利于“营改增”以及国家税制改革的推行。

（一）我国目前单就房地产业而言就存在四个不同档次的增值税税率，增值税档次过多，会导致税负不公，也无法体现税收中性原则，同时也会增加税收征管难度，增加企业成本。立足于我国国情，可以减少增值税税率档次，不同种税率之间适当的拉开距离。如果房地产企业增值税基本税率为11％，那么优惠税率可以设置为3％。这样既无需再设置一个新的税率，保持了政策的连续性，同时也便于征税人实施，纳税人也容易接受。同时，住建部、房地产企业协会等可对房地产企业开发准备阶段、建设施工阶段以及销售或自营阶段涉及的增值税进行详细预测，尽量减少对房地产业税收的影响。

（二）通过前文，我们知道，可抵扣成本占企业成本的比重与 “营改增”后企业税负大小密切相关。因此，可以通过扩大增值税可抵扣范围，来减少房地产企业税负。解决房地产企业进项税额抵扣不足问题，使可抵扣成本在企业成本中的比重增加。由于房地产业的特殊性，“营改增”前企业已经购进的固定资产，虽然按照现有的“营改增”政策的规定不允许抵扣，但可以给予一定优惠政策，抵扣一定比例的进项税额，保证企业间税负、竞争的公平，维护企业权益，利于税制改革的推行。

 （三）目前，“营改增”推行之初，增值税专用发票认领流程使得房地产企业在报税过程中浪费一定的时间和人力成本。解决此类问题，一方面可以适当简化增值税征管流程，另一方面加强对企业财务人员的培训，使财务人员能尽可能快的了解政策的变化，熟练操作流程。政府可以安排人员到房地产企业中进行指导，或在服务大厅增设“营改增”的相关窗口，并安排工作人员解答“营改增”相关问题等，这样可以加大对于“营改增”相关政策的宣传，加深企业对于“营改增”的理解。采用以上措施，可以预防因 “营改增”政策的实施对于房地产企业会计核算以及财务管理的要求更高，引起的推行困难。加强对房地产企业管理层培训，让其对于“营改增”有了正确理解，更好地缓解企业内部经营压力，转变经营策略。对于房地产企业来说，在“营改增”后应转变原有营业税制下的财务管理模式，加强对财务核算的管理与控制，也应该及时根据政策变化对财务岗位和人员做出及时的调整和安排，根据“营改增”政策的要求规范财务处理，增强准确度。另一方面，对于纳税方案进行筹划，也就是对现金流进行规划，适当拖延纳税期限，减少利息支出，提高现金流量。总之，房地产企业科学合理的筹划那谁方案，可以降低税负、减少成本、增加现金流，从而提高企业盈利。

（四）除了企业内部，房地产企业也可从合作公司的合作模式上入手进行调整和规划。比如，一般纳税人具备开具增值税专用发票的资格，企业可以据此进行抵扣，产生不一样的进项税额，从而给企业带来不同的纳税负担。

五，总结

本文通过研究“营改增”对房地产企业影响的相关理论，以及相关数据，从企业税负和经营情况来分析“营改增”后存在的问题。通过分析这些问题，提出相应建议。

房地产企业税负过重，当可抵扣进项税额超过营业收入一定程度时“营改增”会达到减税效果。“营改增”可以从总体上改善市场环境，但要强化“营改增”对企业的优化作用，需要多方面的努力。一是政府层面加强对房地产企业相关人员的培训，另一方面需要企业本身快速适应政策变化，加强纳税合理筹划，改善运营模式来应对。

参 考 文 献

[1] 彭晓洁，王安华，肖强。“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J]．财会月刊，2014，11：55．59．

[2] 杨志银，“营改增”对房地产行业的税负影响⋯以贵州省数据为例[J].会计之友，2016,20：110-113

[3] 李启太．房地产企业“营改增”后的税负分析[J]．经济研究导刊，2016，04：72-73．

[4] 付启林．分析房地产“营改增”对行业的影111句[J]．财会学习，2016，09：151．152．

[5] 张运贤．刍议“营改增”对房地产且未来影响及对策[J]．会计师，2014,07:43-44

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