“评估价值说”认为物业税税基价值应由“评估”得到，“评估”是一个中介行为用语，指社会中介通过现有的评估方法，确定物业税税基的方式：“认定价值说”认为物业税税基价值应由“认定”得到，“认定”不是一个中介行为，带有“定”的性质，“认定权”应由国家设立的专门机构行使，以保持涉税财物价值认定的权威性和可靠性。

　　三、物业税税基评定的路径选择

　　要确定物业税税基认定的路径首先要分析物业税税基认定的利益相关者，毕竟，一种制度设计的最终出台是依靠利益相关者各方的博弈而最终形成的。

　　1、物业税税基评定的利益相关者

　　物业税税基评定的直接利益相关者包括：物业税的缴纳者、地方政府、国家相关部委和税基认定机构等；与物业税税基评定的间接利益相关者更是种类繁多，例如开发商、商业银行以及房地产相关产业等。各类参与者的利益诉求不一样，受到的资源约束不一样，对物业税税基评定的态度也不一样。在物业税税基评定制度形成的过程中，这些利益相关者都会从自身的诉求出发，参与共同博弈，最终达到均衡。分析物业税税基评定的利益相关者就是期望通过分析这些参与者各自的不同目的和行为，从而设定使整个物业税税收体系良性发展的机制。

　　2、税基评定价值应当对物业交易价格有引导作用

　　在价值和价格两个词越来越被混用的今天，我们不得不重述价值和价格的区别：价格是价值的外在表现形式，是随价值上下波动的，偶尔会偏离价值较远。因此，价格和价值两个词绝对不应混用。物业税税基评定的一大使命就是税基认定价值应当对物业交易价格有引导作用。因此，税基评定是对征税客体“价值”的认定，这同样符合物业税征收的“公平论”，剔除了市场价格的非理性因素。

　　3、由公立机构负责税基评定更加符合中国国情

　　物业税税基评定的路径选择就是指税基评定的途径——是通过中介机构以及公立机构来实现。根据国内外的研究结论和上述分析，本课题认为物业税税基评定还是宜选用公立机构，理由有以下几方面。

　　（1）从利益相关者博弈过程来看，公立机构能够更平等的完成制衡职责。由物业税的利益相关者分析，其构成各方属于社会的“强势群体”，如果由社会中介机构评估税基，则中介机构的性质和“唯利是图”的经营模式注定很难完成在整个机制中的制衡作用，最后很可能沦为某一利益集团的附属物。如果由国家公立机构完成税基的评定工作，能够保证各个利益集团力量的对等，很好地完成制衡任务，并保护纳税人的利益。因此，本课题研究认为，物业税税基评定应该由公立机构完成，或者即使不由公立机构完成，也应该由公立机构履行对中介机构的指导和复核职能，促使中介机构行为的规范化，并在纳税义务人在税基评定方面产生税收争议的时候，提供一个“认定”之所。

　　（2）从公立机构的性质和财力保障来看，更能够保证税基评定的公允性和准确性。公立机构由国家授权成立，其组织形式较为规范，财力有保障，可以公允独立地完成税基评定工作。从税基评定机构的长远发展来看，其还能从工作中促进评定方法的改进，进而引导评估中介行业的发展。世界上许多国家的税基评定都是由公立机构完成的。例如英国开征的住房财产税，其住宅房产的价值是由其国内政府的内设部门进行评定的，美国各地政府也都拥有自己独立的房地产评定部门。另外，我国香港特区政府则成立了差饷物业估价署从事专门评定工作。

　　（3）从全国物业税征收体制来看，税基评定宜采用分级管理的方式，使税基评定机构与税务部门层层对应。考虑物业税征收的可操作性，物业税税基评定和救济机制宜采用分级管理方式与税务部门层层对应。例如县级物业税征收的税基价值评定工作应由县级税基价值评定机构完成，市级物业税征收的税基价值评定工作应由市级税基价值评定机构完成，税收救济应使产生税基价值评定争议的当事方可以向上级税基价值评定机构反映。如果采用中介机构评估税基价值的方式，则税基评定争议必须向公立机构提出申请，以保证争议救济的公正性和严肃性。

　　本文认为，我国物业税的开征肩负着促进资源利用效率、完善税制的重要职责，应该遵循公平、客观、科学的原则，对物业税理论的研究也应是长期的。本文从物业税税基评定的理论基础和路径选择提出了部分看法，期望通过对制度的研究，促进物业税的早日出台。

　　【参考文献】

　　[1]谢附瞻：中国不动产税收政策研究[M].中国大地出版社，200[2]任宏、王林：中国房地产泡沫研究[M].重庆大学出版社，2008.

　　[3]深圳市物业税评估体系课题组：构建我国物业税评估体系的初步设想[J].研究与探索，2005（12）。

　　[4]范信葵：物业税评估制度的国际比较和借鉴[J].财政金融，2008（9）

（作者：郑立伟 尹红）

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