要】物业税的具体开征还面临着困难，理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议，本文从物业税税基评定的理论基础开始论述，列举了设计物业税的众多观点，并认为我国开征物业税应遵从“公平论”、“受益论”和“资源配置论”的指引。在税基评定方面，本文分析了“基准地价说”、“市场交易价格说”、“机构评估价值说”和“认定价值说”的利弊，并认为“认定价值说”较为适合中国的现实国情，提出了物业税的开征应该遵循公平、客观、科学的原则。

　　【关键词】物业税；博弈；物业税税基评定

　　2003年10月，**中央第十六届三中全会通过的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》明确指出，“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。2007年10月1日起实施的《物权法》为开征物业税提供了法律保障。随着物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十省市模拟试点工作的进行，物业税又再次被推向风口浪尖。但物业税的具体开征还面临着困难，理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议，本文认为，只有首先解决物业税税基的价值评定问题，才能为开征物业税扫清前期障碍，讨论税制的制度设计问题远比探讨技术操作更为重要。

　　一、物业税的相关理论

　　物业税是以土地、已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象，要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。“物业”一词是实物与权益的综合体，通常在国外被称为不动产，而在我国大陆则习惯称之为房地产。国内学者对物业税作了一系列的研究，甚至有人认为，物业税就是财产税，也可以称之为不动产税。这些观点的正确与否直接影响到物业税的设计基础。下面，本文阐述物业税和我国现存财产税的关系。

　　1、物业税是财产税的一种

　　财产税是整个税收体系的重要组成部分，从概念上来说，财产税是指以纳税人所拥有和支配财产本身（财产的价值或数量）为课税对象的税收统称，包括不动产和动产。相比所得税是对国民生产的流量课税，财产税则是对社会财产的存量课税，其价值并没有参与再生产的循环。财产税以财产的可转让性和可保有性，又可分为财产转让税和财产保有税。

　　我国现行财产税制中的主要税种有房产税、车船税和契税。物业税也是财产税的一种。物业税的本质的实际内容就是房地产保有阶段的税收。物业税，是针对土地、房屋等不动产征税，要求其承租人或所有者每年按照不动产的价值都要缴付的一定税款。物业税的课税对象是不直接参与流转的土地、房屋等不动产，由不动产的所有或支配人直接承担而很难转嫁。因此，物业税具有财产税的主要特征，属于财产税的范畴。

　　2、物业税设计的理论基础

　　一般说来，尽管国内外大多数国家和地区都开征物业税，但是关于物业税的理论基础却存在较大的分歧，主要有“公平论”、“税制完善论”、“财政收入论”、“受益论”和“资源配置论”等观点。

　　（1）征收物业税的“公平论”。“公平论”包括普遍征税和平等征税。所谓普遍征税，是指税收管辖权范围内的所有法人和自然人，也即所有有纳税能力的人都应毫无例外地纳税。所谓平等征税，是指所有的纳税人依照其所拥有的不动产价值取得的收入或实际支出等客观因素来确定。税收的公平标准主要是依据能力原则，要求纳税人应当根据他们的支付能力纳税。公平论是税收理论的基础，具有普适性，可适用于物业税。物业税对财产收入的公平调节功能，优于所得税。但是单纯强调物业税的公平说，并不能真正反映物业税的本质和特征。

　　（2）征收物业税的“税制完善论”。该理论认为完善的现代税制应包括所得税、商品税和财产税这三大体系。税制完善论从税收功能角度来认识物业税，有一定的科学性和实用性。但是，一个税种的设立并不单是为了使税收体制在理论上得到完善而存在，更重要的是该税种的设立所能发挥的作用。因此，单纯的税制完善说也不能反映物业税的本质和特征。

　　（3）征收物业税的“财政收入论”。税收都具有组织财政收入的功能和作用，对土地、房屋等课征物业税，是为满足财政支出需要，而筹集国家财政收入。依照国际通行的做法，物业税是地方财政收入的主要来源。而在我国现行税制下，中央税收比例较大，地方税收较低，使得地方政府的收入主要是通过土地出让金取得，这在一定程度上加剧了地方政府的短期行为问题。该理论认为物业税的开征实际上是把一部分的一次性收入变成了长期现金流，增强了政府收入的长期性，激励地方政府做出更有利于地方经济发展的决策。

　　（4）征收物业税

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