土地评估的要点、作用和原则

 (一)土地评估的要点：

1、土地评估人员需要掌握的要点

土地评估要点

 (二) 土地评估的作用：

 1、土地评估有助于土地交易的顺利进行

 2、土地评估有助于企业投资决策

 3、土地评估有助于土地市场的完善

 4、土地评估有助于土地市场管理

 （三）土地评估的原则

 1、公平原则

 2、最有效利用原则

3、替代原则

 4、预期收益原则

 5、供需原则

6、保证农民基本生活原则

二、土地评估的方法应用

 （一）市场比较法

 （二）收益法

（三）剩余法 

（四）成本法 

（五）基准地价修正法 

（六）各种评估方法的比较与综合运用

三、土地评估的风险抑制

四、土地评估中纯收益的影响因素和分析

 （一）一般因素

（二）区域因素 

（三）个别因素 

 

内 容 摘 要

土地评估就是评估人员依据土地评估的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。

土地评估所涉及的内容比较广泛，需要自然科学、社会经济科学和技术科学多学科的知识进行综合研究。它可按不同的地区范围进行（如全世界、一国、一地区、一生产单位），也可以根据不同的土地利用类型进行。土地评估的内容根据不同的目的而有所差别，有从某项生产出发对土地质量的评价，有关于土地生产潜力的评价，也有着重于对某项生产适合或限制程度的评价等。

 

 

 

土地评估

我国土地评估的产生背景和发展过程：

改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，加上1986年《土地管理法》颁布后，随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经开始发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地评估产生了更多的市场需求，客观上要求土地评估在中介服务业上的拓展。可以说，土地评估行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地评估行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。

土地评估的要点、作用和原则

土地评估的要点：

1、土地评估人员需要掌握的要点：

⑴、土地评估必须依据土地评估的理论和方法。

⑵、土地评估必须依据充足的土地市场交易资料。

⑶、土地评估必须考虑土地政策的影响。

⑷、土地评估要充分了解评估对象地块的各种权利状况。

⑸、土地评估所评估出的地价是该地块某一时点的价格。

2、土地评估要点：

⑴、土地的位置

土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力。虽然有些投资者在城市边缘地区的土地投资中得到了高额回报，但位置好的地块总是更容易升值。例如，连接相邻城区的交通便利的地段必将随着时间的发展而升值。因为在一般情况下，社区总是朝着相互融合的趋势发展，这使得位于城区之间的房地产越来越受青睐从而具有更高的投资价值。

还有一个规律是距离城市交通要道越近的地块的价值越高。

因此，如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。

土地位置与价值之间的这种关系还同样作用于小型地块。例如，投资者购买了位于旧城改造区或经济开发区内的某地块，并寄希望于该地区快速发展而带动地块升值，如果周边地区的确按照投资者预计的方向发展，那这项投资就可为投资者带来十分可观的收益。

⑵、土地的属性

土地的物理属性(如地形及土壤成份等)对土地的未来盈利能力同样很重要。一块土地的属性可能对于一类投资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。例如，倾斜的山脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。同样，大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅区。

在对市区中的土地投资分析必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设施、地基质量及规划变更的可能性都对它的价值产生影响。单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地区，零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道，而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。

⑶、时机的选择

“低买高卖”是所有追求利润的投资者的行动准则，选择恰当的买卖时机是投资成功与否的关键。在房地产投资中，时机的选择具有尤其重要的意义，因为房地产投资往往是长期的。事实上，房地产通常被看作是基本不具备流动性的资产，因为房地产购买起来往往比较容易而出售变现则相对困难，情况糟糕时，即使白送也可能没人要。

在所有的房地产投资中，如果是出于投机的目的进行土地投资分析，则选择好的时机更显重要。因为许多土地在持有期间并不产生直接收益，投资者持有土地只是为了等待它升值，而这种升值又是不能确定的。持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越低。

除了土地的初始购买价格之外，投资者还必须持续不断地投入资金来偿还抵押贷款、支付与拥有土地相关的财产税及土地开发费用。这样，在土地能够产生足够的收益之前，整个投资期内一直需要资金的支持。有时投资者为了降低持有成本，会根据地块本身的特点对其加以利用，使土地在此期间也能产生一些收入，用以弥补持续发生的支出，例如投资者可以把地块作为停车场出租或开辟为二手汽车交易市场。

⑷、机会成本

投资者在持有土地期间，需要偿还抵押贷款偿付、支付各种税费，但除了这些明显的成本支出外，不能忽视土地投资的机会成本。换句话说，贷款利息可以明确地作为持有土地的一项成本，而那些由于将资金投入土地而不能得到的利息也必须包括在土地持有成本中，这是基于资金时间价值规则的合理推定。如果投入了资金，它就应当创造收益;因而进行了投资而没有得到的钱(机会成本)也应当被认为是经营成本。

许多房地产投资者把所投入的资金的时间价值作为衡量投资收益的基本尺度。如果在出售一项资产时不能使投资回报超过持有期间的收益损失，那么就应当把所投入的资金存入银行或在别处进行更有效的投资。

⑸、社会接受程度

土地投资者必须真正了解地方政府的法律及政策导向。首先，地方政府可以对整个地区的未来发展产生直接的影响。另外，土地的价值还依赖于煤气、电力及给排水等市政基础设施的供应。一些地区采取限制发放市政基础设施接驳许可证的方式来控制地区的增长，由此导致的水电气供应拖延可能会使得项目开发的时间安排无法实现，因此，土地投资者应尽可能选择那些开发难度较小的地块。而从长远角度看，地方政府限制城市增长的管理措施可能导致土地开发成本迅速上升及土地供给严重缺乏。

土地评估的作用：

1土地评估有助于土地交易的顺利进行

随着经济的发展，土地交易日趋频繁，而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行评估。只有经过专业人员搜集资料，分析评定，买卖双方才不致有上当受骗的担心，交易自然迅捷。

2、土地评估有助于企业投资决策

土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉，则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行评估。

3、土地评估有助于土地市场的完善

我国开始土地使用制度改革以来，城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用，土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置，土地市场要进一步完善。我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化，而量化的基本手段是评估。另外，城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收，土地抵押、发行土地债务等土地融资手段，也要以土地资产的量化为前提。

4、土地评估有助于土地市场管理

土地市场管理是土地管理的一项重要内容，而土地市场管理的核心又是土地价格管理。由于土地价格随市场因素波动较大，同时，波动幅度又比经济增长波动更大，因此，土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为，必须了解该地区的土地真实价值，把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。

（三）土地评估的原则

《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:"国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则"。一般地讲，土地价格评估应遵循以下原则。

1、公平原则

遵循公平原则是指评估人员在土地评估中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地评估是一种主观与客观相结合的艺术，评估人员的主观判断对评估结果影响较大。因此，评估人员必须公正廉洁，认真客观地评估，决不能受任何私念的影响，偏袒一方。同时，为求得一个公平价格，评估人员还必须全面地了解市场上土地供需 情况及其他影响因素，提高评估专业水平，严格遵循评估工作程序。

2、最有效利用原则

遵循最有效利用原则是指在一般情况下，土地评估应以评估对象的最有效利用为前提评估。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。因此，土地价格评估要以土地的最有效利用为前提。但是，在现实土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，当待估宗地处于非最有效利用时，除个别行政性政策性评估外，应以最有效利用为前提评估。几种特殊的土地利用是:基准地价评估以评估对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等评估，以评估对象的现状利用为最有效利用;农地评估中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用，可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用。

3、替代原则

根据经济替代原理，在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律，在同一商品市场中，价格相同效用大者需求大，效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大，则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一时期同一或类似区域，同一用途土地彼此间形成竞争，价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时，可以在同一供需圈内，或同一区域内，调查取得发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例，通过对地价因素的比较修正，可求得待估宗地的价格。

4、预期收益原则

土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格，但有助于帮助评估人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地评估应以评估对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。这要求评估人员必须了解过去的收益状况，认真分析土地市场的现状、发展趋势，以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策，合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析，往往是运用收益还原法和剩余法评估土地价格的关键。

5、供需原则

由于土地的位置固定性和市场的地域性，土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求，它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，同时，由于土地的经济供给在一定程度上是可变的，它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性，以及我国城镇土地一级市场由国家垄断，因此，土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定，在运用此评估原则时，一定要结合预期收益原则，并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。

6、保证农民基本生活原则

中国农村集体土地实行集体经济组织所有，农民个人承包经营的两权分离模式。土地，对于农民来说，它不但是一种生产资料，更是一种最基本的生存保障财产。由于中国农村还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系，农民的生老病死全由农民自己解决，因此，农地既具有生产资料的经济功能，又具有保障生活的社会功能。尽管农地收益较少，但它对农民起到保险箱作用。农地评估一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益，不考虑土地对农民的社会保障作用，即土地的社会效益等因素，土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则，就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时，其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。

二、土地评估的方法应用

土地评估的方法通常被分为基本评估方法和应用评估方法。

基本评估方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评评估格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。应用评估法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域评估方法，即在基本评估方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方法多适用于政府政策性的大量评估，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地评估法、模型（数理统计）评估法等，在我国主要是应用基准地价修正法。

（一）市场比较法

市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求评估者有丰富的评估知识和经验。适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。 用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。

 1．使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。例如，国家规定工业用地使用年限为50年，可比实例用地交易时已使用了10年，剩余年期为40年，待估宗地为新出让工业用地，使用年期为50年。

 2．容积率修正。容积率是建筑面积与占地面积之比。一般城市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。容积率越大，单位土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。关于容积率的修正目前有两种方法：一种是把容积率作为个别因素的一个子因素，只进行个别因素修正；另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。这两种方法本质上是一致的，这里我们采用后一种修正方法。在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊。许多城市制定了容积率修正系数表， 我们采用后一种修正方法。在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊。

（二）收益法 

收益法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。适用干有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的评估。 利用收益法得到的评估结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度，具体应用中应注意这两个问题。 例8－3：某市N公司以A、B两块土地租用价出资入股，与另外两家公司组成XXX 有限公司，现评估土地在1994年8月31日的价值作价入股。A、B两块土地按实际交付时间，分块分期起租计算，合同总租期25年，即从1994年9月1日至2019年8月31日止。 

具体情况 

1．A场地分三种情况： 

（l）现有熟地32593㎡，1994年9月1日投入；

 （2）正在回填土的土地3084㎡，1995年3月投入；

 （3）计划待港口开发地 16464㎡，1996年 8月投入。

 2．B场地情况： 面积为85100㎡，2009年3月10日投入。 

确定评估结果。因N公司该项评估是土地租价入股，合营后利润分成，据土地分期投入的时期效应，以及土地从投入到形成目标生产力、发挥经济效益，与股东各方都是密切相关的，故拟采用前两年各50％本金化作用计算。最终确定A、B两场地评估值如下： 评估值 1181X（IX50％＋0．909lX50％）＝1127（万美元） 

（三）剩余法 

剩余法又称假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地评估方法。利用剩余法评估应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地最佳利用方式。在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。

（四）成本法 

成本法在土地评估上的运用就是成本法。成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。即：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益（即土地出让金）

（五）基准地价修正法 

基准地价修正法是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用评估法。基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表，是比较的标准。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。具体评估程序如下： 

1．确定宗地的位置及用途，以确定进行修正的基准地价和影响因素项目。

2．调查影响宗地地价因素的宗地指标。按照宗地所在区域和用途对应的修正系数表内容，充分利用已收集的资料和土地登记资料，并进行实地调查，整理宗地地价因素指标数据。

3．确定宗地地价因素修正系数。按照宗地用途和所处区域，以及与修正系数表内容相对应的各项因素指标数据，确定各因素对应的修正系数，计算宗地地价影响因素的总修正值： 

4．对出让或使用年期不一致的宗地，要进行年期修正。

5．对宗地评估期日与基准地价评估期日之间地价水平有变动的，还应进行期日修正。 

6．对评估目的不同，如税收、股份制改组、清产核资、抵押和拍卖等可进行评估目的修正。 

7．对于其他影响地价的因素，如容积率，如果在系数修正时未被考虑，也应进行修正。 

8．确定宗地地价。 

（六）各种评估方法的比较与综合运用 

评估人员在评估过程中应根据评估目的、评估对象的特点、所收集到的资料状况，选择土地基本方法与应用方法中的一种或几种并用，评估土地价格。各种方法有不同的适用范围、不同的特点。 在上述多种方法中，市场比较法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是这三种方法的派生。 

三、土地评估中的风险抑制

土地评估所作为中介机构，脱离土地行政主管部门，已是大势所趋。身处市场大潮中的评估公司，由于评估带来的风险一般不会马上显示，而往往是过一个时期后才暴露出来。因此，千万不能麻痹大意、心存侥幸，给自己埋下风险隐患。若想控制评估风险，应注意下面几个问题。

仔细筛选评估项目。在土地评估机构接受委托之前，首先应该对委托评估方的背景情况进行多方面了解。如果客户没良好的声誉，而又无法自圆其说土地面积的增加或减少、对评估结果特殊的要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况时，评估机构要有所警惕。对于风险较大的项目，或明知有欺诈性的项目，应该坚决予以拒绝，否则得不偿失。

认真审查宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。产权证明一定要将原件审验后再复印。有些土地在评估时产权证还没有过户，或正在办理变更手续，这就需要验证其转让合同、付款凭证等文书，并作必要的调查工作。新建项目尚未办理土地使用证的，应要求委托方提供计划委员会文件，建设项目选址意见书，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，拆迁办文件，翻建、回迁、转让合同或协议等资料和文件。特别要指出的是，已经实现抵押权但尚未处理的土地，在没有办理法律手续以前，不能随意进行评估。

另外。权属证明不得凭上级主管部门或有关单位出具证明就草率认同。因为这些单位往往不了解情况或与委托单位在经济上有利害关系，因此不可轻信。

合理计算土地价格。在土地评估时，要认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地评估方法，对土地价格作出最准确的判断。土地评估的实质就是在一定时点上对土地权利的计价。土地评估的风险，大多出在价格计算上。因此，必须做好以下几点：

1、及时更新价格信息。目前报刊上所载价格往往是省外或大城市的土地价格，要想了解当地市场价或成交价，还应向当地有关单位如土地管理部门或房地产开发公司询价，随时了解当地土地市场价格的变动情况。询价时应填写统一印制的表格，并记录报价者和填表人的姓名，做到有案可查。

2、与委托单位保持密切联系。评估人员在评估期间，应经常与委托单位保持联系。但是对委托单位提供的情况，如宗地红线内基础设施开发程度等，有时只能作为参考，一定要经过评估人员亲自验证分析，再根据评估目的决定取舍。

3、确定恰当的评估基准日。土地使用价值的高低均以基准日的有效价格为标准，有的相隔仅几天其价格变化会相差很大。因此，评估人员一定要了解并正确掌握基准日的价格，才能正确计价，不致出错。评估人员在平时要细心搜集和关注有关土地的价格变化，加以摘录登记，要保存好反映各种价格信息的期刊和文稿。使用时要在工作底稿上注明价格的出处、日期和文号，以便在有争议或诉讼时，能有根有据地说服对方。

严格确认土地面积。土地评估对土地面积准确性的要求非常严格，因为即使多评或少评1平方米，都会影响委托单位的权益。因此，在土地评估时，一定要以市、县土地管理部门颁发的合法土地使用证书或地籍图上载明的面积为准，而不能随便把任何一个测绘队测量的面积作为评估的依据。

切实做好审核工作。检查复核时要严防数据错位，计算有误。必须做到“四相符”：土地评估报告书上与评估结果一览表上的数字相符；评估结果一览表与宗地状况汇总表上的数字相符；宗地状况汇总表与工作底稿上的数字相符；土地评估报告书的正文内容与附件相符。这里特别要强调的是，土地评估报告书中的各种数据要与工作底稿上的数字不得有丝毫差异。在正稿打印前一定要全面仔细地核对，不要改了正稿忘了改底稿，改了总数忘了改相应的有关数字。

另外，还要警惕和防止评估机构内部个别从业人员因道德品质低下而引发的评估风险。最后，评估机构在出具评估报告之前，要主动向委托方法人代表通报评估情况，征求对评估结果的意见。在交换意见和协调过程中，还可以根据实际情况，采取必要的措施，完善评估结果，以避免风险。

四、土地评估中纯收益的影响因素和分析

任何企业从事生产经营活动，都要投入一定的生产要素，这些各种具体形态的生产要素最终可以归为3大类：劳动、资本、土地。在经济活动中，收益性房地产总是与其他生产要素，如货币资金、人力、管理等，共同发挥作用而产生收益。在应用收益还原法对评估对象评估时，作为土地评估依据的“收益”，是总收益中排除了其他生产要素和特殊因素作用所产生的收益部分，仅属于土地本身所带来的收益，即纯收益，且这一收益是客观收益。对于正确界定评估对象客观纯收益这个问题，目前比较一致的观点就是不能盲目使用评估对象的目前实际收益作为其未来的客观收益。因此，在土地评估时纯收益的影响因素分析就显得至关重要了。 

　（一）一般因素

1、土地投资的收益率与收益周期。土地收益与土地投资的收益率和周期密切相关。投资收益率是土地收益水平的一个标签，投资收益率越高，土地收益就越大。另外，投资收益周期也是一个很重要的因素，以房地产租赁为例，随着收益年限的增加，能够实现的租金将越来越低，虽然客观上增加了土地总体报酬，但是却使得资金不能很快回笼，土地纯收益年边际增长量降低，甚至为零。 

2、土地的供给与需求。任何市场运作都受供求决定价格规律的支配，在地产流通中，土地的市场价格总是沿着土地的理论价格上下波动，同样，导致土地收益波动的重要因素之一就是土地的供求关系。土地供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地价格（收益），土地价格（收益）影响土地供求关系。但由于土地具有的自然特性和经济特性，使得土地的这种供求关系具有自身的特殊性。 

3、土地用途。土地用途的变化会引起土地收益水平的较大变化。最典型的就是农用地征用为非农用地。目前农地征购价格是根据土地作为农业用地使用时创造的收益确定的，其转为非农用地后，价格一般会比原来用作农业用地的价格上涨几倍甚至几十倍。从各种用地的使用性质看农用地转化为商业用地、工业用地、住宅用地，能使其从使用过程中直接获得经济效益，因此，测算城市土地收益首先应明确土地用途。 

4、经济因素。影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资等。经济发展水平速度快，预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。在经济增长时期，投资增加，利润增加，房地产市场活动趋于频繁；频率加快，房地产投资量与交易量随之而增加，市场活跃，此时，土地投资收益相应提高。相反，在经济回落或低速增长时期，对房地产的需求大大减少，房地产价格和租金下跌，投资和交易量减少，市场萎缩，企业预期利润悲观，投资信心不足，需求下降，土地投资收益则要降低。银行存贷款利率降低时，会刺激投资者的投资欲望，使房地产的供给增加，房地产价格相对下降，土地收益也相对下降。房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房地产价格变动的百分比，则表示两者之间的实质关系并未改变，否则说明两者之间发生了变化，相应的土地收益也随之变化。随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住和活动所需要的空间的需求也因此俱增，导致房地产价格上涨，引起土地收益上升。 

5、行政因素。影响土地收益的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属的变更。在我国，政府可通过制定各种政策手段来对不动产市场进行宏观调控，如通过控制土地供应量，提高土地出让价格及房地产开发经营的税费，调整产业政策等措施，控制房地产价格水平。 

6、人口因素。人口因素是最主要的社会经济因素。人口数量和人口素质以及家庭规模等对房地产价格有着很大的影响。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上涨。在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房地产价格的变动。一般而言，随着家庭平均人口的下降，即家庭小型化，对总的住宅套数的需求将增加，从而会使住宅用地投资收益有上涨的趋势。 

（二）区域因素 

区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。不同的区域因素对不同用途的土地收益有着不同程度的影响：对于商业用地而言，特别注重营业环境和收益状况，繁华程度对土地收益的影响作用首当其冲。商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高；且土地收益随着距商服中心距离的增加，呈现递减变化趋势。在这里有必要强调，商服繁华程度高的同一供需圈仅指一个街面；商服繁华程度低的同一供需圈可能指的是某一个商服中心或商业级别。此外一些特殊商业用地，如写字楼，虽属商业用地，但又与一般商场的供需圈不一样，考虑的区域因素也不一样；加油站的供需圈较大，区域因素调查的侧重点是该区域的车流量、交通体系、路网密度等。对于住宅用地而言，人们更注重是否安全舒适、交通便捷、基础设施和公用设施是否完备以及环境的优美等方面。对于投资者而言，交通系统、供电系统、供水系统、供气系统、供暖系统、邮电通讯系统、公共设施系统等有保障，会吸引更多的投资者及其持续的投资欲望，从而带动土地收益提高。在土地评估中，别墅、高档公寓、普通居民住宅用地的供需圈不一样，应该分具体住宅类型分别有侧重的考虑其区域因素。对于工业用地而言，尤为关注的是交通设施和水、电等供用保证率的问题以及宗地面积的大小。不管对哪种用途的土地，城市规划的限制都是一个重要的区域因素之一，它通过对土地利用性质、用地结构、用地限制条件及交通管制等手段影响土地收益。 

（三）个别因素 

个别因素即宗地因素，是决定同一均质地域地块差异性的重要因素，是同一区域内土地收益差异的重要原因。主要包括宗地区位、面积、形状、宽度、深度、坡度、宗地基础设施条件、临街状况、城市规划限制和土地使用年限等。个别因素反映的是同一供需圈内不同宗地的土地收益区别，个别因素描述是否准确对商业用地地价的影响尤为重要。其中尤为重要的是宗地区位因素，包括3层含义：

1、整体区位，主要指城市或地区整体的政治、经济、文化及其自然地理位置和对外经济关系等，它决定地价的水平，属于区域因素的范围。如我国的经济特区，有着优越的地理位置及海外经济联系，其地价水平明显高于内陆地区。

2、城市内部的具体土地位置差异，即属于个别因素的范围。宗地位里因素是其土地收益能力的首要影响因素，尤其是商业用地，其经营收益状况对位置变化非常敏感，地价变化也明显。

3、相邻权。相邻权可对某一宗地收益产生正面影响，也可以产生负面影响。如待估宗地a与道路间有一块空地，该空地的产权不属于a，但可以供a使用，此时a的地价要比同类地区相似地块但无空地的地价要高，这就是该空地对宗地a的正影响作用。又如商住综合楼中的底层商铺就不可以办成歌舞厅、酒吧等娱乐场所；若宗地旁有油库，则从安全角度出发，该地块不可以建成饭店等。如果区位因素是城市土地收益的外部因素，那宗地基础设施条件则是影响土地收益最重要的内部因素。城市的土地价值是由城市基础设施的综合价值来表现的。因为现代城市是众多配套的基础设施所装备的土地，基础设施的建设是为了满足城市工商业生存和发展的需要。城市土地价值具有综合性，所以大城市拥有高质量标准和数量标准的基础设施，大城市土地的价值就提高。又由于城市中心拥有较高密度的基础设施，故城市中心土地收益也相对较高。相反，对于中小城市或城市边缘的地区，由于地租级差性，地产收益也相对较低。此外，宗地面积的适宜、形状的规整、临街状况及其临街宽度、深度的差异，诸如宗地容积率、建筑物高度、建筑密度等城市规划因素的限制和土地使用年限长短，都直接影响土地收益的大小。 

总之，影响土地纯收益的因素很多，一方面和影响土地价格的因素有类似之处，另一方面由于土地纯收益和土地价格具有相对独立的经济范畴，土地纯收益也受到某些特有的因素的影响。这些因素相互影响，并交织作用于土地质量收益水平。首先，一般因素对土地收益总体水平产生影响，是决定各个地块土地收益的基础，区域因素对地区内各个地块收益水平具有决定性的作用，个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内土地收益差异的重要原因。因此在土地收益水平评估中，对其影响因素的分析以及对评估对象的描述尤为重要，土地评估人员应该深入实地调查研究，并详细分析它们对土地收益水平的影响机制，合理客观地评估土地收益水平。 

参 考 文 献

1、毕宝德.《土地经济学》，中国人民大学出版社2011年第六版

2、朱仁友.中国农用土地资源价格探析[D].四川大学,2001.

3、任浩明.《土地评估理论与方法》.华中科技大学出版社2013年版

4、邱华炳、纪益成、刘晔.《土地评估》.中国财政经济2006年版

5、卢新海、黄善林.《土地评估》.复旦大学出版社2010年版 

6、欧名豪.《土地利用管理》.中国农业出版社2011年版

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