内容摘要………………………………………………………………P3

第一部分 税收筹划的基础理论。 一 税收筹划的含义 ………………………………………………P4二 税收筹划的特点 ………………………………………………P4三 税收筹划的意义………………………………………………P5 四 房地产企业税收筹划的必要性………………………………P6 第二部分 房地产企业涉及主要税种征收制度及税收筹划方案 。一 营业税  （一） 营业税的征收制度 …………………………………………P7 （二） 营业税的税收筹划 …………………………………………P8二 土地增值税  （一）土地增值税的征收制度 ……………………………………P9

（二）土地增值税的税收筹划 ……………………………………P9三 企业所得税  （一） 企业所得税的征收制度 ……………………………………P11 （二） 企业所得税的税收筹划 ……………………………………P11第三部分 房地产企业税收筹划风险及防范

一 房地产企业税收筹划风险………………………………………P11

二 房地产企业税收筹划风险的防范措施…………………………P12

结论…………………………………………………………………P14

内 容 摘 要

税收筹划作为企业财务管理的重要组成部分，直接关系到企业的经营利润。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产企业作为典型的资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“微利行业”转变，而税务成本在房地产开发企业的成本中所占比重较大，因此房地产开发企业必须通过税收筹划来合理的规避或减轻自身税负，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业竞争优势。本文首先对税收筹划相关理论进行探讨，阐明税收筹划的含义、特点、意义以及房地产行业进行税收筹划的必要性；然后针对房地产行业生产经营的特点，着重探讨了营业税、土地增值税、企业所得税三个主要税种的筹划；最后本文针对房地产行业的涉税风险进行评估并就其防范措施进行总结，确保房地产企业的税收筹划符合国家立法意图，有法可依。

房地产开发企业税收筹划

第一部分 税收筹划的基础理论

一 税收筹划的含义

“税收筹划”又称“合理避税”。它来源于1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述：“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同。经过半个多世纪的发展，税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税(Tax Savings)的经济利益。”

国家税务总局注册税务师管理中心在其编写的《税务代理实务》中，把税收筹划明确定义为：税收筹划又称为纳税筹划，是指在遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托代理人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，以充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。

二 税收筹划的特点

税收筹划具有合法性、筹划性、目的性、风险性和专业性的特点。

1.合法性:合法性指的是税务筹划只能在税收法律许可的范围内进行。这里有两层含义：一是遵守税法。二是不违反税法。合法是税务筹划的前提，当存在多种可选择的纳税方案时，纳税人可以利用对税法的熟识、对实践技术的掌握，做出纳税最优化选择，从而降低税负。对于违反税收法律规定，逃避纳税责任，以降低税收负担的行为，属于偷逃税，要坚决加以反对和制止。

2.筹划性:是指在纳税行为发生之前，对经济事项进行规划、设计、安排，达到减轻税收负担的目的。在经济活动中，纳税义务通常具有滞后性。企业交易行为发生后才缴纳流转税；收益实现或分配之后，才缴纳所得税；财产取得之后，才缴纳财产税。这在客观上提供了对纳税事先做出筹划的可能性。另外，经营、投资和理财活动是多方面的，税收规定也是有针对性的。纳税人和征税对象的性质不同，税收待遇也往往不同，这在另一个方面为纳税人提供了可选择较低税负决策的机会。如果经营活动已经发生，应纳税额已经确定而去偷逃税或欠税，都不能认为是税务筹划。

3.目的性:税务筹划的直接目的就是降低税负，减轻纳税负担。这里有两层意思：一是选择低税负。低税负意味着较低的税收成本，较低的税收成本意味着高的资本回收率；二是滞延纳税时间（不是指不按税法规定期限缴纳税款的欠税行为），获取货币的时间价值。通过一定的技巧，在资金运用方面做到提前收款、延缓支付。这将意味着企业可以得到一笔“无息贷款”，避免高边际税率或减少利息支出。

4.风险性:税务筹划的目的是为了获得税收收益，但是在实际操作中，往往不能达到预期效果，这与税务筹划的成本和税务筹划的风险有关。 税务筹划的成本，是指由于采用税收筹划方案而增加的成本，包括显性成本和隐含成本，比如聘请专业人员支出的费用，采用一种税收筹划方案而放弃另一种税收筹划方案所导致的机会成本。此外，对税收政策理解不准确或操作不当，而在不知觉情况下采用了导致企业税负不减反增的方案，或者触犯法律而受到税务机关的处罚都可能使得税收筹划的结果背离预期的效果。

5.专业性:专业性不仅是指税务筹划需要由财务、会计专业人员进行，而且指面临社会化大生产、全球经济一体化、国际贸易业务日益频繁、经济规模越来越大、各国税制越来越复杂的情况下，仅靠纳税人自身进行税收筹划显得力不从心。因此，税务代理、税务咨询作为第三产业便应运而生，向专业化的方向发展。

三 税收筹划的意义

1、税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计管理水平。税收筹划是实现资金、成本（费用）、利润的最优效果，从而提高企业的经营管理水平。企业进行税收筹划离不开会计。企业设账、记账要考虑税法的要求。当会计处理方法与税法的要求不一致或允许进行会计政策、会计方法的选择时，会计人员可以通过税收筹划正确进行纳税调整，正确记税，正确编制财务报告，并进行纳税申报，从而有利于提高企业的会计管理水平，发挥会计的多重功能。    2、税收筹划有利于提高纳税人纳税意识，抑制纳税人偷、逃税等违法行为。企业进行税收筹划的初衷的确是为了少缴税和缓缴税，但这一目的达到是通过采取合法或不违法的形式实现的。企业对经营、投资、筹资活动进行税收筹划正是利用国家的税收调控杠杆取得成效的有力证明。    3、税收筹划有利于降低企业的经营风险。企业进行税收筹划是在不违反税法规定的前提下进行的，这样企业就不会因为偷、逃税而担惊受怕或被处罚，从而规避了因为违反税法而带来的经营风险。

4、税收筹划有利于、有助于实现纳税人的财务利益最大化。税收筹划不但可以减少纳税人的税收成本，还可以防止纳税人因违反税法而缴更多的税款和罚款，有利于纳税人实现财务利益的最大化。    5、税收筹划有利于普及税法及财务法律知识。企业进行税收筹划的前提是企业的财会人员熟知税法及相关的财经法规。企业进行税收筹划的过程就是学习税法及财经法规知识的过程。因此，企业进行税收筹划对税法及财经法规知识普及有积极的意义。

6、税收筹划有利于优化产业结构和资源的合理配置。纳税人根据税法中的税基与税率的差别，根据税收的各项优惠、鼓励政策，进行投资、筹资、企业改造、产品结构调整等决策，尽管在主观上是为了减轻自己的税收负担，但在客观上却是在国家税收经济杠杆的作用下，逐步走向了优化产业结构和生产力合理布局的道路，有利于促进资本的合理流动和资源的合理配置。    7、税收第划有利于国家逐步完善税制。税收筹划是针对税法中的优惠政策及税法中没有规定的行为而进行的，因此在税务人员进行税收征管过程中会针对企业进行的税收筹划工作而发现税法中存在的不完善的地方，这些问题通过正常的渠道进行反馈可作为完善税法的依据，有利于税法的逐步完善。    8、从长远和整体角度来看，税收筹划不仅不会减少国家的税收收入总量，甚至可能增加国家税收收入总量。企业进行税收筹划虽然降低了企业税负，但是随着产业布局的逐步合理，可以促进经济进一步发展。企业规模上去了，收入和利润增加了，从长远和整体角度来看，国家的税收收入也将同步增加。

四 房地产企业税收筹划的必要性 

房地产企业开发经营中税负占房地产开发成本比例较大，涉及税种繁多。除土地成本、建安成本、基础设施和公共配套设施建设费等外，与房地产投资开发相关的税负，也是影响房地产开发企业净利润的重要因素，税负率比重较大；房地产开发企业所涉税种包括营业税、土地增值税、企业所得税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、房产税、契税、印花税等，占我国现行税法体系税种近半数，可筹划空间很大。

第二部分 房地产企业涉及主要税种征收制度及税收筹划方案 。

房地产企业前期准备阶段所涉税种包括耕地占用税和契税；房地产开发阶段所涉税种包括城镇土地使用税、印花税；房地产销售阶段所涉税种包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税等。以下就房地产企业所占比例最重的三大税种：营业税、土地增值税、企业所得税进行具体分析。一 营业税 （一） 营业税的征收制度

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

不动产销售征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。适用营业税税率为5%。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，应当向该土地或不动产的所在地税务机关申报纳税。

营业税纳税人发生缴纳营业税行为应履行纳税义务的时间。一般为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但同时有下列特殊规定：

1纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2自建行为的纳税义务发生时间，为纳税人销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭据的当天。

3纳税人将不动产无偿赠予他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权发生转移的当天。

（二） 营业税的税收筹划 

1、减少营业税应税项目的流转（转让）次数。我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。

2、选择合作建房方式

合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。合作建房的方式有两种，一种是简单的“以物易物”，即以双方拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；另一种是一方以土地使用权、另一方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

1）“以物易物”：双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税

 2）成立合营企业

 A、“风险共担、利润共享”。《中华人名共和国营业税暂行条例》规定，凡以无形资产投资入股，参与、接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。假设甲企业以提供土地使用权、乙企业以投入资金的方式成立合营企业，合作建房，所得利润共同分配、投资风险共同承担，则甲企业被视作以无形资产投资入股，由于其所有权并没有发生转移，无需缴纳营业税；双方分得的利润不缴纳营业税；只针对销售房屋取得的销售收入按“销售不动产”征收营业税。 B、按销售收入一定比例的提成参与分配。在这一合作过程中，甲企业的行为属于将无形资产转让给合营企业，需按照“转让无形资产”计征营业税；乙企业分配所得利润不需缴纳营业税；销售房屋取得的销售收入按“销售不动产”计征营业税。

 C、双方在房屋建成后按一定比例分配房屋。此种经营行为同样未纳入营业税法中所指的“以无形资产投资入股，利润共享、风险共担，不征营业税”的范围，甲企业仍需按“转让无形资产”缴纳营业税；双方分得的房屋在各自用于销售时，按“销售不动产”征税。二 土地增值税 

（一）土地增值税的征收制度

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

土地增殖税率表

级数

计税依据

适用税率

速算扣除率

1

增值额未超过扣除项目金额50%的部分

30%

0

2

增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分

40%

5%

3

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分

50%

15%

4

增值额超过扣除项目金额200%的部分

60%

35%

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（二）土地增值税的税收筹划 

1、收入分散筹划法

在确定土地增值税时，很重要的一点是确定售出房地产的增值额。增值额必须从收入和成本两方面确定，如果房地产企业能够在成本不变的条件下减少收入，则能够减少税收。对于土地增值税来说，因为是超率累进制，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生税率爬升效应，使得税负增长很快。因而收入分散筹划法具有很强的实际意义

收入分散筹划的一般方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的设施，具体筹划如下：当住房初步完工但没有安装设备以及装潢装饰时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装即装潢、安装合同，则纳税人只需就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税。

2、成本费用筹划法

房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发成本，后者是房地产开发费用。其中的公共配套设施费和开发间接费用是很值得筹划的。

例如：以房地产开发商所开发1万平方米普通商品住房，地价为1000万元，开发成本为2000万元，现将其售价预定为每平方米6000元，现有A、B和C方案，A方案是维持现状；B方案是在A的基础上，增加开发成本250万元；C方案是在B方案的基础上，增加开发成本250万元，不考虑其他小额费用，三种方案都需缴纳营业税金及附加=6000*10000*5%*（1+3%+7%）=330万元。

方案

每平售价

可扣除金额

增值率

应缴土地增值税

利润

净利润

A

0.60 

4580.00 

31.00%

471.00 

994.00 

665.98 

B

0.60 

4830.00 

24.22%

351.00 

819.00 

548.73 

C

0.60 

5080.00 

18.11%

0.00 

920.00 

616.40 

C与B相比虽然多投入250万元，进一步改善了住房环境，很受购房者欢迎，在激烈的市场竞争中很容易打开市场销路。而且由于可免征土地增值税351万元，结果开发商所获净利润比B多67.67万元，因此，B与C相比应该选择C，A开发成本相对于B、C要少，所获净利润比B、C多，但房屋质量不如B、C，如果发生房屋滞销，其所负担的超过贷款期限的利息和罚息均不允许扣除，实际所得净利润可能比B、C更少。因此，利用增大公共配套设施费和间接开发费用不但你减轻土地增值税的负担，而且提高了住房质量，有利于企业整体长远发展。

三 企业所得税 

（一） 企业所得税的征收制度 

企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。企业所得税实行25%的比例税率。

（二） 企业所得税的税收筹划

1、利润转移法

利润转移法是指利用关联交易将利润转移到具有税收优惠政策的关联企业的一种纳税筹划方法。采用该筹划方法的前提是要设立与房地产开发业务相关并同时能享受税收减免的关联企业，然后通过内部转移价格将房地产企业的利润转移到这些企业中去。

2、销售收入调节法

销售收入调节法是通过研究与分析影响“是否确认收入、何时确认收入、确认多少收入”等问题的各类因素来进行纳税筹划，实现延迟纳税或者少纳税的目的的一种纳税筹划方法。比如通过对自留物业是否属于临时性出租的选择来决定是否需要视同销售确认收入；通过对销售收入结算方式的选择来调节收入确认的时间和条件等。

3、会计政策选择法

会计政策选择法就是通过选择恰当的会计政策，使得企业所得税的税负最小化或者说企业效益最大化的一种纳税筹划方法。具体来说，可以通过选择不同的固定资产折旧方法、各类资产的减值准备的计提方法、存货的计价方法以及运用合适的成本费用分摊方法等手段来尽量降低或提高企业所得税税前的扣除金额，已达到少交或多优惠企业所得税的目的。

第三部分 房地产企业税收筹划风险及防范

一 房地产企业税收筹划风险

税收筹划风险，是指纳税人在进行税收筹划时，因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要包括以下几个方面：

1、法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟，它经常游走在税收法律规定的边缘。税收筹划方案的合法性必须经过税务机关的确认，房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异，这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外即使是合法的税收筹划行为，也有可能因为税收政策理解的偏差导致税收筹划方案无法实际执行，从而变成一纸空文；或者被税务机关认定为偷税、逃税行为，不但得不到税收利益，反而导致税收筹划的法律风险，并且加重了房地产企业的税收成本。

 2、政策风险。房地产企业受政策波动影响较大，由于我国市场经济体制还不够成熟，房地产行业波动幅度较大，而随着法律建设的不断深入，房地产调控政策频繁出台，而政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性，这些都容易导致房地产企业所选择的税收筹划策略失去原有的效用，甚至与法律相抵触。

3、财务风险。房地产企业属于资金密集型企业，对资金的需求量巨大，若某个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此，房地产企业必须保证资金供应的充足，房地产企业大部分资金都是通过举债而获得，而借入的资本额越大，税收筹划的空间越大。获取可能的税收筹划利益的机会也越大，但由此带来的财务风险也相应增大。

二 房地产企业税收筹划风险的防范措施

1、树立风险意识，建立有效风险预警机制

无论是从事纳税筹划的专业人士，还是接受纳税筹划的纳税人，都应该接受和正视风险的存在。只有从思想上认识风险，才能有效控制风险。税收筹划只能在一定的政策和环境条件下，并且在一定的活动范围内发生作用。在筹划过程中不能以增加风险为代价降低税负。由于其目的的特殊性和环境的多变复杂性，相关企业要必须建立一套科学、快捷的纳税筹划预警系统，对纳税筹划过程中的方向进行全方位监控。在实现纳税人减轻税负的前提下，利用现代网络技术建立税收筹划的风险预警系统，及时监控税收筹划的潜在风险，避免潜在风险演变成客观事实，起到未雨绸缪，防患于未然的作用。

2、 密切注视税法变动，力求纳税筹划符合税法与国家政策导向

针对税收筹划可能产生的违法性风险，纳税筹划必须合法。成功的纳税筹划必须充分考虑外部环境的变化和国家政策对企业经营活动的影响。而作为判断企业纳税筹划是否违法的标准——税法，却是经常随经济情况的变动或为配合政策的需求而变动的。所以纳税人不仅要学习税法和遵守税法，准确理解和把握税收法律的内涵，在制定筹划方案时不仅要时刻关注税收政策的变化，还应该对政策变化可能产生的影响进行预测和风险防范。同时适时调整本企业的筹划方案，做到顺应国家宏观调控经济的意图，减少逆法避税的风险。　

结 论

税收是作为一种成本是企业生产经营性过程中无常向政府支付费一种费用，具有强制性。它作为企业经营成本，是与企业利润密切相关的。合理、有效地控制企业经营成本，取得利润最大化是每一企业的经营目标。对每一个房地产企业而言，加强成本控制和实现利润最大化、实现净现金流最大化自然是其项目管理的核心。

考虑如何控制经营成本，包括通过合理合法地控制每一个项目的税务成本，自然也就成了非常值得房地产企业思考的问题。纳税人为选择合理、合法的纳税方式从而有效地减少企业的税收负担，提高资本回收率，实现企业利润最大化而采取的技术方法和手段就是纳税筹划。长期以来，房地产企业一直在积极探索如何提高企业经营效益，往往企业这方面的努力大多集中在如何增加收入和降低成本上。房地产企业的纳税筹划是一项复杂的工程，不是简单的单向思维，必须考虑企业全局利益。本文从房地产企业所涉税种出发，通过对企业纳税筹划的合理分析，力图勾画出房地产企业纳税筹划的基本思路，并对几种可行的纳税筹划方案进行权衡比较，帮助企业选择最优的筹划方案。

参 考 文 献

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