房地产开发是一项受宏观政策影响很大的产业，进入2010年中国房价涨幅过大过快，2011年国务院为了抑制房价过快上涨，出台了新国八条，被叫做史上最严的房地产调控政策，严禁银行向房地产公司贷款，限制购房，仅仅这两条就给房地产公司带来不可控制的政策法律风险。城中村改造项目各种基金规费的增加，更是使昆明的城中村改造雪上加霜。

资金风险。房地产开发项目是资金密集型的项目，从取得土地使用权开始，项目开发的每一个阶段都需要投入大量资金。

地价在房地产开发过程中是主要的资金支出项目之一。近年来房地产市场的持续热炒，土地的价格也逐年递增，一些城市甚至出现了“天价地”，因此土地的资金投入是相当的巨大。房地产开发项目一般是在项目立项之后再进行融资，购买土地基本上依赖于自有资金的投入，而随着市场不确定因素增加，房地产开发项目的流动性风险相应增加，随时可能出现现金断流，从而给项目带来营运风险。

项目一旦进入开发阶段后，首先庞大的开发资金需要量是无法通过自有资金来支撑的，势必要通过外部筹资来满足，也造成了房地产开发项目的负债率居高不下，目前我国房地产项目的资产负债率大多在70%左右，高额的负债率也引发了其巨大的偿债风险。其次由于投资额大、投资周期长，造成资产周转慢、资金流动性差、。变现能力弱，因此房地产开发项目面临财务风险也就越大。再次国家相对紧缩的资金调控政策，使得银行的放贷条件更加苛刻，对贷款账户及贷款用途的监控也更加严密，这就加大了获取项目开发贷款的风险，一旦资金链断裂，项目的开发过程将中断，就可能导致“烂尾楼”。

项目管理风险。项目管理风险主要体现在项目开发前期的决策性风险和项目开发阶段的项目成本管理风险。

     房地产开发前期阶段的决策性风险主要是在选择项目及立项过程中由于信息不充分而导致项目投资分析失误及对复杂形势估计不足产生的风险。因为项目普遍具有一次性和不可重复性，一旦项目的指导思想出现失误，是后期无法弥补的，所以决策性风险也是项目开发前期最大的风险。从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。

   项目开发阶段的管理风险主要体现在项目成本管理风险。由于项目开发周期长，期间的设计变更，材料市场价格波动及工程质量优劣，都将使成本预算与结算产生较大差异，使得项目的实际报酬率产生偏差。而不重视与设计、营销的衔接，不注重与各部门沟通、协调，没有全面预算的观念，无序、交叉施工造成重复施工，也会让项目管理失控，对预期利润实现构成风险。

（4）纳税风险。房地产开发项目税收风险是指纳税人没有充分利用税收法规或者纳税风险规避措施失败而付出代价的一种可能性，是由经济活动环境的复杂性，多样性，以及纳税人认识的滞后性，对税收法规理解的失误等共同作用的结果。

   房地产开发项目的开发过程从设计，建安到销售涉及到多个税目，涉税金额大，其征缴方式还有对预收款进行征税，是纳税的重要环节，税务风险也较大，具体表现在：

税收政策风险，这是房地产项目纳税风险中最大的一类，是指企业的经营行为未能有效使用税收政策而导致未来利益损失的不确定因素，政策风险又包括政策选择风险和政策变化风险。政策选择风险即错误选择政策风险。由于纳税人对政策的误解，自认为税务处理符合一个地方或一个国家的政策或法规，但实际上由于政策差异或认识的偏差受到相关的限制或打击，如果纳税人对政策理解不透会造成政策选择的风险。如：对预收款未计收入，导致少交营业税及附加和土地增值税。政策变化风险即政策变动所导致的风险。由于经营环境的多变性、复杂性及不确定事件税法常随经济情况变化为配合政策的需要而不断修正和完善，如在国税发（2009）31号文件后，对公共配套负担的土地成本，应同其他成本一起用建筑面积法进行分摊，而之前的规定在实际操作中可以按占地面积分摊的及按预算造价分摊。

会计核算导致的错误纳税风险。这是由于未能准确核算项目应纳税额而导致未来利益损失。表现在项目的会计核算和税收政策的差异及缺乏内部控制措施，导致会计核算系统提供了不真实的数据和信息。如对企业所得税申报的预交数据理解错误造成申报数据有误，又如，项目清算前，工程发票未全部收回，导致大量成本无法扣除，使清算时多缴纳税收。

房地产开发项目风险的治理措施 

风险在房地产开发项目中无处不在，但是在一个良好的风险管理体系中，风险是可以通过一些治理措施得到降低或回避的。

做好项目的可行性分析及事前规划。为了避免或减少房地产开发项目的前期的资金风险，应该做好项目投资的可行性分析，根据现有的政策及市场环境对项目的用地规划、建安成本、市场营销等各方面做出细致分析，并提前做出融资预案，对开发过程的可能遇到资金短缺做出合理的预案，以便决策者能对是否拿地做出理性的抉择，从而减少房地产开发项目资金短缺的风险。其次在拿地之前将整个项目策划、图纸设计等做好，将合理工期充分前置。而以便自己拿地后就可以马上开工，这样的好处是大大缩短项目开发的周期跨度，最终带来财务利息一定程度上的缩减，有效提高了资金的周转率和利用率。

积极拓宽融资渠道。在目前的局势下，单一的依靠某种资金来源渠道风险很大的，只有提高项目自身资本运作能力，内外部融资相结合才有可能减少风险。首先，房地产开发项目的特殊性使其在房屋未交付前可以通过预售来获取预售收入，因此如果通过找准市场入口或低价入市等方式吸引购买者购买，使得项目的资金尽早回笼，提高变现能力，降低项目的负债率及减少资金成本。其次，利用应付账款等自然融资工具也能提供一些资金上的支持。再次，从外部融资来看，拓宽融资渠道，采用房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式，可以促进项目的持续性发展。

加强成本的内部控制管理。在项目成本管理中应强化内部控制系统的建设，竖立全面成本观念，整合各部门的资源，达到有效的沟通，建立标准化成本管理体系，减少无效成本的发生，并充分的运用信息化工具来分摊风险。目前大型的房地产企业一般都会自行开发项目成本管理体系，如POM系统等，通过对工程合同信息的出事录入，能对每次付款及成本结算提供大量的数据支持，并能在此基础上进行数据分析，达到成本控制和增加成本核算的准确性的目的。

建立全面预算控制系统。防范和控制预算风险，应对预算外的重大现金流出上报决策层，并实行集体决策，对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下，结合信贷资金的流入时间，采取银行承兑汇票的方式延迟付款期，最大限度地利用资金的机会成本为企业增效，对收入应及时入账，以加速现金的流入，同时建立科学的预算控制系统，做好事前规划、事中控制、事后评价，强调整体规划，在预算的编制过程中有效的协调内部各层次，各部门的目标指向从而达到加强内部控制的目的，在日常经营管理过程中，可以依据预算指标加强对各项经济活动的发生和执行进行控制做到有得有失，最后预算执行结果还应与业绩考核相结合，以保证预算管理的有效性。

研究税收政策，规范财务核算。在项目开发过程中应该关注与项目相关的税收政策变化，根据实际情况充分收集和整理相关税收政策及变动情况，及时更新税务知识。在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后再做出决策。对于核算风险可以从规范会计核算基础工作着手，依法设立完整规范的财务会计账册，提高财务人员的职业素养和业务水平，加强信息交流和沟通，避免因核算错误而导致多交税。

工程监理在竣工阶段的造价控制

竣验阶段造价管理的重要性竣工验收阶段是工程建设的最后阶段。也是对建设成果和投资效果的总检验阶段。在这个阶段造价管理的主要任务是全面收集整理建设工程的有关资料（包括技术的、经济的），进行工程的竣工结算和决算。有效地控制这一阶段的工程造价，对工程的最后造价的确定具有十分重要的意义

二、竣验阶段造价确定的方法

1.结（决）算的编制方法

（1）合同价格包干法

（2）合同价增减法

（3）预算签证法

（4）竣工图计算法

（5）平方米造价包干法

（6）工程量清单计价法2.决算的编制方法在相应的结算方法后，加上决算的费用3.竣工结算的确定（1）工程结算应以施工发承包合同为基础，按合同约定的工程价款调整方式对原合同价款进行调整。 （2）工程结算应核查设计变更、工程洽商等工程资料的合法性、有效性、真实性和完整性。（3）建设项目由多个单项工程或单位工程构成的，应按项目划分标准，按要求汇总竣工结算，编制工程结算书。（4）实行分阶段结算的工程，应将各阶段工程结算汇总，编制工程结算书。（5）实行专业分包结算的工程，应将各专业分包结算汇总在相应的单位工程或单项工程结算内。

4. 竣工决算的确定1）收集、整理和分析有关依据资料。2）清理各项财务、债务和结余物资。3）填写竣工决算报表。4）编制建设工程竣工决算说明。5）作好工程造价对比分析。6）清理、装订好竣工图。三、竣验阶段造价控制1.竣工结算的控制1）核对合同条款，审核结算编制的工程及费用范围。2）审核竣工内容是否符合合同要求、验收是否合格。3）审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同要求。4）按照规定的标准逐项核对竣工图工程量，及工程取费标准。5）严格审查设计变更、工程洽商与现场签证等，看是否符合合同规定的要求。2.竣工决算的控制1）收集、整理和分析有关资料依据是否充分。　 2）要认真清理各项财务、债务和结余物资。　 3）严格核实工程变动情况。　 4）做好竣工决算说明、各种报表、图纸审核工作。　 5）做好工程造价对比分析。

综上所述，房地产开发项目的风险种类繁多，表现的形式也千差万别，应正视风险存在的必然性，根据项目自身的特点来选择风险的应对措施，建立适合自己的风险管理体系，从而达到防御风险的目的。

参考文献：

石海均，王宏：房地产开发，被禁大学出版社

刘彬：浅析房地产开发项目风险管理：科技创新导报：2010.8

耿翠平：浅析我国房地产企业的融资渠道与融资分析

段九利、郭志刚：房地产企业全程纳税筹划，中国市场出版社 2008.6

方龄娅：房地产开发项目风险管理的实施，企业管理 2011.7

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