及与住宅有关的设备、构件，部品、材料的研发、生产、销售、维修、服务的企业、事业单位、机关团体和个体及其经营活动的总称。比照日本对其住宅产业的概括，可以将我国的住宅产业分为五个方面： １ 承担居住空间新建、改造的建造业、改造业、内外装修装饰工程业； ２ 提供住宅建造所需材料、设备的住宅建材业、住宅设备制造业、内装修装饰材料业； ３ 承担住宅开发组织、咨询以及销售经营的房地产业； ４ 承担建材、部品、设备的流通以及其他与居住生活密切相关的服务业； ５ 为支持农村地区居民改善居住条件的ＤＩＹ产业。 

我国住宅产业与其他产业的联系 

    根据《国民经济行业分类与代码》（ＧＢ／Ｔ４７５４－２００２），我国的国民经济划分为２０个门类，９８个大类，３００多个种类和更多小类，其中并无“住宅产业”这一类。主要的原因是，目前从事住宅建设的投资部门、设计部门、建筑施工企业以及建材、部品、建筑设备生产企业和住宅开发企业等大多

还与一般的建筑相关企业、房地产开发企业等混在一起，很难专门分离出来，因此想要清楚的划定住宅产业与其他相关产业的界线是很困难的。 从上一节对宅产业概念及内容的说明中可以看出，住宅产业涉及的内容贯穿住宅的全寿命周期，横跨第二、第三产业，包含住宅的投资、生产、流通、消费等诸多领域，是一条完整的产业链。

       第三节住宅工业化、住宅产业化的概念界定

     目前，社会上对于住宅产业化相关概念的理解不清主要体现为对住宅工业化和住宅产业化内涵、概念的混淆。２０世纪初，德国著名建筑大师格罗皮乌斯首先提出了建筑工业化的设想：希望可以像生产家用电器和汽车一样，在工厂流水线上连续的生产房屋建筑。并对其特征进行了明确的阐述： １）不断地复制生产独立的部件；２）用机器制造同一标准尺寸的部件； 3）提供具有互换性的部件。 但在当时建筑工业化并未得到推广。直到２０世纪５０年代，由于战争的破坏和人口的快速增长，房屋短缺严重，劳力又不足，旧的建造方式无法满足社会的居住需要，欧洲等国掀起了建筑工业化的高潮，由于住宅建筑的量大面广，建筑工业化这一时期主要表现为住宅工业化。 

 1，住宅工业化的内容及其特征

     住宅工业化的内容及其特征“工业化”有宏观和微观两个层面的涵义，宏观上是指一个国家或地区发展的动态目标和过程，微观上是对商品生产方式的一种描述。单就微观层面来看，联合国欧洲经济委员会将其概括为六个方面：（１）生产物的标准化；（２）生产过程各阶段的集 成化，（３）尽可能采用机械作业代替人的手工作业；（４）生产过程的连续性；（５）工程的高度组织化；（６）与生产活动构成一体的有组织的研究和实验。

     具体到住宅生产行业，住宅工业化是指采用现代化机械设备、科学合理的技术手段，以集中的、先进的、大规模的工业生产方式代替过去

分散的、落后的手工业生产方式建造住宅，实现减少劳动力使用、提高住宅质量、缩短建设周期的目标。根据上述“工业化”定义，住宅工业化包含以下内容：住宅部品、构件的标准化；住宅生产过程各阶段的集成化；部品生产和施工过程的机械化；住宅部品、构件生产的规模化；施工的高度组织化与连续性；与住宅工业化相关的研究和实验。 标准化、集成化、规模化和机械化是住宅工业化的四个特征。 

    （1，标准化是工业化的最基本特征，它直接导致构配件使用的通用性和构配件生产的重复性。只有当构配件的尺寸、规格、精度实现标准化，其才

能够适用于不同规模、不同类型的住宅建筑和环境，即满足通用性。在满足通用性的前提下，才会进一步引致出工厂对构配件生产的重复性，进而实现构配件制造方式由分散制作向工厂流水线生产的转移。 

    （2，集成化是住宅工业化的重要特征。住宅工业化要求我们系统地组织从设计到施工的每一个环节，在设计的时候就要考虑施工阶段的组装问题，这就是所谓的“施工问题前置”。一旦设计和计划确定，在实现一项工程的每一个阶段，都必须按计划进行，因为在这个精确的运作体系中，牵一发而动全身，局部的变动会带来系统性的混乱。 

    (3，机械化是住宅工业化的实施工具。完美的施工组织、统一的部品标准可以看作是实现住宅工业化的制度安排，而整个过程的推动力，则是生产和施工的机械化，它是住宅产业大幅提高生产效率和生产精度的核心内容。

     （4，规模化是住宅工业化持续运转的前提。住宅工业化要求住宅建筑必须使用工厂中生产的通用化建筑部品、构件，而只有在各类部品、构件的生产企业或行业实现规模化生产的条件下，才会产生一个可以稳定而持续的提供一系列与各种不同建筑类型相对应部品、构件的市场。 以标准化推动机械化，以机械化推构件规模化，以规模化促进工业化是住宅工业化发展的必然过程和客观规律，是任何国家推行住宅工业化所必须遵守的。

2，住宅工业化发展的三个阶段

     住宅工业化发展的三个阶段审视欧美及日本等一些发达国家的住宅工业化发展历程，可以发现各国的住宅工业化从启动到成熟一般要经历提高生产效率、提高产品质量和注重节能环保的三个发展阶段： 解决效率问题的起步阶段，这是一个从无到有的过程。各国在发展住宅工业化的起步阶段基本上面临着相

似的背景：人口快速增长，社会住宅供应极度贫乏，无法满足国民的居住需求，以旧有的住宅生产方式无法缓解这一矛盾。这一阶段的主要特征是各类工业化技术和机械的推广应用，住宅的建造速度得到了极大的提升。我国内地在上个世纪六十年代初进入住宅工业化的起步阶段，当时在各地兴起了装配式壁板住宅，加快建造速度，以应对急剧增长的住宅需求。

     解决质量问题的稳步发展阶段，这是一个从不好到好的过程。在这个阶段，住宅的规划、设计、内部功能空间划分、套型面积选择等各方面都进行了改进，同时在保温、隔热、隔声等性能方面也有了大幅度的提升，工业化住宅向着既美观又实用、舒适的方向迈进。曾在北京大面积存在的装配式壁板住宅就没有在这方面完成进化，由于其外墙板构造不合理且没有保温隔热层，存在雨水渗漏、舒适度低以及隔音性差等问题，使得它早早地退出了历史的舞台。 解决健康、环

保问题的成熟阶段，这是一个更注重绿色环保、资源节约的时期。在这一时期，工业化住宅开始采用更先进的技术、工艺，采用对人体更健康的材料，采用可循环使用、节能的材料，开始推广建造ＳＩ分离式住宅，增加房屋的使用寿命，使用者开始从全寿命使用周期对住宅成本进行评估。 一些发达国家的住宅工业化已发展了几十年，基本趋于成熟，而我国在近十年才逐步脱离住宅短缺的状况，开始进入提升住宅质量的住宅工业化发展阶段。

3,对我国住宅产业发展状况评价    1．住宅产业化所需的市场化基础已基本具备    多年以来，我国的城镇住房体制改革一直是沿着市场化的导向进行，经过上世纪八、九十年代的改革，城镇住宅的市场配置体系基本建立，住宅市场基本形成，成为居民获取住房的最主要的渠道。即使面向中低收入人群的经济适用房，也完全走出了过去福利分配模式，在对供需双方给予必要补偿或限制的前提下，引入了一些市场化的手段。市场配置体系的建立，不仅为城镇居民根据自身的实际状况，按照自身需求在住宅市场上自主地购置或承租住宅提供了可能，而且为住宅的供给方（房地产开发商等）根据市场需求，不断提高工艺水平和改进生产方式提供了动力。    2．住宅产业的科技含量仍处于较低水平    伴随着住宅产业化的推进，我国在住宅产业的关键技术和基础技术的研究取得一定进展。特别是北新建材等住宅产业化基地建设中，在建筑材料、结构体系及施工工艺等方面都取得了一定的研究成果。但总体上说我国住宅产业的科技革新速度还比较低。一是研究成果数量不多，层次水平不高，并且成果的结构也不尽合理，主要集中在住宅建筑规划设计、质量性能、新材料（尤其是装饰材料）和建筑设备等方面。一些基础理论的研究还不够深入，一些试验研究还不系统。二是成果转化率低，许多研究成果得不到推广应用，有的甚至没有转化成产品，更形不成大规模的工业化生产。如有些结构体系研究较为系统，但在实际工程应用不够普遍，甚至尚属空白。    3．住宅的工业化生产体系尚未形成    在几年的住宅产业化推进中，部分部品实现了系列化、规模化生产，如整体厨房、整体浴室等被越来越多的住宅所采用。但总体上说我国住宅工业化生产体系还没有形成。    （1）部品化、标准化和通用化水平较低。建筑材料制品的生产与供应还停留在原材料供应的概念上，形成的产品种类少，经常出现“有材料，无制品；有制品，无产品”的现象。    （2）住宅的建造方式仍以现场施工为主。多年来我国住宅建设一直采用现场“浇灌式”的施工方式，生产的流动性差，工作环境差，手工操作多（尤其在广大农村，建房还是以手工砌筑的方式进行），体现为高度的分散生产和分散经营。带来的结果一是建筑周期长。二是劳动生产率低。三是住宅质量难以控制，损失浪费也比较严重。    4．住宅企业间缺乏有效的社会化协作    我国住宅产业粗放型的经营造成产业技术门槛低，巨大的市场需求又产生了较高的利润率，不断诱使新的厂商进入住宅行业，致使整个行业的平均经营规模较小，住宅产业链上的企业（包括发展商、承建商、材料及部品供应商，以及设计单位、中介等）大都是规模不大的中小企业，产业的集中度过低。    5．住宅产业距可持续化发展的目标还有不小的距离    从上述的分析中我们可以看到，我国的住宅产业还没有完成从传统的“粗放型”向“集约型”转变，其发展还主要依赖于资金、人力的投入以及资源、能源的大量消耗。据初步测算，我国住宅建筑用钢占全国用钢总量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%,城市建成区用地的30%用于住宅建设.，城市水资源的32%在住宅使用中消耗，住宅使用能耗占全国总能耗的20%左右(若再考虑加上建材生产和建造的能耗，住宅总能耗约为37%左右)。    从以上分析可以看出，住房市场化的改革不仅解放了生产力，促进了住宅产业的快速发展和人民居住条件的改善，而且为住宅产业化的发展奠定了基础。随着住房的市场配置体系的建立和不断完善，住宅产业的主要矛盾表现为人民日益增长的住宅需求与落后的住宅生产方式的矛盾。如果说在上世纪八、九十年代住房产业发展的重点是住宅体制的改革和住宅市场的建立，本世纪住宅产业的重点则在于住宅产业化的推进。

                               结语

     综上所述，住宅产业化依然成为现如今建筑行业发展的一个趋势，虽然现如今住宅产业化还有很多不完善的地方，但相信通过有效途径的解决，这些问题将不复存在，期待未来的建筑行业完全成为一个产业化的时代，期待通过建筑行业的产业化，惠及全社会的更多方面，使我们更加的收益。只要全社会努力这将一定成为一个现实。

参考文献：

1，许溶烈 林桂安：《住宅产业化的探索与实践》中国建筑工业出版社

2，田灵江：《住宅产业与住宅产业化》2010年中国城市出版社出版

3，刘玉明：《既有居住建筑节能改造经济激励研究》2011年9月中国建筑工业出版社

4，《中国既有建设改造政策与市场化运作》中国建筑工业出版社

5,  邸小坛，陶里《既有建筑评定改造技术指南》 中国建筑工业出版社 

6,  住房和城乡建设部科技发展促进中心 《中国既有建筑改造政策与市场化运作》

7，向为民,《中国房地产业的支柱产业地位的量化分析》2008（19）：114-116. 8，中华人民共和国国家统计局《国民经济行业分类》中国标准出版社，2007. 9，中华人民共和国国家统计局《中国统计年鉴》中国标准出版社，2009. 10，王重润,崔玉平  《房地产业对经济增长的贡献率研究》11，魏润卿  现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究    12，周辉莉   我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究   财经问题研究13，施燕  基于SHTO理论对东西部房产发展水平的探讨 

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