笔者认为被拆迁人所享有的土地使用权具有的独立价值，拆迁时应对土地使用权给予补偿。房产市场上的房屋价值应当包括建筑物的价值和土地使用权的价值。不同位置的房屋，即使相同品质，价格也不一样，原因就是土地使用权价值不同。因此，在拆迁法律关系中，国有土地使用权才是真正的客体，实施拆迁的思路应是“以地带房”而不是现行的“以房带地”。除因公共利益用途划拨所得的土地可无偿征收外，对其他土地使用权的征收，均应按照市场价值进行合理补偿。而合理补偿的基本原则应该是补偿被拆迁人所遭受到的全部损失。全部损失不仅包括被拆迁人的全部的、确定的、物质的损失，还要考虑对被拆迁人生存和发展利益的长远影响，来确定补偿的具体数额。有观点认为，此种补偿原则对拆迁人要求过于苛刻，但笔者认为如若不能对被拆迁人的损失进行公正的补偿，则可能使其合法权益处以不可预期的随时可能发生的危险之中，而得不到有利的保障。并且，合理补偿原则的设立另一方面也是衡量政府征地行为是否符合比例原则的重要指标，若拆迁所需补偿金超过其所能带来的公共收益，那么该拆迁行为即是不应进行的。所以无论是从公平正义的角度考虑，还是从社会经济发展、人权的保护和法治文明的进步考虑，都应该补偿被拆迁人遭受到的全部损失。

　　(三) 城市房屋拆迁程序存在的问题

　　《拆迁条例》第7条规定：“拆迁人申请房屋拆迁许可证时应提交一下文件：1.建设项目批准文件;2.建设用地规划许可证;3.国有土地使用权批准文件或国有土地使用权出让合同;4.拆迁计划和拆迁方案;5.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金足额到位证明。市，县人民的房屋拆迁管理部门应当自收到申请 30 日内对收到的申请进行审查;经审查，认为符合条件的，除了拆迁文物古迹还应当依照其他法律规定外，颁发房屋拆迁许可证。” 从该条的规定可知，拆迁人只要出具其所规定的批文，即可申请获得房屋拆迁许可证。前文提到，在拆迁人获得拆迁许可证后，等待被拆迁人的只有一个结果，房屋被拆。政府在没有收回土地使用权及房屋所有权的前提下，未经被拆迁人同意就处分了其合法所有的财产，这样的处理模式完全背离了所有权制度。这一制度设计的主要问题在于：

　　1. 缺乏公众参与

　　(1) 申请拆迁许可证时的听证

　　《拆迁条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”作为一种行政许可行为，拆迁许可证的颁发应遵循《行政许可法》之规定。《行政许可法》第36、46、47条分别规定了行政许可利害关系人的法定知情权、陈述申辩权以及听证启动权。因为拆迁许可的主体不仅仅是行政管理机关与拆迁人双方，拆迁许可证的颁发，直接赋予的是拆迁人对被拆迁人合法享有财产的强制执行申请权。这不仅涉及被拆迁人的重大利益，而且可能涉及地方的公共利益。

　　(2)拆迁裁决中的听证

　　《拆迁条例》第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”由于裁决是强制拆迁的前提，涉及到双方的重大利益，因此建设部的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》设立了两处听证：《规程》第7条规定，“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当举行听证。”.

　　(3)拆迁中的处罚听证

　　《行政处罚法》第42条规定：“行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额的罚款等行政处罚决定前，应当告知当事人有举行听证的权利;当事人要求听证的，行政机关应当举行听证。”《土地管理法》对土地违法行为设立限期拆除等行政处罚之前，应举行听证。

　　公众参与应当贯穿于拆迁过程始终，但我国现行法法律对于公共参与的规定仅限于听证制度。然而现阶段，中国的听证制度存在“认认真真搞形式，扎扎实实走过场”之客观现实。这一现实的存在与我国的听证制度设计不无关系，中国式听证只强调事中听证，对于决定前缺乏公众参与的途径。利害关系人对于其所作事项往往只是处于一个被通知的地位。另外，听证结论并不最终决定行政行为，行政机关对已听证事项所作行政决定，并不向听证公众负责，听证制度缺乏民主上的支撑。

　　(4)当事人救济途径单一

　　现阶段，关于城市房屋拆迁当事人拆迁争议的救济途径主要规定于最高人民法院的两个司法解释。最高人民法院于1996年7月24日作出法复(1996)12号《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》，主要内容为：“一、公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。二、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”这一批复确定了通过司法程序解决拆迁纠纷的民事、行政诉讼这样两种途径。正是由于《拆迁条例》对于城市房屋拆迁的性质未有明确界定，综观二司法解释之规定，其也并未对城市房屋拆迁争议的性质进行区分。这造成了人民法院在处理该类纠纷时均以此为由不予受理，并要求当事人向人有关行政机关申请裁决，这样的做法偏离了行政裁决设立的初衷，将当事人的救济途径单一化，不利于当事人权益的保护。

　　二. 城市房屋拆迁现实问题之源

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