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城市人口变化带来的房地产管理法规政策调整研究------以上海为例--开题(一)
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毕业论文范文题目:
城市人口变化带来的房地产管理法规政策调整研究------以上海为例--开题(一)
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城市人口变化带来的房地产管理法规政策调整研究------以上海为例--开题(一)
城市人口变化带来的房地产管理法规政策调整研究------以上海为例--开题(一)毕业论文范文介绍开始:
一、文献综述
人口因素是影响住宅房地产市场发展的重要方面,研究城市人口变化可以反映住宅房地产市场的规模和需求变动;同时,对房地产管理法规政策研究也绕不开城市人口的变化。对于城市人口的变动和房地产法规政策调整的研究笔者主要考察了以下文献资料。
(一)我国房地产政策法规现状
王展在《城市房地产管理法修改决定解读》中写到,2007 年 8 月 30 日,全国人大常委会通过了对《中华人民共和国城市房地产管理法》的修改决定,只增加了一条:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”该修改使得今年 10 月 1 日《物权法》实施后,拆迁将有法可依,但这仍需仔细斟酌。
朱程在《<城市房地产管理法>有关条款的修改建议》中认为,《城市房地产管理法》是规范我国城市房地产市场的基本法,其第五章“房地产权属登记管理”对房地产权属登记工作进行了规定,从而在国家法律层面上确立了房地产登记发证制度。但由于《物权法》实施后,对不动产登记制度作了全新的诠释,《城市房地产管理法》中关于房地产权属登记的相关规定已经不能适应新的法制环境要求,从“后法优于前法”的法律适用规则和维护国家法制统一性的法治原则出发,《城市房地产管理法》中相关条款应当依据《物权法》的规定进行相应修改。鉴于《物权法》第二章第一节对不动产登记制度作了较为全面的原则性规定,而《物权法》实施后,建设部、国土部分别依据《物权法》对房屋、土地登记的具体登记规则制定了较为详细的部门规章。
《城市房地产管理法》的修订,综合考虑了《物权法》《国有土地管理法》等法律法规,并研究我国房地产发展阶段,结合了人口增长速度,城市化水平,银行利率变化的情况。
高圣平在《物权法背景下的城市房地产管理法修改兼及部门法的立法技术》中认为,《物权法》是以不动产为核心构建起来的规则体系,其施行无疑会对同样以不动产(房地产)为调整对象的《城市房地产管理法》产生重大影响。《城市房地产管理法》的修改应秉承公法与私法合一的理念,厘清法律中的公法关系和私法关系,分别修改和完善相关规则,全面贯彻《物权法》的规定。
(二)城市人口变动与房地产市场关系的研究现状
史青青在《基于人口红利、汇率的房地产价格研究》一文中写道,房地产开发项目周期很长,并且房地产的流动性相对较低,开发期间市场的波动往往很大,存在着高风险性。根据中国的实际情况,通过建立房地产均衡价格模型,从理论上证明了在完全理性的市场中,房地产收益率与人口增长、劳动人口抚养比无关,但与城市化率负相关。劳动人口由农村进入城市可以短时增加房地产价格,但最终会降低房地产投资的收益率。作者通过论证,说明人口因素在这段时期对房价的影响不显著,而汇率是影响房地产收益率的一个因素。
林志远在《北京市的房地产市场供求和人口变动影响》中认为,房地产市场是一个兼有资本投资性质的长期耐用消费品市场,价格波动受到消费需求、资本投资和市场投机的影响,市场供给又受到土地有限的严格制约,如北京市的房地产市场受到外来人口大量涌入的影响,中心城区的房价高涨。
林鲜明在《浅析人口因素对深圳房地产发展的影响》一文主要从深圳的人口因素变化对房地产业发展的影响进行分析,认为人口因素的变化对房地产业产生了相当大的影响,并将在未来继续影响房产业的走势。因此,根据人口规模制定城市规划,强化人口管理,控制外来流动人口的规模,这些措施的有效开展,也必将推动深圳未来房地产市场的更健康发展。
赵君丽在《人口变化与房地产需求——人口结构变化与房地产周期相关性研究》一文通过分析人口对房地产周期的影响,认为人口结构变化与住宅需求变化直接相关,住宅需求直接影响房地产需求,房地产需求变化影响房地产周期。
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