（一）住房需求大

根据《中国家庭发展报告》显示，我国户均人数3.02人。那么，按照1.71亿住宅套对应的是5.16亿人口。按照我国目前常住人口城市化率为58%来计算，14亿人口，应有8.12亿城市常住人口。那么数据就出来了，即使按照现在的城市化率来计算，还有近3亿人口是住在1998年之前的老房子里。这3亿人口需要商品房1亿套，需要商品房面积100亿平米。

（二）市场缺陷

1.是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。2.是房地产现金流不长远。房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。买多套房的人基本都是为了投资，真正自己居住，更新换代是很慢的，很多人买一套房子住一辈子，甚至传承几代人。一个国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。

（三）调控政策缺乏前瞻性和连续性

据研究机构披露，全国各地出台的房地产调控政策多达159次。调控城市也从2017年集中在一、二线城市逐渐向三、四线城市转移。且此轮进入商品住宅“限售”行列的三、四线城市有几个共同特点，即房价出现了明显波动，并且投资投机需求明显强于本地自住需求，房地产调控大有“哪里炒房限哪里”之势。这些楼市调控政策存在“头痛医头、脚痛医脚”的倾向，缺乏可持续性和前瞻性，消弭了调控政策的连续性、整体性和严肃性，使调控政策成了缺乏权威性、或被随意搓揉的“橡皮泥”。

（四）地方政府调控措施不积极

随着中国经济的转型,地方政府逐渐与中央政府成为利益相对独立的主体,一些具体的制度安排 ———诸如政绩考核体制和财政分权体制等,给了地方政府在紧缩性的宏观调控过程中与中央政策博弈的动机;而中央政府对于地方政府的博弈行为惩戒力度明显不足,进一步强化了地方的博弈动机。正是制度供给的不足导致了地方消极对待中央紧缩性的宏观调控政策;在赶超战略的历史任务尚未结束的背景下,地方政府在宏观调控中的行为进入了制度供给的困境。

（五）忽视地区差异

长期忽视地区差异, 政策匹配度有待进一步加强.近年来, 我国房地产市场展现出了新的特征, 即大中城市与小城市房地产市场出现剧烈分化, 具体表现是大中城市量价齐升, 而一些中小城市则深陷库存危机, 销售量和价格徘徊不前甚至出现一定下滑.这种现象的出现正是前面所说的"大城市化"趋势所导致的, 由于大城市在工作、教育、医疗等方面具有明显优势, 我国城镇化开始步入人口由小城市向大城市转移的阶段, 大城市将变得更大.这使得大城市房地产市场的住房需求持续保持强劲, 而因为大城市土地资源相对小城市更加紧张, 也就更受投机者青睐, 所以房价就会上涨更快.多年来我国采取的房价调控政策大多都具有普遍性, 适用所有地区, 这种忽视地区差异的调控方法在以前是没有太多问题的, 但在我国大中城市与小城市房地产市场出现严重分化的新形势下, 这种调控模式暴露出巨大的缺陷.这种缺陷主要表现在没有对症下药, 政策匹配度较低.我国目前库存严重的是需要政策刺激的广大三四线城市, 而对一线和大部分强二线城市来说应该采取的是遏制房地产市场快速上涨的政策.由于政策没有注意到这种差异性, 导致的结果是该紧的没紧、该松的没松.这只会加深二者的分化程度, 不能真正解决房地产市场存在的诸多问题.这个问题在2014年以来有所改善, 政府开始更加注重分类施策、因城施策, 甚至"一城一策"也提上日程.这对于遏制我国房价过快上涨意义重大.由于分城施策的调控系统较之前更加复杂, 中央政府再无法进行统一调控, 而必须将调控权利下放到地方政府, 地方政府掌握更大的权利, 同时也担有更大的责任.但是地方政府是否有能力来深入研究当地住房市场的特点, 准确预判市场发展的趋势和风险, 是否有能力根据市场情况制定系统有效的房地产调控政策, 是否有能力促进房地产业健康持续发展以及权利下放是否会导致更大的利己行为和更严重的腐败和这一政策实施后会对我国楼市带来哪些不利影响等问题会给这一政策的未来蒙上阴影.因此, 分城施策对房价快速上涨究竟作用几何还有待观察, 未来我国在如何加强楼市调控政策的匹配度和有效性这条路上还任重道远。

四、对我国房地产市场调控政策的建议

（一）加大房地产的市场的立法立规

政府对房地产市场的计划调控及其立法、房地产市场是市场体系中举足轻重的市场。它不仅能够反映国家经济发展的态势，成为经济变化的先导，而且同其它市场，如劳动力市场、资本市场、建材市场等休戚相关，它的运行及其状况，直接关系到国家经济的繁荣与发展，人民生活的安居乐业.。但是，由于我国的住房制度改革起步较晚，当前实行的住房政策和法律中存在着许多的制度性缺陷，我国公民的住宅权也因此很难得到有效的保障和真正的实现。需要国家制定更加详细的法律法规。

（二）改善民生的迫切需要

这些年来中国的房价上涨过快，导致许多有住房困难的中低收入家庭被关在了门外。为此，国家大力发展各种形式的保障性住房。但问题是即使按计划在近几年内完成4500万套保障性住房开发，也只能覆盖20%的城镇居民，另外80%的城镇居民还得靠商品房来解决。如果不通过实施“限购、限贷”等严厉房地产调控政策，估计房价仍将非理性上涨。因此，坚持当前房地产调控政策，促使房价回归其合理水平，才能改善民生在住房方面的迫切要求。

（三）完善住房调控体制

第一，建立基本住房保障法。以法律的形式要确立住房公积金制度，明确对于政府主导的保障性住房的规划、建设、分配和流转的监督要求，明确限制对于住房的投机与抑制投资要求。

第二，建立有效的住房市场交易的调控体制。要完善财政税收和信贷体制，不断满足刚需住房的需求；要保护开发商对于住房开发的积极性，保障市场供给；要促进住房的流转，提高资源的利用效率。

第三，建立合理的房地产管理体制。要保障基本住房土地的需求；要提高土地的利使用效率，严格限制土地的囤积和闲置。

（四）发展住房租赁市场

对于我国经济的转型升级而言，最主要的问题在于消费潜力的挖掘和提升。国家经济的长远发展，制造业的转型升级，离不开内需的支撑，内需包括投资和消费两方面，而投资回报率的增长从根本上来说受到消费能力的制约。目前消费的最大问题在于：一是贫富差距不断拉大；二是居民用于房屋购置的支出占比过高，解决这两个问题的关键仍在于高房价问题。在高房价现状和供给刚性的制约下，大力发展住房租赁市场，降低购房需求和减少住房支出成为新时期房地产调控政策的主要着力点，这也是前期中央政治局会议所提到的房地产市场长效机制的建立。近期公布的一系列政策表明，国家对于房地产市场的调控思路不仅发生了变化，而且已经迈出了实质性改革的第一步，未来房地产调控模式将翻开新的一页。保护租户权益，给予租户与产权人同等待遇。

（五）发展实体经济的客观需要

中国经济和中国国家地位不是靠谁的施舍，主要是靠自己的努力，所以取得这么大的进步，我们要进一步，让中国经济更大，中国国家地位更好，实体经济，主要指一个国家生产的商品价值总量，同时也包括教育、文化、知识、信息、艺术、体育等精神产品的生产和服务部门，实体经济社会赖以生存和发展的基础，实体经济好，虚拟经济才会好，金融才会好，金融是建立在实体经济之上的，因实体经济的发展而产生，为实体经济服务，好的金融能反过来能促进实体经济的发展，加强制度建设，提供好的市场环境，进一步加大基础设施建设力度，优化经济结构，鼓励创业，发展自己的商业文化。

（六）短期调控和长期调控有效结合

中国房地产市场的确需要短期和长期政策的“组合拳”来推动房地产市场健康的发展。“中国房地产市场不仅需要短期的调控政策，政府也一直希望对房地产市场做出长期规划，我认为我们确实需要制定长期的规划，比如土地政策、贷款政策，甚至一直备受关注的房地产税政策等，这一系列的政策将会组成房地产市场的长期规划。值得注意的是，在制定长期规划的时候要根据市场的情况进行，同时规划的制定要有足够的市场环境来保证规划的具体实施效果。所以短期、长期政策同时存在并相结合才是推动房地产市场健康发展的正确方法。

参考文献

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4、姜建·我国房地产市场调控政策研究·华中科技大学·2012

5、申兴芳·我国住房市场货币调控政策及其效果研究·河北经贸大学·2015

6、刘佳·我国房地产市场调控政策实施与效果分析·南昌大学·2013

7、余庆欣·论我国房地产市场调控及房产税·商情·2014（5）：59-60

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