（一）房地产市场税收政策未形成体系，价格调控效果甚微

通过上文对房地产市场调控政策的回顾，可以发现房地产市场税收调控政策多是针对单个税种进行调控，且政策零散，无法形成一个完整体系，无法对房地产市场进行有系统调控，房地产价格调拉效果不甚理想。比如2005-2008年房地产价格过快上涨阶段，为了抑制投机性购房需求，打击哄抬房地产价格，稳定房价，国税总局絕后下发国税发［2005］89号文件，［2006］108号文件，［2006］144号文件，先后出台二手房交易营业税、个人所得税来提高二手房交易成本，抑制炒房投资，稳定房价。但是政策出台后，调控效果并不显著。因为在市场上投机者占据主导地位，而且营业税和所得税等比较容易转嫁，因此在实际交易中往往是购房者承担相关税收，变相提高了房地产的交易价格。

（二）货币调控证词缺乏针对性，忽视地区差异

一般来说，货币政策的调整是针对宏观经济的运行情况做出的调整，不专门针对房地产市场。但是由于房地产行业的高度资金密集特征，货币政策的调整对房地产市场影响至关重要。而在我国货币政策工具中，专门针对房地产市场的工具相当有限。在调控实践中由于没有专门的针对性政策工具，只能采用一般性政策工具，导致调控波动面过大。另外，我国房地产市场地区间发展情况不同，而且不同地区间房地产市场出现的问题也不尽相同。由于货币政策调巧的一般性政策工具运用，使得各地区间同时落实相同的调控政策，但是这些调控政策对本地区房地产市场运行情巧并不一定合理，因此忽视了地区间房地产市场的差异性。

（三）地方政府调控措施不积极

地方政府在房地产市场调控中具有多重角色，这也是导致调控失灵的重要原因。前文提及，地方政府不仅是土地所有者垄断两级土地市场，更是土地市场监管者而行使监管职能，这也是房地产市场失灵的主要原因和政府进行规制与调控的起点。在房地产市场调控领域，政府同样是多重角色，这也是引起调控失效的根源。因为地方政府既是政治实体，又是经济实体，既是房地产市场调控政策的执行者，其本身又是被调控的对象。两种角色背后的利益冲突使得地方政府在调控过程中充满纠结与矛盾。一方面，作为政治实体的政府，处于其代表社会公共利益的角色，负有监管、调控以稳定房地产市场发展的职责; 另一方面，作为房地产市场参与者与地方政府财政收入保障者，其又希望土地财政始终红火，以房地产市场发展拉动当地经济发展。当两者冲突时，地方政府出于部门或集团利益考虑，一般会选择后一种角色，而当政府部门工作人员本身就是微观房地产市场具体参与主体之一时，对调控的态度就非常明显了。这种中央与地方之间关系的复杂性导致的长期博弈，就决定了国家进行积极干预的过程中，又会因以上困境导致政策失效。房地产市场调控进入房价越调越高、市场秩序越来越混乱的怪圈就在所难免了。

四、对房地产调控政策的建议

（一）加强土地价格改革

房地产价格是由房地产市场供需双方力量自发形成的。促进房地产巧场的稳定发展，首先要维持房地产价格稳定，不会出现大幅波动，扰乱市场秩序。在市场经济条件下，房地产价格受多种因素影响，不可能停留在一定水平上固定不动。而且房地产价格变化规律存在与其他商品不同的特点，比如房地产商品的完全差异性和王地有限性对房地产价格的影响。房地产价格的稳定与否也不仅仅是环比和同比变化不大得化的。但是房地产价格无论怎么变动，都不应该脱离社会经济发展水平合理区间。因此房地产价格稳定应当与国民经济发展水平或者是地区经济发展水平相适应，短期内不会出现大幅波动。

（二）实行差异化的货币政策

由于我国目前的货币政策主要是针对经济总量进行调整，对地区差异和结构差异重视不足。在调整货币政策时往往只考虑北上广深等大城市的房地产市场情况，从而忽视了其他地区房地产市场运行状况。由于房地产市场发展阶段不同，全国很多地区的房地产市场还处于起步阶段，资金需求以及政策扶持需求较为强烈，如果统一实施紧缩的货币政策提高房地产开发和购置费用，显然不利于房地产市场整体发展。因此，中央银行可以考虑将房地产市场货币调控政策的决策权下放给地区分行或支行，有分行或支行根据本地区房地产实际运行情况进行货币政策的调整，因地制宜，稳定房地产价格。

（三）加强保障性住房的供应

在信息不对称、竞争不充分的市场经济条件下，由于机会的不平等而导致不同人群收入分配的不平等，从而产生社会的中低收入阶层。随着城镇化的加速发展，土地价格和住房价格的上涨超出了了中低收入家庭的支付能力，但是由于房地产的社会属性和政治属性，政府出于经济和社会责任，必须采取一定的措施保证中低收入家庭住有所居。

（四）遏制炒房投机行为

房地产投机是一种以获取较高利润、承担较高风险、不确定性较大投资时间较短的房地产投资行为。在房地产投资、建设和交易的过程中都会形成和出现不同类型的房地产投机行为，投机需求会严重扩大市场需求、导致供求失衡，刺激房地产价格的非正常上涨，冲击房地产市场的正常运行，容易诱发房地产市场泡沫，甚至危及整个国民经济的健康发展。因此，为了避免房地产价格大幅波动以及不合理上涨，政府有必要采取调控措施抑制不合理的房地产市场投机现象。

（五）明确房地产市场调控中央地方的权责分配

明晰中央政府和地方政府在房地产市场调控中的权责关系并完善相关机制，是增强房地产市场调控的激励相容性和更好发挥政府作用的内在要求与基础环节，其重点在于完善纵向政府间职能定位与调控分工，强化并落实房地产市场调控中中央政府的监督责任和地方政府的主体责任，确保房地产市场调控在按照中央总体要求并符合地方实际的基础上有效展开。一方面，在中央政府统筹确定房地产市场调控基调、调控方向以及发出调控信号、稳定市场预期的基础上，进一步完善相关职能部委对“人、地、房、钱”等调控中的监管权责分配，明确对全国主要地区和城市房地产投资、金融、土地等重点领域的纵向监管责任，监督地方政府及主管部门同时建立起相应的监管权责体系。另一方面，健全地方政府落实调控主体责任的激励约束机制。建立地方房地产调控“领导负责、部门分工”的机制，明确政府内部的领导责任、主体责任和主要责任。完善土地、金融、财政和税收等职能部门的信息共享机制和协调联动制度，开展定期会议会商和临时应急会商，科学实施房地产市场调控相关措施。

五、总结

我国应该进一步加快住房制度建设，最终确定保障房和商品房并存、相互补充的制度，最终形成低收入者居住廉租房和经济适用房，中高收入者购买商品房的基本格局。通过相关的法律建设确保居民的住房权利，将经济适用房、廉租房等保障性住房的比例写入法律；将保障性住房建设作为中央和地方政府的主要任务，并硬化保障房建设的预算安排；探索多种有效渠道来拓宽保障房建设资金来源，通过财政资金和政策为保障房建设提供担保，明确保障房担保的部门，通过信用担保、利息补贴等方式为保障房建设和消费贷款提供信用支持；完善住房公积金使用制度，规范公积金使用管理，提高住房公积金使用效率等措施保障我国房地产健康稳定的发展。

参考文献

[1] 朱文蔚.《国外对房地产市场的调控措施及其对中国的启示》[J].创新.2014(2)

[2] 程娅在.《从美国房产税看我国房产税改革》[J].业界视角.2011  

[3] 彭慧、何燕、韩非《限购政策对我国住房市场价格的影响》[J].2013

[4] 杜龙：房地产限购政策作用与效果分析[J].企业导报，2012（13）

[5] 梁田，张坤.《我国房地产"限购令"问题的分析及对策研究》[J].中国住宅设施，2010 

收费专业论文
汉语言文学论文
物理学论文
自动化专业论文
测控技术专业论文
历史学专业论文
机械模具专业论文
金融专业论文
电子通信专业论文
材料科学专业论文
英语专业论文
会计专业论文
行政管理专业论文
财务管理专业论文
电子商务国贸专业
法律专业论文
教育技术学专业论文
物流专业论文
人力资源专业论文
生物工程专业论文
市场营销专业论文
土木工程专业论文
化学工程专业论文
文化产业管理论文
工商管理专业论文
护理专业论文
数学教育专业论文
数学与应用数学专业
心理学专业论文
信息管理专业论文
工程管理专业论文
工业工程专业论文
制药工程专业论文
电子机电信息论文
现代教育技术专业
新闻专业论文
艺术设计专业论文
采矿专业论文
环境工程专业论文
西班牙语专业论文
热能与动力设计论文
工程力学专业论文
酒店管理专业论文
安全管理专业论文
交通工程专业论文
体育教育专业论文
教育管理专业论文
日语专业论文
德语专业论文
理工科专业论文
轻化工程专业论文
社会工作专业论文
乡镇企业管理
给水排水专业
服装设计专业论文
电视制片管理专业
旅游管理专业论文
物业管理专业论文
信息管理专业论文
包装工程专业论文
印刷工程专业论文
动画专业论文
环境艺术专业论文
信息计算科学专业
物流专业论文范文
人力资源论文范文
营销专业论文范文
工商管理论文范文
汉语言文学论文范文
法律专业论文范文
教育管理论文范文
小学教育论文范文
学前教育论文范文
财务会计论文范文

电子商务论文范文