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城市住房拆迁的问题分析
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毕业论文范文题目:
城市住房拆迁的问题分析
,论文范文关键词:
城市住房拆迁的问题分析
城市住房拆迁的问题分析毕业论文范文介绍开始:
一、城市住房拆迁的问题具有多样性。
(一)老旧小区的改造而拆迁
许多小区建设年代久远,年久失修影响市容和危及市民安全。很多老旧小区都存在着不同程度的地陷和墙体开裂,这其中主要是因为建造质量原因造成的。早期由于受施工技术和材料的限制导致质量整体低下。也有时施工管理的问题。
(2)老旧小区的环境落后,许多老旧小区无人管理导致安全隐患,公用设施老化严重,如电线老化影响照明安全,水管破裂生锈导致供水和排污。
(3)老旧小区乱贴广告,道路破损,车辆乱停乱放,堆放杂物,垃圾乱放。
(二)城中村住房的改造而拆迁
(1)城中区拆迁的小产权房和村民自建房,由于没有报建和村民自己乱搭乱建,没有规划,造成环境脏乱差。随着我国城市化的进程,城中村严重影响城市的形象,阻碍城市的发展。
(2)城中村基础设施陈旧不完善,绿化覆盖率明显不足,道路坑洼不平,道路布局不合理。
(3)出租房未能有序管理,村民卫生意识较差,垃圾乱倒,随地大小便。卫生死角随处可见。
(三)新建小区而带来的住房拆迁
(1)随着城市化的进程,越来越多的农民进城,就需要更多的房子,也需要更多的土地,也要拆迁更多需要改造的住房。
二、城市拆迁的问题具有复杂性
(一)城中村的小产权住房
(1)小产权房的住房建筑质量问题,使用的建筑材料不达标,施工建筑工人不专业,施工过程中偷工减料,容易出现地基不牢固,顶层漏水,墙面开裂,使用的材料不环保。
(2)小产权房的产权不清晰,容易出现产权纠纷,出现一房多卖的情况。
(二)城中村的历史违章建筑住房
(1)违章建筑属于私自搭建,村民为自身利益而建的历史建筑,主要为收房屋租金而加建或扩建的房屋。
(三)村民为自身利益超建的住房
•••••• (1)自已私自超建的房屋,手续报建不建全,私自卖给外地人,而引起的房屋的产权问题。
二,城市住房拆迁具有重要意义
(1)随着我国城市化的进程,城市拆迁是经济发展的需要,只有发展才得以实施。因为城市发展建设必然需要拆迁,促进经济发展同样离不开拆迁,改善人民群众的生活环境,构建温馨,美好的家园更是需要 拆迁。因此,我们应当从政治的高度认识拆迁和从事拆迁,从关注民生,构建和谐社会的高度认真规范做好拆迁工作。这是每一个从事拆迁工作人员的责任。因此,拆迁工作不仅仅是一个重大的经济问题,更是一个严肃的社会问题和政治问题, 所以,我们应当转变观念,正确认识到城市房屋拆迁是城市发展,城市建设中一项十分重要,意义重大的工作,认识到城市房屋拆迁对加快中心城市发展,提升城市品位,改善城市环境,完善城市功能,维护社会稳定,推动城区现代化建设都有着极为重要的意义和作用。因此,我们还要做好宣传解释工作,力争让更多的被拆迁人,充分理解拆迁工作,处理好国家,集体和个人的关系,积极化解困难,努力做好这项利国,利民的事业,一直以来,房子是人们生活中的重要财产。
(一)、实现住房拆迁要求企业把被拆迁人员需求同企业利润放在同等重要位置上。
一是要使评估机构彻底与政府脱钩,与当事人没有利害或亲缘关系;
二是要打破房地产估价的地域界限,打破部门、地区封锁的问题,引入竞争机制,优胜劣汰。 5.加大对违法估价行为的惩处 《指导意见》第20条规定:“对有下列行为的估价机构和估价人员,依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚或记入其信用档案。”通过以上规定我们可以看出,其处罚的措施只限于行政与行业管理,缺乏必要的力度,因为违规估价的行为同时有很多触犯了刑法,行政处罚代替不了刑事处罚,有必要对其加以修改。
三,完善拆迁补偿制度
1.确定合理补偿标准 (1)遵循等价有偿标准 无论实行货币补偿还是产权调换,必须做到等价有偿的原则。只有做到等价的原则,在被拆迁人的利益不受损失的情况下,被拆迁人才愿意配合拆迁人做好拆迁工作。《城市房屋拆迁管理条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿,采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估的办法确定。其中,区位是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或区域中的地位、与其他地方往来的便捷性、与重要场所,如市中心、机场、港口、车站、政府机关等的距离、周围环境、景观等。1用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途,所有权证未标明用途的,以产权档案中记录的用途为准如若产权档案也没有记录用途的,以实际用途为准。(2)提高补偿标准 可以将房产赔付标准调整到略高于重置价。针对目前我国房屋拆迁补偿标准较低的情况,经济学家茅于轼认为:必须提高现行的拆迁补偿标准,建议应该在市场价格的基础上再加10%比较合适。《广州市城市房屋拆迁管理办法》就规定在特定的区域内,对被拆迁房屋的补偿价格按照房地产市场价格增加20%确定,这20%充分考虑到了房地产的增值、
被拆迁人分摊公共空间的损失以及部分的精神损害赔偿。
1
2.完善补偿标准确定方法
城市房屋拆迁从补偿方面来看,就是拆迁人与被拆迁人利益的一个分配过
程,
只有双方的利益都得到了保证,
才能达成拆迁补偿安置协议,
拆迁工作才能
顺利进行。要处理好拆迁人与被拆迁人之间这一对固有矛盾,要做到以下几点。
(1)合理确定拆迁房屋安置费用
由于被拆除房屋的安置价格由两部分组成,即对被拆迁人的一次性安置费
和对被拆除房屋的补偿费。
在确定安置费用时应考虑两方面的因素:
一方面是考
虑现行的本地房地产价格及当地的人均收入。
安置费用的下限不应高于被拆迁房
屋现行的市场交易价格,
上限又不应过低于现行商品房的平均售价。
另一方面是
考虑被拆迁人因房屋拆迁所出现的经济损失,
包括待安费、
搬迁费等,
使货币安
置与实物安置的被拆迁人扣除产权归属的因素,在获益的价值量上一致。
(2)在确定房屋补偿价格时要考虑房屋的实际情况
同样的房屋无论是平房还是楼房,在城市区域中所处的位置不同,交易价
格差别甚大。因此,在确定价格时,可参照同档次楼房因区域、环境不同所出现
的商品房价差,合理确定不同地域的环境差率,体现公平、合理、等价交换的原
则。
一般情况下,
对住宅房屋的评估主要采取市场比较法,
对非住宅房屋的评估,
首选市场比较法,
结合成本法与收益法,
按照其性质与用途分类后,
进行市场化
评估。对于采用“基准价格+修正”方法的地区,应从三方面加以完善:一是房
屋拆迁补偿基准价格的制定,
要根据当地的房地产市场实际情况,
真正体现出房
屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素;二是基准价格的制定要
公开、透明,建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等管理部门专
业人员在内的听证会方式;
三是基准价格要定期修订,
房价变化较快的地区可半
年修订一次,一般地区应每年修订一次
(二),研究拆迁双方因拆迁而付出的成本。房屋开发单位在取得相关批准手续后,就开始了拆迁工作的漫漫征程。政府、
拆迁代理单位、房屋所有人之间将上演一轮一轮的利益博弈。这一阶段将决定着房屋拆迁的成败,其主要涉及民事法律规范,政府政策,多种法律关系相交叉,体现了城市房屋拆迁多种法律关系纵横的鲜名特点。
在城市房屋拆迁的实施阶段,各方争议依然不断,有提起民事诉讼,有强制拆迁等司法行为。这些解决争议的方式,主要涉及诉讼法律关系,直接关系到城市房屋拆迁工作的顺利完成,关系到社会的和谐与稳定。也是城市房屋拆迁最重要的一个阶段。
(2)房屋拆迁具有很强的时间性
城市房屋拆迁属于时效性很强的一种社会活动。从项目立项到审批,再到拆迁工作的正式展开,需要投入大量的人力与资金。一般拆迁的项目都位于城市的黄金地段,工期每延长一天,付出的费用都以天价来计,所谓“钉子户”,就是以拖延时间来达到自己的目的,逼拆迁人让步,所以拆迁工作特别注重时效性,因为时间就是金钱。
(4)房屋拆迁具有很强的计划性
城市房屋拆迁关系到各方面的利益,涉及面很广,既有千家万户的安居乐业,又有城市建设的总体布局,计划性很强。
城市房屋拆迁从拆迁许可开始就设定了期限,拆迁范围受到严格的约束;拆迁补偿安置合同订立之后,又明确了搬迁期限,逾期者可能受到法律的干预;拆迁后的回迁期限、周转房的让出,城市房屋拆迁范围都有明确的规定;加上前期的各项许可制度的控制,表明城市调控和具体计划在有效地调节着这一活动,使之具有与一般民事活动都不具有的计划性强的特点。
(三),加强与被拆迁者的沟通和交流。发挥律师的积极作用
2009
年是律师制度恢复
30
周年,改革开放以来,律师制度随着经济社会的
发展而逐渐完善,
律师在社会的发展过程中扮演着越来越重要的角色。
从参政议
政到邻里纠纷的调解,随处可见律师的身影。律师,作为法律的专门人才,是国
家民主法治建设的重要力量,
尽管在实践当中的个别案例受到挑战,
但历史的发
展趋势是不可阻挡的。三十年来,中国律师已成为社会主义事业的重要建设者。
首先,律师参与有助于拆迁活动的顺利进行。从拆迁管理部门的角度,希望拆迁
有序的进行。无论是征地拆迁还是城市的房屋拆迁活动,牵涉面广、工作量大、
关系复杂,无论是拆迁人还是被拆迁人,有律师的帮助,结果当然不同。拆迁当
事人需要律师的帮助,
以维护自己的合法权益,
也有利于管理工作的规范。
一切
从法律的角度出发,
避免了拆迁当事人采取一些过激方式,
有利于社会的和谐稳
定。
其次,
律师可以更好的维护被拆迁人的合法权益。
拆迁问题说到底是被拆迁
人合法权益的维护问题,在拆迁过程中,被拆迁人处于绝对的弱势地位,维护好他
们的利益,拆迁问题也就迎刃而解。但拆迁当事人之间力量的不均衡却又实实在
在的在那里摆着,所以需要调动适当的力量来平衡拆迁当事人之间的力量对比,
律师作为社会法律工作者,无疑是一支最灵活的,可以发挥重大作用的力量。
律
师的介入,
可以使具体的拆迁活动更为规范,
减轻国家相关机关管理拆迁活动的
压力,使拆迁纠纷得到合理的解决。
四:城市住房拆迁的策略
(一)登记被拆迁者的住房信息
1,尽早摸底拆迁地的人口和面积
2,登记造册
3,核对
(二)张贴公告
1,尽早张贴前期拆迁公告
2,中期进度通报
3后期收尾通知。
(三)与被拆迁者初步达成协议。
1,签订好合同。
2,提供租房租金。
3搬出拆迁地
参考文献:
1,王必武:广州旧城改造中城市住房拆迁补偿问题研究,《华南理工大学》,2010。
2,王蕾:城市住房拆迁过程中的利益分配问题
研究,《华中农业大学》,2006。
3,彭小兵,谭蓉,户邑,《重庆大学学报(社会科学版)》2005,11(5):19-22。
4,张亚明:城市房屋拆除管理的问题与对策,<中国房地产>
2003。
5,张文超:建筑拆除工程为何事故频发,安全与健康,2005。
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