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城市化对房价的影响——湖州市为例(一)
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毕业论文范文题目:
城市化对房价的影响——湖州市为例(一)
,论文范文关键词:
城市化对房价的影响——湖州市为例(一)
城市化对房价的影响——湖州市为例(一)毕业论文范文介绍开始:
目 录
一、什么是城市化及城市化的意义。
二、城市化对房价的影响原因剖析。
(一)人们生活水平的提高造成对房价的提升。
(二)土地供应政策是房价居高的原因。
(三)我国大量资本流入房地产市场对房价的推高。
三、对房价居高不下的控制对策。
(一)减少金融市场资本对房地产的投入和支持。
(二)政府发挥积极作用,大力建设廉租房,对商品房二次交易增加税收。
(三)进行严格的房地产市场信息管理制度。
四、城市化应以人为本,以解决人们需求为目的,严格控制房价的过快增长。
一、什么是城市化及城市化的意义。
城市化又叫做城镇化,是指人口和产业活动在空间上的聚集、乡村地区转变为城镇地区的过程。在这个过程中,城市人口所占比重的上升;劳动力大量进入城市,城市用地规模扩大。城市化的意义在于可以让人们的生活更加美好,促使社会文明进步。他是社会进步和现代化的标志。
二、城市化对房价影响的原因剖析
(一)人们生活水平的提高造成对房价的提升
一方面,由于人们生活水平的提高引起相关产业的连锁价格波动,物价整体上涨,居民人均消费性支出将有所增加,但是由于收入的变化相对较小,人们对消费预期的变化有滞后性,一旦购房对于房产的支出必然会挤占其它的消费支出,居民人均消费性支出将会减少;同时,由于房价上涨,引发物价的整体上涨必然会使得工资调整,居民人均可支配收入将会增加
另一方面由于房价上涨,居民对于未来期望改变,消费结构有所变动,对于储蓄的倾向将会有所增强,但是一旦购房,居民必然会挪出储蓄存款,居民储蓄存款年底余额必然减少。由此可以看出,至少目前对于中国民众来说,高房价所意味的绝不是人民生活水平的提高。这不仅加重了民众对于生活必需品---住—的话费以及储蓄压力,更加使得多数居民对于消费的态度一度萎缩。这并不是一个号现象,国家之前所一直高呼的提高国内消费水平不应是靠物价来提升,这其实是一种生活水平的变相下降。同时,高房价使得越来越多的中低收入群体所受的生活压力越来越大,原本拮据的生活雪上加霜。房价还会影响稠入再分配,加剧社会不公。民众对于买房的资金将会流向政府、开发商、建筑公司、原材料供应商,而我国区别于其他国家之处在于,我国的土地属于政府所有。由于房产建设、销售过程中的费税占到总销售额的一般或更多,我国的房价其实更可以看做是一种税收,把负担加在购房者身上。同时,购房者通常是中产阶级的核心。当他们不得不在购房上付出所有收入时,其社会经济地位将显著下降。
(二)土地供应政策是房价居高的原因
. 最近几年以来,强有力人为限制土地供应政策,造成了多数城市土地严重供不应求。这是导致我国房价特别高的基本原因。今年中国房地产市场里供不应求的供方的核心是土地供给。如果土地长期供给不足,同时居住与投资的长期需求稳定,高价可以是长期的均衡,而不是泡沫。市场长期的趋势是有经济的基本面决定的。在没有认清经济基础面,没有认清市场上期趋势时,讨论泡沫或是波动是讨论不清楚的。我国城市房地产居住和投资的长期需求的长期持续性;以及房地产供给的持续增长。这些决定了中国城市房地产的长期价格。我国的长远经济发展,不出意外,应该还会有20年左右的高速发展,世界上最大的《城市化》主要发生在这最近的20年左右里。这些决定了我国房地产的长期性需求。长远来看价格还会上涨。
我国的高房价,最重要的原因是土地供给不足。我国房地产市场的很强需求,无论在住方面还是在投资方面,现在都很不健康。不正常是供给不足,供给的源头是人为限制土地供给。由于非常强有力的、人为的、有意识的对土地加以限制,造成了严重的土地供给不足,房地产供不应求,这是导致高房价的特别重要的原因。市场经济下,在任何投资领域里,只要有原因能把供给卡住,价格一定会抬上去,由此一定会引起投机。为什么我国房价那么高?最重要还是供给不足,源头是人为限制土地。限制的理由是我国人多,而耕地少,所以出现了18亿亩红线的限制。我们简单查一下在世界上我国绝对不算地少人多的国家,比我国人口密度高的国家还有好多。我国人口密度最高的是江苏和浙江,相比台湾和韩国,他们的可耕地更少。除了台北和首尔外,没有几个城市房价很高的。这些大城市并不伴随城市化的发展有过高的房价,原因很简单;土地有私人拥有,可以在市场上交易,出小范围的区域规划外,没有人为的全面限制土地。
事实上,只要开放土地供应,那些非耕地的土地允许使用,马上湖州的供求关系就会改变,湖州的房价就会下降。
据统计在不谈质量的前提下,尽以平均住房面积计算来看,我国民众的住房水平明显低于国际水平,美国是90平以上,伦敦最低是50平米以上。相比之下我国人均只有25平米左右,最高的北京和上海也只有33平米左右。所以解决方法是增加土地供应。
(三)我国大量资本流入房地产市场对房价的推高
随着我国的经济不断的发展,城市化进度的加快,加上资本逐利性本质的驱动和国家房地产金融环境等多种因素的影响,加上人民币的不断升值使得不仅国内大量资金进入也导致国际资本的进入呈现总额逐年的增长,范围逐步扩大,方式趋于金融化,总体趋于多元化等特点。据商务部数据显示,我国房地产市场已经成为外商直接投资的第二大产业。由于房地产市场上下游企业众多,又与金融业紧密联系,房地产业的风险很容易波及到其它产业,并影响整个国民经济的安全性和社会稳定性,亚洲金融危机在利用外资方面也曾带给我们沉痛的教训和经验。
当然大量资本流入房地产业也是有正面影响的。首先可以加快我国房地产业的国际化。大量资本的注入促使房地产业的开放,也使房地产业提供了新的发展思路,特别的一些国际公司的入驻、并购等,更使我国房地产业者尽早了解和借鉴外国的房地产运作规则并容纳,使得我国的房地产业的规范度、透明度得到了明显提高,加快了国内房地产业的国际化。最重要的是会出现-羊群效应-引来更多的外资进入,加速内外资在房地产业的竞争,使得房地产业更加的专业化,形成更加细分的房地产市场链条,进一步促进房地产设计、施工、开发、运营、物业管理、财务咨询和房地金融各领域专业分工。促进我国金融业的创新。
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