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论我国物业管理行业中的问题与对策

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论我国物业管理行业中的问题与对策毕业论文范文介绍开始:
XCLW118050  论我国物业管理行业中的问题与对策

一、转型时期经济发展的特点
1. 转型时期经济发展的特点
2. 我国物业管理市场的形成条件
二、我国物业管理行业的现状与问题
1、建管脱节造成物业管理先天不足。
2、物业公司服务僵化服务项目单一、服务内容简单
3、物业管理收费难
4、物业管理公司专业化程度不高、规模偏小、专业人才缺乏
5、小区部分区域的产权不明
6、业主委员会没有发挥应有的作用
三、发展物业管理行业的建议
1、推进物业管理行业的专业化
2、引入竞争机制,培育物业管理市场
3、充分发挥业主委员会的作用,提高业主自治能力
4、加快培养物业管理人才
5、完善物业管理立法,从制度上促进物业管理行业发展
四、结论

内 容 摘 要
 本文以转型经济为线索,详细讨论了当今在物业管理行业中存在的问题,认为这些问题的形成在很大程度上是旧有体制弊端的延续,并针对这些问题给出了一系列合理建议。
关键词:物业管理 专业化管理 对策

论我国物业管理行业中的问题与对策
构建“和谐社会”,进一步深化改革,改善人民生活水平是党在十七大提出的重要社会发展目标,而对于人们来说,生活水平在很大程度上是由衣、食、住、行构成,其中又以居住耗费最大,因此从某种程度上说,居住水平和居住质量决定着人们的生活水平。
在我国,人们的居住条件大体分为计划经济时期的福利房和转型市场经济的商品房两个时期,物业管理的发展与成熟就出现在商品房时期。物业管理,是指具备资质条件的物业管理公司接受业主的委托,按照合同的约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务,它作为房屋买卖的重要补充因素,对消费者购买决定的影响,甚至并不亚于房价。本文对物业管理市场试图作出有益的梳理,找出我国物业管理市场的不足,并提出适当的改进建议。
一、转型时期我国物业管理市场的形成条件 
1. 转型时期经济发展的特点
顾名思义,转型意味着从旧有体制下向新的体制演进,在新制度经济学的重要创始人之一道格拉斯.诺斯看来,既是进行制度变迁,这涉及到历史沿革、旧有体制力量的强弱等,整个变迁过程往往会形成“路径依赖”,即经济体在进行转型时,很难离开刚开始发生变化时的演进方向。
同是从计划经济改革,中、俄两国即是选择了不同的改革路线,产生了不同的变迁路径,同时也在产生不同的效果。在中国,制度改革以渐进的方式进行,在改革进行时,兼以考虑社会的承受能力,重点在发展经济的同时解决改革中遇到的困难;而俄罗斯进行了激进的“休克疗法”,希望彻底改变经济制度和政治制度,先构架好制度基础,再发展经济。两种改革方法各有利弊,中国的渐进式改革避免了巨大的社会动荡,社会得以持续性发展,但是弊端就是改革中不断受到旧有体制的既得利益者的干扰,改革往往不彻底,旧体制的一些缺陷不断在改革中留了下来,等待在下一次改革中再解决。
 物业管理业就是产生在这样的转型时期,像其他行业一样,物业管理市场也存在着从旧有体制下带来的弊端,同时也孕育着市场经济下繁荣的希望。
2. 我国物业管理市场的形成条件
物业管理最早起源于18世纪年代的英国,历经一百多年的发展,已经形成了一个特定的行业。在我国,1981年3月深圳成立了第一家物业管理公司,直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,物业管理行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。“物业管理”是指对物业实施管理的过程,有广义和狭义之分。广义的物业管理是指为了物业的正常使用、经营而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务,其中包含了专业的物业管理机构(公司)对物业的管理
和业主自身物业的管理。而狭义的物业管理,在我国的权威解释(国家建设部的解释)则是:由专业机构或公司,按照市场经营方式,运用现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主(用户)进行管理并提供服务。这种管理和服务,包括对房屋及附属配套设施,设备和场地的经营和管理,以及对房屋建筑的环境如卫生清洁、公共绿化、社会秩序、道路,公用活动场所的管理、维护、保养、维修,同时向业主(用户)提供相应的多方位的综合性服务的过程。
在我国计划经济时期,国家提倡企业办社会,居民住房普遍是以福利分房的方式解决,作为房屋居住的进一步服务,如维修、供暖、简单装修等,则由房屋管理所提供。这一时期的经济特点是模式化、统一化,房管所所为类政府机构的形式出现。1980年,邓小平同志就住宅问题发表了重要讲话,肯定了建筑业在国民经济中的重要作用,并为住宅改革指明了方向。后来,国家对城镇土地使用制度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革,其核心是要改变计划经济体制下的福利性分房制度,建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配交易市场和房屋维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件,也为物业管理行业的产生和发展奠定了基础。物业管理从客观上,成为取代计划时期的房管所的服务行业,但是计划时期房屋服务的模式化、规模化,甚至房管所的类政府机构性质,很大程度上被继承了下来,影响着物业管理市场的进一步健康发展。
二、我国物业管理行业的现状与问题
1、建管脱节造成物业管理先天不足。
不可否认,我国的房地产市场发展,伴随着种种的激进行为,在较长时期内,在某些地区存在着房屋质量监管不力的情况,以至于把开发建设过程中施工质量差导致楼盘存在的后遗症带到了后续的物业管理之中,诸如:房屋开裂、渗漏、脱壳、电梯故障、公专变电源、产权纠纷等等,维修成本过高致使物业管理公司根本无力承担;有的开发商为促销楼盘,做出许多不切实际的承诺,如;小区绿化率、配套设施设备齐全、为业主提供金牌服务等也给物业管理造成了被动局面,一旦处理不当,就会加剧业主与物业管理公司之间的矛盾。
2、物业公司服务僵化服务项目单一、服务内容简单
这是当前大多数物业管理公司运作的通病,服务质量还长期停留在治安和卫生保洁两类低层次的服务上,忽视了人们更高的居住环境需求。近年来有关物业管理方面的纠纷不断,如停车收费、小区公用部分出租的收益问题、发生财产失窃、人身伤害、油烟困扰等问题,物业管理公司既无对策又不积极与业主沟通,由此引发的矛盾、纠纷层出不穷,即使媒体曝光也无济于事,有的甚至对簿公堂诉讼于法律,最终的结果还是业主忍气吞声。
这在很大程度上是由于我国的物业管理行业发展尚不完善,缺乏提供专业化服务的能力。在奥运会即将举办之际,如何保障小区的和谐安定已成为小区业主关注的焦点问题,中国消费者协会2008年3月15日公布的调查数据显示,对北京居民对社区物业不满意的理由,安全保卫不力为最高,占了60%,物业乱收费占14.29%,房屋公用设施设备维修不力占14.29%,物业人员态度、素质差占2.86%,公摊、公用部分收益未归全体业主占2.86%,环境卫生状况差占2.86%。可见在卫生状况得到基本解决情况下,保安、维修等专业性服务已经成为居民迫切要求解决的问题。
3、物业管理收费难。
由于我国长期以来受计划经济时期福利分房及低租养房观念的影响,部分业主对物业管理运作模式缺乏深刻的了解或不愿意去了解,尚没有形成物业管理是商品的消费观念。特别是对那些重收轻管、多收少管、质价不符、运作不规范的物业管理公司,更是使广大业主拒交物业管理费的重要原因。据消费者协会的数字统计,在诸多投诉中,物业投诉一直位居第三位。由于有70%的物业管理公司是由房地产开发企业派生出来的,因此,当业主与开发商沟通受阻时,自然将矛头转移到物业管理公司身上,物业公司无法解决时,业主也只好拿出拒缴物业管理费的杀手锏。而物业管理公司总说自己亏损严重,却又不肯按政府和物价部门的要求定期向业主公布帐目,致使业主怀疑物业管理公司的诚信和交纳的管理费是否用在了自己物业的管理上。由此造成的收费难阻碍了物业管理向规范理性和健康的发展。
4、物业管理公司专业化程度不高、规模偏小、专业人才缺乏
一方面,我国物业管理起步较晚,专业人才赶不上市场的需求,消费者渴望在居住时,能够享受到高水平的物业管理,但是从当今社会的普遍观点看,往往又认为物业管理的从业人员缺乏社会地位的。另一方面,物业管理公司过于追求利润不可能也不会花很高的成本配置高级人才或投资培训具有专业技能的员工。管理的模式基本停留在传统的看门、守栋、卫生清扫上,服务质量、服务技能和方法的落后,造成业主的满意率低。经笔者对某小区的问卷调查表明,认为满意的仅占42%,一般的占38%,不满意的占20%,与业主购房时的期望值相差甚远。
5、业主委员会没有发挥应有的作用
业主委员会本来是为了维护业主利益、统一业主意见而设立的,但是在实际中少起到预想的效果。在业主和物业管理企业出现纠纷时,业主委员会的成员可能因为私利,利用其成员地位,作出违背大多少业主利益的行为;在有些社区,业主委员会成员是由物业管理公司指定的,根本不能代表广大业主的利益,更不可能对物业管理公司实施有效的监督,当物业管理公司与业主之间产生矛盾时,难以力求公正,控制混乱局面,业主委员会还往往起到激化矛盾、使形势更加复杂。目前有很大一部分小区无业主委员会,即使已经成立了业主委员会的实际上也是名存实亡,只有极个别的业主委员会能够发挥一定的作用,但对物业管理公司的约束力还是非常薄弱。
6、物业管理立法严重滞后
我国物业管理立法近年才开始,而物业管理的实践则早在90年代初期就有了一定的发展,立法显然落后于实践。现行物业管理法规体系不协调、不配套。表现在:(1)在房屋管理的历史和现实中存在二种管理模式,即行政管理模式和企业化管理模式。与此相适应,对房屋管理的全国性法律、法规也不统一。如《城市公有房屋管理规定》和《城市新建住宅小区管理办法》这两个行政规章在适用范围、管理方式等方面存在着明显的冲突。(2)地方性法规与全国性法律、法规不协调。我国现行物业管理方面的地方法规尽管是以全国性的法律、法规为前提的,但大部分已突破了全国性的法律、法规,破坏了法制的统一性。(3)地方性法规彼此之间也不一致。如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定是业主管理委员会须经注册登记,成为社团法人。而有些地方法规则没有作同样的规定。
三、发展物业管理行业的建议
1、推进物业管理行业的专业化
 随着社会的不断进步,城市发展水平越来越高,城市功能划分将越来越细,对于物业的日常管理维护保养的要求也越来越高,物业公司的角色也必然要发生变化,物业公司将更多地起到组织、调度、整合与分配资源的作用。如果物业公司一味追求小而全,过分地添置各种专业设备及相关专业人员,必将大大增加管理成本和自身负担,且这些设备无法充分发挥其潜在的使用价值,造成大量的资源浪费,如果把一些业务外包出去,组织专业公司对业主服务,则可大大避免这些矛盾,并且加快物业管理的专业化进程。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。专业公司由于业务相对单一而且专注,使得其专业化优势得到充分彰显。比如房屋维护与保养的专业公司,可以科学规范地制定详细的维护保养计划,达到预想的维护保养效果,大大减少物业公司的工作量;专业的保安公司,有较系统的保安员管理办法及训练方式,同时会按当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫,按照规范的现代管理方式运作,这必将大大加强小区(大厦)的治安防患能力,提高广大业主的舒适感和安全感。
 在亚当.斯密的《国富论》中,曾举制针业为例,说明分工能够大大促进经济发展,是经济进步的表现,物业管理行业也同样如此,不应在发展中一味求全,而应把过于专业的业务进行转移,在提高自身管理效率的同时,把握成本最低原则。
2、引入竞争机制,培育物业管理市场
物业管理是市场经济的市场,市场经济的运行和发展离不开竞争。只有通过竞争才能不断提高物业管理的质量和服务水平,才能使物业管理行业充满生机和活力。对物业管理公司要实行优胜劣汰,利用有效的资源配置,开源节流,节约管理成本,促进物业管理规范化发展。逐步推进建管分离,分业经营,改变物业管理依附于房地产开发的状况,使物业管理公司真正成为自主经营,自负盈亏的市场主体。
我国物业管理行业应尽早组成行业协会,在公平发言、广泛探讨的基础上,早日形成行业标准。只有形成为消费者认可的行业标准,才会明确每家物业管理公司的服务水平和质量,逐渐培育出有影响力的一批物业管理品牌,进而形成竞争,否则物业管理公司彼此分割在不同的社区,缺乏比较也就缺乏竞争,物业管理市场就缺乏前进的动力。
3、充分发挥业主委员会的作用,提高业主自治能力
要按照规定程序,组建业主委员会,增加透明度,发扬民主,尊重业主和使用人意愿,把有一定工作能力、有阅历和有威望并能维护业主利益的代表选出来。物业管理行政部门应通过多种方式,使委员们尽快了解掌握物业管理的基本知识、有关方针、政策,明确自己的职责并以合适的方式开展工作。一方面要依法维护业主的正当利益,定期听取业主的意见和建议并及时向物业公司反映业主的正当要求,审议物业管理公司的管理计划和管理服务的重大措施;另一方面对物业管理公司的管理要求做好宣传、解释、协调工作,发挥自律作用,团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度,按合同约定交纳物业管理费用。
同时要鼓励物业公司早期介人,尽早参与到小区的规划和建设中去,做好小区物业管理的前期准备工作,协调好开发商与业主之间的交房工作,保证开发商遗留下来的一些问题能够得到解决,缩小两者责任的中间地带,使业主有问题能找到负责人,能在第一时问得到满意的处理。
4、加快培养物业管理人才
一个行业的兴旺,与从业人员的素质息息相关,物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握,从劳动密集型向技术密集型转变。(1)加强专业技术的学习。制定员工长期和短期培训计划,分期分批培训现有各类工作人员,经考试、考核合格后持证上岗;(2)提高企业管理技术水平。引进高、中级专业技术骨干充实各专业技术岗位;(3)招聘一批大、中专毕业生或选拔现有优秀员工进行深造,掌握一、二门技能,为企业发展储备各类人才,以适应现代化物业管理的技术要求,保障物业设施设备与科技共同进步。特别提倡校企合作,共同培育物业管理人才。校企合作的原则是互相助力,实现双赢;校企合作的形式有校企互动式、订单培育式、企业主导式、岗位见习式,主要课程结构针对该专业的特点,这样的培训模式才能够避免在人才教育中的闭门造车,及时把握住物业管理行业的市场需要。
5、完善物业管理立法,从制度上促进物业管理行业发展
法律是国家意志的体现,完善了物业管理行业的法律体系,物业管理才能更快地健康发展。物业管理是英国19世纪60年代首创后传入其它国家的,内地的物业管理是从香港借鉴来的,但是完善我国的物业管理法律,必须从我国物业管理的客观实际出发,又要考虑我国幅员辽阔,不同地区改革开放、经济发展水平及物业管理的发展情况。今年来,《物权法》、《节能法》、新《劳动合同法》等法规相继出台,都对物业管理行业产生一定的影响,但很多实施细节还有待进一步具体。此外还要重视借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系,既要总结国内各地物业管理立法的经验教训,又要比较研究并借鉴国外物业管理法律建设的成功经验,寻求科学的立法方法和途径,既有利于更新我国物业管理立法,又有利于我国物业管理同国际接轨。
四、结论
 随着改革的深入,经济的发展,人们观念的更新及生活品位提高,人们对物业管理的要求越来越高,期望值也越来越大。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而报以厚望,开发商以此作为楼盘的销售亮点,政府主管部门将之作为规范社会管理,提升城市形象加以引导。可以说各种社会力量已经开始集中到物业管理行业上来,只要实事求是地认清现有问题及形成原因,采取有效措施,一定可以使物业管理走上快速、健康发展的道路,为切实提高我国人民生活水平做出应有贡献。

参 考 文 献
【1】齐锡晶.物业管理理论与实务[M]冲国建材出版社,2002.
【2】周珂.物业规范管理教程[M]冲国计量出版社,2001.
【3】贺学良.中国物业管理[M].文汇出版社,2002.
【4】黄水安.物业管理管理实务[M].中国建筑工业出版社,1999.
【5】高富平,黄武双.房地产法新沦[M].中国法制出版社,2000.
【6】王青兰,柯木林.物业管理运作指南[M].中国建筑工业出版社.2000.
【7】王世年.物业管理[M].中国经济出版社,1994.
【8】王志儒.住宅小区物业管理[M].中国建筑工业出版社,1993
【9】沛强,李冠东.物业管理法律法规指南[M].中国建筑工业出版社,2000.
【10】杨大楷、昊西燕:我国物业管理的问题及发展趋势[J].上海房地,2004(10).



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