一、个人住房抵押贷款的风险因素分析

1、房产商风险。

2、个人信用风险。

3、银行自身引发的风险。

4、政策风险。

5、抵押物风险。

6、流动性风险。

7、利率风险。

8、提前还贷风险。

二、住房抵押贷款风险的防范措施

1、完善法律法规。

2、优选房产商和开发项目。

3、发展住房抵押贷款证券化，充分发挥证券在住房消费贷款中的支持作用。

4、建立保险制度。

5、加强银行内部管理。

6、建立完善个人信用体系，加强信用评估。

7、完善担保体制，成立担保机构。

8、健全处置制度。

内 容 摘 要

近几年，随着我国住房制度和金融改革的力度不断加大，银行的个人住房抵押贷款业务出现快速增长的良好发展态势。但是，在个人住房抵押贷款规模和总量迅速扩张的过程中，也暴露出不少问题，极易诱发金融风险隐患的产生。为防范于未然，本文在对我国住房抵押贷款的风险因素进行分析的基础上，提出防范风险的对策建议。 

住房抵押贷款的风险分析及防范措施

 

住房抵押贷款是房屋购买者以所购买的住房为抵押担保品向银行申请贷款，然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商，再以年金的形式按月向银行支付款项以还清贷款。抵押贷款的目的是为了减轻购房者的支付压力，让更多的中低收入者可以购买住房，因此其借贷期限比较长。近几年，随着我国住房制度和金融改革的力度不断加大，银行的个人住房抵押贷款业务出现快速增长的良好发展态势。截至2006年8月末，主要银行金融机构房地产贷款余额14154亿元，占到贷款总额的7.2%，位居行业第四位；但是房地产业不良贷款余额为1044亿元，占比达到6.1%。随着住房抵押贷款规模和总量迅速扩张，所暴露出的问题，极易诱发金融风险隐患的产生。 

 一、住房抵押贷款的风险因素分析

1、房产商风险。

房产商风险是指个别达不到银行个贷标准的项目房产商为了取得银行对个人住房抵押贷款项目的支持，故意编造和提供虚假或者部分虚假的企业和项目的资料，或因开发项目资金不足等因素而形成的项目风险，主要体现在以下几个方面：

 (1)“假按揭”风险。房产商通过大量假购房合同，办理假个人住房抵押贷款而形成假个人住房抵押贷款。一些房产商由于自身经济实力不强，房屋预(销)售不畅，回款乏力，形成建设资金缺口时，往往利用假按揭方式骗套银行资金。他们主要利用内部员工或其亲朋好友批量的购买本公司开发的房产，向银行申请抵押贷款，或者重复销售骗取银行贷款。有的房产商甚至把这些贷款用作他途甚或携款而逃。

 (2)房产商由于实力不足或者经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。

 (3)房产商所建楼房质量不符合合同要求等原因，购房人要求解除购房协议，导致购房人不能正常“供楼”(按约偿还银行贷款本息)。

 (4)房产商所开发楼房由于审批手续原因、质量原因或其他原因，致使无法办理房产所有权证而使按揭银行无法行使抵押权人的权利。

 (5)房产商违法预售而使个人住房抵押贷款无效。

2、个人信用风险。

即由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。引发借方违约的原因主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋，从而给商业银行利益带来损失。我国正处于就业压力的高峰，劳动力的相对过剩现象将在一定时期内存在；加上人们选择工作的观念也在发生变化，伴随着劳动用工制度的深化改革和企业经营状况的起伏变化等，这些都会影响借款人收入的稳定，从而影响还款计划的顺利执行。我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查；主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难。并且，我国目前还没有对职工个人的资信状况调查和评估的机构，商业银行很难对借款人资信的真实状况做出准确的定量判断。二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，也就是所谓的“理性违约”。这种风险对银行的损害更大。房地产行情上涨时，这种情况一般不会发生。但房地产的发展具有非常强的周期性，我国房地产同样也要遵循这个规律。三是个别借款人利用我国信用制度不健全的漏洞，利用借方与贷方的信息不对称，在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款。这种情况虽然数量不大，但危害相当严重。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。 

3、 银行自身引发的风险。

目前，各商业银行的个人住房贷款均处于起步阶段，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的预防手段，容易形成管理和决策风险。

 (1)对借款人资质审查不严，对借款人发放了超过其支付能力的款项。

 (2)合同无效的风险。如委托代理办理的按揭借款，印章、签字不实等导致主体资格问题引起合同无效，或者房产商与投资商不是同一主体而由投资商签定合同，导致担保合同、购房合同无效。

 (3)由于购房合同与按揭贷款合同的效力衔接而引起的风险。在实际操作中，银行的个贷业务往往和房产商的售楼业务同时操作，所以经常会出现购房合同本身还存在争议，但是按揭贷款已经发放的情况。 

4、政策风险。

政策性风险主要表现在三个方面。一是住房金融部分地承担了财政分配的职能。过去的个人收入中住房消费部分以实物的形式体现，在停止实物分房之后，这部分收入还未在所有消费者的收入中以货币的形式及时体现出来，房价与收入之间存在着巨大的差额。这一差额的弥补，在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款，购房金融部分地代替了财政的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高，投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程，而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足，单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时，对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定，其补偿价格往往低于房地产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。

5、抵押物风险。

抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。抵押物处置风险表现在两个方面。一是借款人欺诈行为构成的风险，包括：虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由于借款人的欺诈行为，使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷，由此造成花费高昂的处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，在我国贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。抵押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌，会给银行带来损失。二是抵押物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷款遭受风险。此外，由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等，这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。 

6、流动性风险。

住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年,大都是短期性的，而住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为，会降低商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能产生两个方面的严重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产或倒闭。

7、利率风险。

指在贷款合同期，由于市场利率波动而导致借款人提前偿还贷款，或违约的风险。对于固定利率的抵押贷款来说，如果在合同期内市场利率下跌，借款人则有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的抵押贷款。这样，银行就会因为利率差而蒙受利息收入的损失。而对于浮动利率的抵押贷款来说，如果在合同期内市场利率上升，借款人则有可能由于还款负担的加重，现

金短缺而造成违约风险

8、提前还贷风险。

个人住房抵押贷款的额度一般都比较大，期限也较长，个人要支付大量的利息，且年限越长，这个比例越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率,他就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，一定市场收益的损失在所难免。 

 二、住房抵押贷款风险的防范措施

 住房抵押贷款的风险是客观存在，形式多样的，且生成原因较为复杂，它不仅牵扯到我国目前整个社会政治，经济体制和经济发展水平以及法律、法规等宏观层面，还涉及住房金融本身所处的较为初级的发展阶段的中观层面，更涉及借款人整体信用意识、道德水平、房产商经营水平等微观层面。分析以上个人住房抵押贷款风险的形成原因，规避和防范风险，应该从以下几个方面着手解决：

 1、完善法律法规。

 我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了诸如《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规，构成了个人住房抵押贷款的法律框架，但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此，当前应从房屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市场主体和市场行为的硬约束。例如:针对各种违法抵押房屋的现象,可在《商业银行法》中的法律责任部分增设贷款欺诈罪的条款；在《城市房地产管理法》中对评估行业做出明确处罚规定，以此来规范金融秩序，防止个人住房抵押贷款欺诈行为；通过健全抵押物产权审查登记机制，完备发放程序和合同内容，以遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押等违法行为；通过建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度，针对不同经济状况的抵押人实行不同的利率标准，打破我国长期来固定不变的贷款利率制度，适应以市场为主调控经济的经济增长方式。

2、优选房产商和开发项目。

为了保证个人住房抵押贷款的安全，必须从贷款的源头抓起。首先，银行在选择合作伙伴方面，应当选择经济实力强、资质等级高、开发业绩突出、负债比率较低、信用状况良好的房产商进行合作；其次，在选择开发项目方面，要选取地段区位好、环境布局优良、设计规划合理的优先进行严格监管，确保个人住房抵押贷款资金用于项目建设。这样，才可以真正从源头上防范风险，避免“烂尾”项目的出现，确保银行贷款安全：同时，由于房产商实力较强，一旦出现超期违约客户，房产商也具备回购能力，能够履约实现回购，从而大大降低贷款的风险程度。

3、发展住房抵押贷款证券化，充分发挥证券在住房消费贷款中的支持作用。

住房抵押贷款证券化在对银行的资产进行分解的同时，将由银行独自承担风险进行分散和转移：即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动；将传统的由“借款人-金融中介机构-储蓄者” 形成的信用链条，延长为由众多金融机构、投资者参与的信用链，从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。由于在证券市场上存在着大量的投资者，当证券化的资产在这些投资者之间自由转让时，证券化资产就可以被合理定价，并且由接受定价的投资者自己承担投资风险，这样就极大地减弱了风险过度集中的可能性。因此，在证券市场上住房抵押贷款证券化的金融风险是派生的、分散的，演化为系统性风险的可能性不大。由于住房抵押贷款具有稳定的现金流入、低违约率、贷款契约标准、易组合等特点，被认为是最适合于证券化的信贷资产。如果抵押贷款证券化了，贷款银行将期限、利率相近的个人住房贷款组合成资产组，经信用增级后发行住房抵押支持债券，实现债权转移风险证券化，银行利润来源由存贷款利息差变为手续费，提前还款的风险就转移给了投资者。可见，信贷资产证券化是一个完善和调整制度的系统过程。

4、建立保险制度。

在住房抵押贷款中由于不可抗力风险的存在，应该有保险的参与来防止各种灾害造成的财产损失，而且由保险费所形成的保险基金金额大，来源稳定，使用周期长，有能力部分承担抵押贷款中的风险损失。目前我国购房个贷保险的品种单一，已不能满足个人住房抵押贷款市场发展的实际需要，只有开发新的险种，才能使我国个人住房抵押贷款保险走出困境，得到更好的发展。为此，我国的保险公司应建立完备的风险储备基金，建立完善的资本和再保险制度，实施长期风险防范战略，积极创新抵押保险品种。

5、加强银行内部管理。

加强银行内部管理，防范金融风险，主要应抓好以下四项工作。一是加强对借款人资格和偿债能力的审查。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权,并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力,且具有房地产开发权。同时银行可要求企业提供验资证明、财务报表等资料，审查抵押人的资信状况。二是加强对抵押物的审查。对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值，易于变现，易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。金融机构应严格做好对抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房产的产权证件或能证明其产权的合法性证明文件。从而达到规范抵押活动，遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为。三是完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时，要完善个人住房抵押贷款的登记、公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同及档案等基础管理工作。四是加强贷后监督。重视贷后管理工作，加强贷后管理是防范风险的一项重要措施。银行要经常了解借款人的财务状况，抵押物的使用情况，监督借款人按期归还本息，确保贷款项目发挥效益。 

6、建立完善个人信用体系，加强信用评估。

解决目前日益增长的按揭贷款违约现象，最根本的还是要建立适合中国国情的个人信用制度，增强借款人的信用意识。从宏观角度来说，首先应该从立法角度逐步建立个人信用制度，明确个人信用制度的部门，制定统一征信标准和征信办法，建立信用惩罚机制；作为银行来说，应该加强银行系统的合作，在银行内部建立统一的个人信用等级咨询评定系统，使得个人信用等级评定操作快捷、适用；同时建立良好的住房信用分摊机制，缓解银行的信贷压力。这样切实有效地推动个人信用体系的建设和良性运作，促进个人信用体系的健康发展。

7、完善担保体制，成立担保机构。

住房金融的政策性决定了建立政府住房金融担保制度的必要性。与企业担保和个人担保相比，政府担保信誉高、实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力，体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本，提高住房金融效率，促进住房金融发展，减少住房金融风险，对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。政府担保制度的建立增强了商业保险机构进入市场的信心，对于发挥市场力量建立我国住房金融担保、保险制度将起到积极的主导和推动作用。总之，以政府强大信誉为后盾的担保机制，对住房金融一级市场的稳健发展将发挥着无可替代的作用。为此，应尽快在我国成立专门性的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中、低收入家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展，担保的范围限制在中、低收入居民的住房贷款上。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围应根据各地区的实际情况实行按年调整，内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等方面的调整。

8、健全处置制度。

健全抵押物处置制度可从四个方面着手。一是积极培育发展资产拍卖市场。目前各家银行都在积极推广实行抵押贷款方式，但由于抵押物的处置缺少相应的中介机构和资产拍卖市场一直没有解决，由此导致债务人不能偿还债务时,债权银行将抵押物直接据为己用或自行处置的不规范现象，使抵押贷款的效用大打折扣。因此,要有效地实施抵押贷款并真正发挥其效用,必须培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场,制订房地产拍卖规程，解决好抵押物的合法处分问题。二是要健全对房屋使用者的安置制度。当违约行为发生时，要使银行能迅速处分抵押品而收回贷款，政府应通过建设经济适用房和廉租住房，将没有按期归还贷款被法院强制执行而又符合条件的抵押人纳入我国公共住房保障制度的购买和承租对象范围。这样，既保证了法院强制拍卖抵押房产后抵押人有栖身之处，又使银行信贷资产得以保全，同时也启动了部分房地产市场。三是规范房地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效。为此，政府行政主管部门应加强对评估机构的管理，加强职业道德教育，克服单纯的利益驱动行为，切实强化服务职能，提高效率，简化手续，降低收费，最大程度地减轻借款人负担。银行要加强对房地产评估人员的培养，要对外部评估机构提供的评估报告进行严格把关，以避免一些评估机构出于对市场的过高估计或人为因素而高估抵押物价值。四是准确合理地确定抵押率。向银行抵押的房地产经权威评估机构进行价格评估后,银行应根据抵押房屋的实际情况，在充分考虑抵押房地产处分、转让、拍卖所应缴纳的各种税费，以及确保信贷资产安全的前提下，准确合理地确定抵押率。

参 考 文 献

1、杨新兰，加强调控与监管 促进住房信贷业务健康发展，中国金融，2006（11）

2.乔新霞，住房抵押贷款的风险研究，乌鲁木齐职业大学学报，2004,(3)

3.杨笑寒，个人住房抵押贷款风险的控制，环渤海经济瞭望，2005,(8)

4.田雨，商业银行住房抵押贷款风险及其对策，财经科学, 2004 

5.蔡天任，对我国发展住宅抵押贷款证券化的探讨，学术交流，2004,(5)

收费专业论文
汉语言文学论文
物理学论文
自动化专业论文
测控技术专业论文
历史学专业论文
机械模具专业论文
金融专业论文
电子通信专业论文
材料科学专业论文
英语专业论文
会计专业论文
行政管理专业论文
财务管理专业论文
电子商务国贸专业
法律专业论文
教育技术学专业论文
物流专业论文
人力资源专业论文
生物工程专业论文
市场营销专业论文
土木工程专业论文
化学工程专业论文
文化产业管理论文
工商管理专业论文
护理专业论文
数学教育专业论文
数学与应用数学专业
心理学专业论文
信息管理专业论文
工程管理专业论文
工业工程专业论文
制药工程专业论文
电子机电信息论文
现代教育技术专业
新闻专业论文
艺术设计专业论文
采矿专业论文
环境工程专业论文
西班牙语专业论文
热能与动力设计论文
工程力学专业论文
酒店管理专业论文
安全管理专业论文
交通工程专业论文
体育教育专业论文
教育管理专业论文
日语专业论文
德语专业论文
理工科专业论文
轻化工程专业论文
社会工作专业论文
乡镇企业管理
给水排水专业
服装设计专业论文
电视制片管理专业
旅游管理专业论文
物业管理专业论文
信息管理专业论文
包装工程专业论文
印刷工程专业论文
动画专业论文
环境艺术专业论文
信息计算科学专业
物流专业论文范文
人力资源论文范文
营销专业论文范文
工商管理论文范文
汉语言文学论文范文
法律专业论文范文
教育管理论文范文
小学教育论文范文
学前教育论文范文
财务会计论文范文

电子商务论文范文